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Während die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt im ersten Quartal 2022 dem Trend des Vorjahres ähnelte – Kaufrausch, Verkauf von Eigenheimen über dem geforderten Preis und anhaltende Hauspreissteigerung – hat sich im Frühjahr viel verändert, was einige der zuvor prognostizierten Szenarien beeinflussen wird.
Abweichungen von wirtschaftlichen Prognosen
Am wichtigsten ist die Bundesreserve hat sich von einer schrittweisen Aufhebung der geldpolitischen Anpassungen im Jahr 2022 zu einer aggressiven Forward Guidance entwickelt, wie sie plant, hartnäckig erhöhte Inflationsmaßnahmen einzuleiten. Derzeit wird auf zwei Erhöhungen um 50 Basispunkte in den Sitzungen im Mai und Juni gewettet, gefolgt von Erhöhungen um 25 Basispunkte bis Ende des Jahres.
In ähnlicher Weise dürfte auch der Bilanzabfluss einen aggressiveren Zeitplan nehmen als ursprünglich erwartet. Infolgedessen reagierten die Märkte schnell und trieben die Hypothekenspreads und -zinsen viel höher, als die meisten Experten zu dieser Jahreszeit erwartet hatten. Mit über 5 % sind die Hypothekenzinsen jetzt so hoch wie seit 2010 nicht mehr.
Mit Blick auf die Zukunft sind die Aussichten für die Hypothekenzinsen und die Gesamtwirtschaft ungewiss, insbesondere wenn wir den anhaltenden Konflikt in der Ukraine, seine Auswirkungen auf die Weltwirtschaft und die schnellere Aufhebung der geldpolitischen Akkommodation berücksichtigen. Die Hypothekenzinsen sollten um die 5 % schwanken, aber es könnte mehr Schwankungen geben, als wir in letzter Zeit gesehen haben.
Die Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte
Infolge steigender Hypothekenzinsen und aggressiverer Taktiken der Fed strömten Käufer in den ersten Monaten des Jahres in Scharen auf den Wohnungsmarkt und zogen die Nachfrage nach Eigenheimkäufen im Frühjahr nach vorne. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern hinkte jedoch in den Vorjahren weiter hinterher und bot trotz eines gewissen saisonalen Anstiegs kaum Erleichterung für hektische Hauskäufer. Der Wettbewerb der Käufer von Eigenheimen und Bieterkriege erreichten erneut ihren Höhepunkt, und der Anteil der Häuser, die über dem geforderten Preis verkauft wurden, erreichte den Höchststand des letzten Sommers, wobei 6 von 10 Häusern im März über dem geforderten Preis verkauft wurden.
Obwohl weithin erwartet, sieht der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern für 2022 leider nicht vielversprechend aus, insbesondere angesichts des Anstiegs der Hypothekenzinsen und des allgemeinen Gefühls, von bestehenden Hausbesitzern „eingesperrt“ zu sein. Während wir möglicherweise eine gewisse Zunahme neuer Notierungen in Abwanderungsmärkten (z. B. in den nordöstlichen und nördlichen Gebieten des Mittleren Westens) sehen, ist es unwahrscheinlich, dass Märkte, die eine starke Käufernachfrage erfahren haben (z. B. Mountain West und Sand States), eine ähnliche Erleichterung.
Während die steigenden Zinssätze und der Mangel an Lagerbeständen voraussichtlich die Nachfrage dämpfen werden, gibt es immer noch viele Käufer, die sich die steigenden Kosten für Wohneigentum leisten können und daher um begrenzte Immobilien konkurrieren werden.
Darüber hinaus sehen wir nach einem Rückgang Ende 2021 im Jahr 2022 weiterhin ein erhöhtes Maß an Investorenaktivität. Im März machten Investoren 28 % der Einfamilienhauskäufe aus. Motiviert durch den anhaltenden Anstieg der Einfamilienmieten würden Investoren diese Häuser wahrscheinlich aufkaufen, um sie in Mietwohnungen umzuwandeln. Das CoreLogic Der Single-Family Rent Index stieg Anfang 2022 auf einen weiteren Höchststand und verzeichnete im Februar einen Jahresanstieg von 13,1 %.
Marktüberlegungen
Angesichts der konkurrierenden Nachfrage und des historisch niedrigen Angebots dürfte das Wachstum der Eigenheimpreise – das 2022 an Fahrt gewonnen hat – robust bleiben und bis zum Ende des Jahres weiterhin zweistellig zulegen. Die Prognose des CoreLogic Home Price Index prognostiziert nun einen jährlichen durchschnittlichen Anstieg des nationalen Index von 17 % im Jahr 2022 gegenüber 15 % im Jahr 2021. wird einen Bissen aus der Hausverkaufsaktivität nehmen. Die bisherige Prognose eines Anstiegs der Hausverkäufe um 1 % für 2022 wurde auf einen Rückgang um 3 % revidiert.
Cash-out-Refinanzierung
Höhere Hypothekenzinsen werden sich auch weiterhin auf Refinanzierungsanbahnungen auswirken. Auch hier dürfte das Refinanzierungsvolumen angesichts viel höherer Hypothekenzinsen als bisher für das Jahr erwartet einen deutlichen Rückgang erfahren, möglicherweise um mehr als 70 % im Vergleich zu 2021.
Refinanzierungsanreize wurden bei Zinssätzen über 5 % weitgehend abgeschafft, da 90 % der derzeit ausstehenden Hypotheken einen Zinssatz von weniger als oder gleich 5 % aufweisen. Dennoch wird der Anteil der Kreditnehmer, die eine Auszahlung anstreben, weiter zunehmen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Eigenheimbesitzer auf die Rekordsumme an Eigenheimvermögen zurückgreifen, die sie in den letzten Jahren mit zweistelligen Hauspreissteigerungen angehäuft haben.
Der Auszahlungsanteil am gesamten Origination-Dollar-Volumen hat bereits den höchsten Stand seit Ende der 1990er Jahre erreicht, zuletzt im März 2022 bei 22 %. Auf dem Höhepunkt vor der Großen Rezession im Jahr 2004 erreichte der Cash-out-Anteil der Volumenvergabe 17,7 %. Wie wir bereits angemerkt haben, werden Refinanzierungskreditnehmer wahrscheinlich etwas niedrigere durchschnittliche Kredit-Scores haben als Kreditnehmer mit Bundesverwaltung für Wohnungswesen Kredite werden in herkömmliche Kredite mit einem Beleihungsauslauf von 80 % oder weniger refinanziert, um die Hypothekenversicherungsprämie zu eliminieren.
Darüber hinaus haben diese Kreditnehmer auch eine längere durchschnittliche Kreditlaufzeit, um die monatliche Zahlung niedrig zu halten. Die Verfügbarkeit von Home-Equity-Vermögen wird wahrscheinlich auch zu einer Erhöhung der Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) führen, die es den Eigentümern ermöglichen wird, gegen das verfügbare Eigenkapital in ihrem Haus Kredite aufzunehmen, ohne den niedrigen Hypothekenzins aufgeben zu müssen.
Beschäftigung und Einkommen
Schließlich haben ein starkes Beschäftigungs- und Einkommenswachstum dazu beigetragen, die Zahl der Neuausfälle auf einem sehr niedrigen Niveau zu halten. Die 30-Tage-Überfälligkeitsrate bleibt auf dem niedrigsten Stand seit einer Generation, während die Zwangsvollstreckungsraten im Januar leicht gestiegen sind, da Zwangsvollstreckungsmoratorien und die CARES Act Forbearance-Programm beendet. Dennoch bleibt die Zwangsvollstreckungsrate mit 0,24 % halb so hoch wie in einem Jahrzehnt vor der Großen Rezession. Die Gebiete, in denen möglicherweise ein Anstieg der notleidenden Aktivitäten zu verzeichnen ist, befinden sich entlang der Golfküste und in einigen Teilen des Nordostens.
Die Straße entlang
Insgesamt wird 2022 immer noch ein starkes Jahr für den Wohnungsbau, wenn auch herausfordernder als bisher angenommen – insbesondere für potenzielle Käufer, die sich den Anstieg der monatlichen Hypothekenausgaben aufgrund höherer Hypothekenzinsen und Eigenheimpreise nicht leisten können.
Zusammenfassung der Vorhersagen:
- Der Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Darlehen wird bis zum Rest des Jahres 2022 voraussichtlich durchschnittlich 5 % betragen.
- Die Hausverkäufe sollen im Jahr 2022 gegenüber dem 16-Jahres-Hoch von 2021 zurückgehen.
- Das Preiswachstum für Einfamilienhäuser bleibt robust und liegt im Jahresdurchschnitt bei 17 %.
- Weniger Kredite refinanzieren, aber mit einem größeren Auszahlungsanteil und mehr HELOCs.
- Die Kreditrückstände bleiben niedrig, aber mit einem gewissen Anstieg der notleidenden Verkäufe.
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Die nach 5 aktualisierten Prognosen für die zweite Hälfte des Wohnungsmarktes 2022 erschienen zuerst auf HousingWire.