Analyse – Schweden macht sich bereit, während sich die Gewitterwolken auf dem Immobilienmarkt verdunkeln Von Reuters

Von John O’Donnell und Marie Mannes

STOCKHOLM (Reuters) – Seit Monaten versucht die schwedische Regierung, eine Immobilienkrise herunterzuspielen, die das Vertrauen in den nordischen Staat geschwächt hat, und wiederholt eine einfache Botschaft: Während einige Unternehmen in Schwierigkeiten sind, ist das Land nicht in Schwierigkeiten.

Jetzt kämpft Heimstaden Bostad, ein 30-Milliarden-Dollar-Immobilieninvestor mit Häusern von Stockholm bis Berlin, mit einer milliardenschweren Finanzierungskrise, die sich auf einen seiner Eigentümer ausgewirkt hat – den größten Pensionsfonds des Landes.

Das erhöht zweifellos den Einsatz für Schweden, das europäische Land, das am härtesten von einer weltweiten Immobilienkrise betroffen ist, die durch den steilen Anstieg der Zinssätze im letzten Jahr ausgelöst wurde und ein Jahrzehnt praktisch freien Geldes abrupt beendete.

Schweden ist einer der reichsten Staaten Europas und die größte nordische Volkswirtschaft, hat aber eine Achillesferse – einen Immobilienmarkt, auf dem Banken mehr als 4 Billionen schwedische Kronen (360 Milliarden US-Dollar) an Hausbesitzer verliehen haben. Durch diese Immobilienkredite sind die Schweden doppelt so hoch verschuldet wie die Deutschen oder Italiener.

Anfang des Jahres wies der Internationale Währungsfonds darauf hin, dass Schwedens historisch hohe Kreditaufnahme privater Haushalte in Verbindung mit der Verschuldung gewerblicher Immobilienfirmen und deren Abhängigkeit von lokalen Banken ein Risiko für die Finanzstabilität darstelle.

Die Immobilienkrise verschärfte sich in diesem Monat, als der Pensionsfonds Alecta, der 38 % der Anteile an Heimstaden Bostad besitzt, sagte, Schwedens größter Wohnungsvermieter benötige Bargeld und könne möglicherweise einen Beitrag leisten.

Swedbank schätzt, dass der aktuelle Fehlbetrag für Heimstaden Bostad etwa 30 Milliarden Kronen (2,7 Milliarden US-Dollar) betragen könnte.

Die schwedische Finanzaufsicht leitete eine Untersuchung darüber ein, warum und wie Alecta überhaupt 4,5 Milliarden US-Dollar in den Immobilienriesen investiert hatte. Seine in Schwierigkeiten geratenen Investitionen machen 4 % seiner Mittel aus.

Christian Dreyer, ein Sprecher von Heimstaden, sagte, man habe „gute Fortschritte bei der Rückzahlung der Anleihen bis 2024 gemacht“ und sei „nicht auf eine sofortige Kapitalzuführung angewiesen, um unseren Verpflichtungen nachzukommen“.

Er signalisierte aber auch, dass das Unternehmen offen für weitere Unterstützung sei.

Die Regierung macht sich bereit

Während sich die Immobilienkrise ausweitet, ist die schwedische Regierung zum Handeln bereit, drückt aber die Daumen, dass es nicht nötig sein wird.

Anfang des Jahres sagte Karolina Ekholm, Generaldirektorin des schwedischen Schuldenamts, dass die Regierung eine geringe Schuldenlast habe und es sich leisten könne, mehr Kredite aufzunehmen, um einzugreifen, und erwog die Möglichkeit der Gewährung von Kreditgarantien oder subventionierten Krediten.

Eine Person, die mit der Denkweise der Regierung vertraut ist, sagte, dass der Staat zwar prinzipiell bereit sei, zu helfen, sich aber der möglichen politischen Gegenreaktion bewusst sei, wenn man Unternehmen unterstützt, die große Risiken eingegangen seien.

Dreyer von Heimstaden sagte, man prüfe eine „mögliche Rekapitalisierung durch bestehende Aktionäre“ und sei zuversichtlich, das finanzielle Risiko teilweise durch Bankfinanzierung „mindern“ zu können, zeigte sich jedoch offen für andere Formen der Unterstützung.

„Obwohl wir nicht auf externe Unterstützung angewiesen sind, könnten wir, sofern verfügbar, geeignete staatliche Programme in Betracht ziehen“, sagte Dreyer.

In der Öffentlichkeit versucht die Regierung, die Krise herunterzuspielen.

„Es gibt potenzielle Probleme, die wir genau im Auge behalten müssen“, sagte Finanzmarktminister Niklas Wykman gegenüber Reuters, kurz bevor die Probleme von Heimstaden Bostad öffentlich wurden. „Wir wissen, dass es regnen und schneien wird. Aber wir haben Schutzräume.“

„Die Regierung ist bereit zu handeln, um die Finanzstabilität zu gewährleisten, falls es zu Bedrohungen oder Turbulenzen kommen sollte“, sagte er und warnte, dass die Probleme einzelner Unternehmen nicht bedeuten würden, dass der gesamte Sektor in Schwierigkeiten sei.

Schweden gehört zu den ersten europäischen Ländern, die mit steigenden Zinsen zu kämpfen haben, da ein Großteil seiner Immobilienschulden kurzfristig ist, was es zu einem Vorboten für die weitere Region macht, wo die steigenden Geldkosten auch Deutschland erschüttert haben.

Etwa die Hälfte der schwedischen Hausbesitzer haben Hypotheken mit variablem Zinssatz, was bedeutet, dass Zinserhöhungen für sie schnell höhere Rechnungen nach sich ziehen.

Die Entwickler waren unterdessen häufig auf kurzfristigere Kredite oder Anleihen angewiesen, die durch teurere Kredite ersetzt werden mussten.

Heimstaden Bostad und andere Unternehmen wie die in Schwierigkeiten geratene SBB wuchsen schnell, unter anderem durch den Verkauf günstiger kurzfristiger Eurobonds, was inzwischen schwieriger geworden ist.

„Wir haben einen wahnsinnigen Immobilienboom erlebt. Wir erleben noch keinen Zusammenbruch“, sagte David Perez, ein schwedischer demokratischer Abgeordneter. „Wenn die Zinsen weiter steigen und dies mit der Arbeitslosigkeit einhergeht, dann ist das das, wovor wir Angst haben.“

Da die Zinsen weiter steigen, glauben Analysten wie Marcus Gustavsson von der Danske Bank, dass das Schlimmste noch nicht vorbei ist.

Er schätzt, dass die schwedischen Wohnimmobilienpreise um etwa 10 % gefallen sind und der Immobilienmarkt möglicherweise erst die Hälfte der Talfahrt hinter sich hat.

„Bis vor Kurzem haben die Schweden die Preise für Eigenheime mit komischen Mitteln in die Höhe getrieben“, sagte Andreas Cervenka, Autor von „Greedy Sweden“, einem Buch, das die Ungleichheit untersucht, die zum Teil durch den Immobilienboom verursacht wurde.

„Mit steigenden Zinsen ist aus diesem lustigen Geld echtes Geld geworden, und das ist schmerzhaft.“

(1 $ = 11,1242 schwedische Kronen)