Die Kombination aus hohen Immobilienpreisen und unzureichenden Ersparnissen für eine Anzahlung macht es für Erstkäufer zu einer Herausforderung, einen Immobilienkauf zu tätigen.
Aber die gute Nachricht ist, dass immer mehr Käufer auf die Optionen der Anzahlungsunterstützung (DPA) aufmerksam geworden sind und die verfügbaren Ressourcen für Hilfe nutzen, sagte Susanne Saller, Senior Consultant bei Caliber-Wohnungsbaudarlehen.
Und so können Sallers Kunden – Geschwister Anfang 20 – Anfang März eine Eigentumswohnung mit drei Schlafzimmern im Wert von 335.000 US-Dollar in Jackson, New Jersey, abschließen. Sie verwenden ein DPA-Programm über das New Jersey Housing and Mortgage Finance Agency (NJHMFA).
„Sie haben gutes Geld verdient, aber mit Studienkrediten und Autozahlungen hatten sie nicht das Geld für die Anzahlung und die Abschlusskosten“, sagte Saller.
Durch das DPA-Programm von New Jersey konnten die Geschwister ein herkömmliches Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 6,88 % erhalten, begleitet von einer zweiten Hypothek in Höhe von 15.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 0 %, die erlassen wird, wenn die Kreditnehmer länger im Haus wohnen 5 Jahre.
„Jeder braucht irgendeine Unterstützung beim Hauskauf“, sagte Saller. „Jeder Anruf, den ich bekomme, wenn sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, fragen sie: ‚Wo kann ich Geld für eine Anzahlung oder Abschlusskosten bekommen?‘“
Angesichts des zunehmenden Drucks auf die Erschwinglichkeit von Eigenheimen sind DPAs für viele Kreditnehmer, die nicht über die Ersparnisse oder andere Ressourcen verfügen, um eine einmalige Anzahlung zu leisten, zu einer Rettung geworden.
Die Berechtigung für DPA-Programme wird durch mehrere Faktoren bestimmt, darunter das Haushaltseinkommen und die Kreditwürdigkeit. Wie viel Geld ein Käufer erhält, hängt vom Programm ab, wobei einige einen Prozentsatz basierend auf dem Verkaufspreis des Hauses anbieten, während andere die Unterstützung auf einen bestimmten Dollarbetrag begrenzen.
Mehr als 2.000 DPA-Programme werden von staatlichen, regionalen und städtischen Wohnungsagenturen im ganzen Land angeboten. Es gibt sie in Form von Zuschüssen, Zweithypotheken, aufgeschobenen Darlehen und erlassbaren Darlehen. Und Nichtbank-Hypothekenkreditgeber haben sich zusammengeschlossen, um Kreditnehmern Anleiheprogramme, interne DPA-Programme oder DPA-orientierte Programme anzubieten, um die Größe ihres Origination-Kuchens zu vergrößern.
„Wenn sich jemand letztendlich in einer Situation befindet, in der die Anzahlung ihn vom Kauf abhält und die Lücke durch einen zweiten Kredit mit einem etwas höheren Zinssatz geschlossen wird, halte ich das für vorteilhaft, denn wenn die Alternative darin besteht, weiterzumachen.“ Mieten, warum sollten sie nicht ein Haus kaufen?“ sagte Michael Ullmann, Leiter einer Produktionsabteilung bei Bewegungshypothek.
Vorteile des Besitzes und Aufbaus von Eigenkapital
Von den verschiedenen verfügbaren DPA-Optionen – darunter staatlich geförderte DPA-Programme, gemeinnützige Programme und arbeitgeberunterstützte Programme – Bundeswohnungsverwaltung (FHA)-Darlehen mit einer DPA-Vergünstigung erfreuen sich zunehmender Beliebtheit.
Bei den FHA-Befürwortungen für die Finanzierung eines Eigenheimkaufs enthielten sowohl 2022 als auch 2023 etwa 40 % Anzahlungshilfen, während der Anteil im Jahr 2021 etwa 30 % betrug. Der DPA-Anteil am Gesamtgeschäftsbestand der FHA, einschließlich Refinanzierungen, betrug im Oktober 27 % 2023.
„Es sind die Erstkäufer, die DPAs für FHA-Darlehen nutzen“, sagte Miki Adams, Präsident von CBC-Hypothekenagentur, eine staatlich anerkannte Immobilienfinanzierungsagentur. CBC Mortgage ist der Anbieter des Chenoa Fund, eines nationalen DPA-Programms, das rückzahlbare und erlassbare Optionen bietet.
„Ungefähr 75 % unserer Kreditnehmer sind Erstkäufer von Eigenheimen und etwa 49 % unserer Kreditnehmer sind Minderheiten“, sagte Adams. „Diese Zahl lag knapp über 50 %, ist aber aufgrund der aktuellen Erschwinglichkeitsprobleme niedriger.“
Die meisten DPA-Programme bieten eine rückzahlbare oder erlassbare Komponente für die zweite Hypothek. Ein Kreditnehmer bei CBC Mortgage könnte sich beispielsweise für eine entscheiden rückzahlbare Laufzeit von 10 Jahren mit einem Zinssatz, der dem der ersten Hypothek entspricht, oder einem erlassbaren Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 0 %.
Die verzeihliche Option bei CBC, die keine monatliche Zahlung für die zweite Hypothek erfordert, wird je nach DPA-Prozentsatz nach 36 oder 120 aufeinanderfolgenden pünktlichen Zahlungen für die erste FHA-Hypothek aus der Position des Zweitpfandrechts entfernt.
Ein weiterer nationaler DPA-Anbieter, Zu Hause ankommenbietet ein rückzahlbares Produkt mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem festen Zinssatz an, der 2 % über dem Zinssatz der ersten Hypothek liegt.
Kommen Sie zu Hause an verzeihliche DPA-Option bietet eine 30-jährige Laufzeit ohne Zinsen und ohne monatliche Zahlungen. Das Zweitpfandrecht wird auf Wunsch des Kreditnehmers nach 36 aufeinanderfolgenden pünktlichen Zahlungen der ersten Hypothek aufgehoben.
Während es kostspielig sein könnte, ein DPA-Darlehen zu erhalten – insbesondere bei einem rückzahlbaren DPA-Darlehen, das mit einem höheren Zinssatz verbunden ist – haben Kreditnehmer, die sich für das Programm qualifizieren, laut Tai Christensen den Vorteil, beim Einzug in ein neues Zuhause eine Sparreserve zu behalten. Präsident von Zu Hause ankommen.
„Sie werden eine Zahlung leisten, wenn Sie sich für die rückzahlbare Option entscheiden“, sagte Christensen. „Das Schöne an der rückzahlbaren Option und der Aufnahme der zweiten Hypothek ist, dass man sich gemäß den Richtlinien für qualifizierte Hypotheken qualifizieren muss. Wenn Sie also keine Anzahlung auf Ihr eigenes Guthaben leisten müssen, bleibt Ihnen eigentlich keine andere Wahl, als die Anzahlungshilfe in Anspruch zu nehmen oder zu sparen (und zu hoffen, dass sich die Marktbedingungen ändern).
„Entweder Sie nehmen Ihr gesamtes Geld aus Ihren Ersparnissen und haben nichts mehr in Ihren Rücklagen, oder Sie nehmen ein DPA-Darlehen auf und zahlen es langsam im Laufe der Zeit zurück.“
Herausforderungen von DPA-Programmen
DPA-Programme zielen darauf ab, Kreditnehmern dabei zu helfen, Eigenkapital aufzubauen und gleichzeitig weniger Vorabzahlungen zu leisten. Potenzielle Käufer stehen jedoch vor der Herausforderung, die verschiedenen verfügbaren Optionen zu durchforsten und mindestens ein Programm zu finden, für das sie sich qualifizieren.
Für Zuschüsse stehen nur begrenzte Ressourcen zur Verfügung, und für verschiedene DPA-Programme können unterschiedliche Einkommensgrenzen oder Kaufpreisgrenzen gelten, die Kreditnehmer einhalten müssen.
Jede Stadt, jeder Kreis und jedes Bundesland hat unterschiedliche Zeichnungsrichtlinien. Und wenn das DPA-Darlehen nicht von einem nationalen DPA-Anbieter stammt, müssen die Kreditsachbearbeiter die Zeichnungsrichtlinien an die Standards des DPA-Anbieters anpassen lassen, was länger dauern kann als die Aufnahme eines herkömmlichen Darlehens.
„Viele dieser Programme, von denen ich gehört habe, könnten 45 bis 60 Tage brauchen, um bis zur Ziellinie zu gelangen. In vielen Fällen wird der Verkäufer nicht 45 bis 60 Tage warten, wenn er ein Angebot für einen 30-Tage-Vertrag hat“, sagte Adrian Gastelum, Senior Vice President und Filialleiter bei Nova-Wohnungsbaudarlehen.
Darüber hinaus müssen sich Hauskäufer möglicherweise mit Verkäufern auseinandersetzen, die zögern, ihre Häuser an DPA-Kreditnehmer zu verkaufen. Es besteht das Stigma, dass Anzahlungsunterstützungsprogramme minderwertig sind, was häufig auf die Annahme zurückzuführen ist, dass Käufer mit DPA die Lücke nicht schließen können, wenn der geschätzte Wert unter dem Listenpreis liegt.
„Viele Verkäufer werden sich für konventionelle Käufer entscheiden, die im Vergleich zu einem FHA-Darlehen eine Anzahlung von 20 bis 25 % leisten, insbesondere mit Anzahlung (Unterstützung), weil immer die Befürchtung besteht, dass diese, wenn das Haus keinen Kostenvoranschlag vornimmt „Die Leute werden nicht das Geld haben, um einen Unterschied zu machen“, sagte Justin McCrone, Kreditsachbearbeiter bei Finanzdienstleistungen an der Atlantikküste.
Kreditgeber, die keine Banken sind, wollen einen Anteil
Nichtbank-Hypothekengeber – einschließlich Bewegungshypothek, Kaliber Und KreditDepot – haben DPA-Programme für FHA-Kreditnehmer eingeführt, die es ihnen ermöglichen, kein Geld im Voraus einzuzahlen.
Kreditgeber qualifizieren FHA-Kreditnehmer für die Zahlung der erforderlichen Mindestanzahlung von 3,5 % und je nach Programm sogar für einen Teil der Abschlusskosten.
„Es geht wirklich um den Zugang zu Krediten. Wir ermöglichen es Menschen, in Eigenheime zu ziehen und mit dem Aufbau von Eigenkapital zu beginnen, die sonst vielleicht nicht dazu in der Lage wären“, sagte Laura Bowles, Finanzvorstand bei Movement Mortgage.
Nachfrage nach DPA-Programmen bei Movement – einschließlich Staatsanleiheprogrammen, den proprietären Boost-Programm zur Deckung der gesamten FHA-Anzahlung in Höhe von 3,5 % und seines Zweckkreditprogramms (SPCP) – machten etwa 5 % des gesamten Kreditvergabevolumens des Unternehmens im Jahr 2023 aus.
„Ich gehe davon aus, dass das Wachstum weiterhin über 5 % liegen wird, daher erwarte ich, dass sie im Jahr 2024 etwa 5 bis 7 % unseres Gesamtvolumens ausmachen werden“, bemerkte Bowles.
Während DPA in Kombination mit einem FHA-Darlehen häufiger vorkommt, sind Kreditgeber, die keine Banken sind – einschließlich Raketenhypothek, Vereinigte Großhandelshypothek Und Gildenhypothek – haben herkömmliche DPA-Programme eingeführt, bei denen der Kreditgeber 2 % der erforderlichen Mindestanzahlung von 3 % für einen herkömmlichen Kredit übernimmt.
Diese Produkte funktionieren wie eine Modifikation von Fannie Mae‘S StartseiteBereit Und Freddie Mac‘S StartseiteMöglich Programme, die eine Anzahlung von 3 % – oder was Kreditgeber als 97 % Beleihungswert (LTV) bezeichnen – auf herkömmliche Kredite ermöglichen.
„Wir stecken das Geld direkt in das Programm selbst“, sagte Bill Banfield, Executive Vice President für Kapitalmärkte bei Rocket Mortgage. „Der Kunde profitiert also direkt, und wir befassen uns wirklich mit der größten Hürde für jeden, der ein Haus kauft – insbesondere, wenn er weniger als 80 % seines regionalen Durchschnittseinkommens verdient – und zwar mit der Ersparnis für die Anzahlung.“ .“
Zu den anzahlungsorientierten Programmen von Rocket gehören ONE+ (ein herkömmliches Darlehen mit 1 % Anzahlung) und Purchase Plus, ein spezielles Kreditprogramm, das Kreditgeberkredite in Höhe von bis zu 7.500 US-Dollar für Erstkäufer in unterversorgten Gemeinden bietet.
„Das Angebot an erschwinglichen Programmen ist im Allgemeinen wie ein ergänzendes Angebot“, sagte Banfield. „Es gibt mehr als eine Option auf der Speisekarte, und wir sind der Meinung, dass die Verbraucher die Wahl haben sollten, was sie sich ansehen, und versuchen, damit umzugehen, dass Häuser in den letzten Jahren viel weniger erschwinglich geworden sind.“
Aufgrund geringerer Vergabevolumina und höherer Zinssätze gehen Hypothekengeber „erneut an ihre Grenzen“, sagte Bill Gourville, Präsident von Atlantic Coast Financial Services.
„In der Vergangenheit haben sie davor zurückgeschreckt, nur weil andere Mengen verfügbar waren“, erklärte Gourville. „Also gehen sie ständig an die Grenzen von Programmen, die technisch gesehen schon immer von Agenturen angeboten wurden – Fannie Mae, Freddie Mac, FHA und VA –, aber jetzt führen sie sie wieder ein.“
Die Nachfrage nach DPA-Programmen wird in diesem Jahr aufgrund des zunehmenden Bewusstseins für die Optionen sowie der hohen Immobilienpreise nur zunehmen, sagten Hypothekenexperten gegenüber HousingWire. Und es wird erwartet, dass mehr Kreditgeber und Immobilienagenturen DPA-Optionen einführen oder die Qualifikationsanforderungen ändern, um die DPA-Darlehensqualifizierung für Kreditnehmer einfacher zu machen.
„Der Wettbewerb wird nur den Verbrauchern zugute kommen, was letztendlich dazu führt, dass mehr Menschen in Eigenheime ziehen“, sagte Christensen von Arrival Home. „Je mehr innovative Programme wir also auf den Markt bringen können, um einer großen Zahl von Amerikanern zu helfen, die versuchen, in ein Eigenheim zu gelangen, desto besser wird letztendlich der Markt als Ganzes und nicht nur einzelne Sektoren profitieren.“