Auch wenn die Zukunft in der Welt der Immobilien- und Hypothekendienstleistungen im Jahr 2024 noch etwas ungewiss ist, ist es jetzt glasklar, dass über die ohnehin schon müde Annahme hinaus, dass wir „bis 25 überleben“, einige Unternehmen danach streben werden, etwas zu finden zusätzliche Einnahmequellen.
Ein potenzieller Strom, der mir schnell in den Sinn kommt, ist das Potenzial, Titel zu gewinnen und Geschäfte abzuschließen. Dementsprechend haben wir bereits eine ganze Reihe von Bauträgern, Hypothekengebern und Immobilienfirmen gesehen, die neue ABAs (Affiliate Business Arrangements) aufbauen oder Partnerschaften eingehen, die sie ins Spiel bringen, um Einnahmen aus Abwicklungsdienstleistungen zu erzielen.
Diese Aktivität wird im Laufe des Jahres nur noch zunehmen. Hier ist der Grund.
Die volle Auswirkung des Burnett-Urteils ist noch abzuwarten
Die endgültige Entscheidung über die Entscheidung Burnett vs. NAR wird wahrscheinlich erst in Jahren bekannt gegeben, während das Ergebnis durch die Gerichte geht. Viele Maklerfirmen und Immobilienmakler auf der Käuferseite der Transaktion haben größtenteils mit ihrem „Business-as-usual“-Ansatz weitergemacht, bis wir Gewissheit über die tatsächlichen Auswirkungen haben. Und doch werden in Kombination mit dem nach wie vor unsicheren Markt wahrscheinlich immer mehr Teams und Maklerunternehmen den Anreiz haben, ihre Einnahmen zu steigern und die Unsicherheit auf der Käuferseite zu beseitigen, lange bevor sie müssen.
Es ist durchaus möglich, dass sich der Trend zum Teamverkauf nach Burnett fortsetzt. Es ist nicht schwer, sich einen Ansatz vorzustellen, bei dem die Listing Agents am Anfang einer Transaktion die Führung übernehmen, während ein Team von Buyer Agents im Hintergrund mit ihnen zusammenarbeitet. Ein solcher Ansatz würde wahrscheinlich zu einem transaktionalen, maklerorientierten Erlösmodell tendieren.
In diesen Fällen wäre es für Teams und Makler logisch, nicht nur nach zusätzlichen Einnahmen zu streben, sondern auch eine größere Kontrolle über eine Transaktion von Anfang bis Ende zu behalten, was verbundene Titeloperationen mit sich bringen können. Durch den Aufbau solcher Vereinbarungen hätte das Immobilienunternehmen eine größere Kontrolle über das Erlebnis, was hoffentlich den Prozess von Anfang bis Ende beschleunigen und insgesamt ein reibungsloseres Kundenerlebnis bieten würde. Es wird nicht das erste Mal sein, dass diese Branche die Vorzüge des One-Stop-Shoppings lautstark lobt.
Hier erfahren Sie, wer ABAs aufbauen und ausbauen möchte … und wer nicht
Solange wir keinen deutlichen Anstieg des gesamten Emissionsvolumens sehen, werden es natürlich nicht nur Maklerunternehmen und Teams sein, die ABAs aufbauen oder Titelpartnerschaften eingehen wollen. Auch Kreditgeber und Bauherren haben ein erhöhtes Interesse gezeigt, und zwar in einer Zeit, in der Baumaterialien weiterhin teuer sind, Arbeitskosten und Löhne erhöht sind und die Zinssätze weiterhin hoch bleiben.
Gleichzeitig könnte ein kontrollierteres Abschlusserlebnis dazu beitragen, Abschlussverzögerungen zu vermeiden, die auf Seiten des Kreditgebers oder im Bauprozess entstehen. Während es für ein externes Abschlussunternehmen leicht ist, in solchen Fällen mit dem Finger zu zeigen und die Schuld abzuwälzen, ist ein angeschlossener Betrieb „Teil des Teams“. In solchen Situationen wird niemand unter den Bus geschleudert. Dementsprechend gibt es für Kreditgeber und Bauträger mehrere zwingende Gründe, eine verbundene Eigentumstransaktion in Betracht zu ziehen.
Viel zu oft konzentriert sich ein Unternehmen, das kein Eigentumsrecht hat, jedoch auf das Potenzial für neue Einnahmen, ohne die Kosten und die Belastung, die mit dem Aufbau eines neuen Unternehmens einhergehen, vollständig zu berücksichtigen.
Um es etwas zu stark zu vereinfachen: Eine echte Verbundvereinbarung wird der behördlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten, wenn die Vereinbarung nicht wie ein rentables Unternehmen geführt wird und alle Partner nicht vollständig eingebunden sind. Unternehmen, die ihre Kunden gegen eine Senkung der Abwicklungsgebühren einfach an eine Partnervereinbarung verweisen möchten, haben dies auf die harte Tour erfahren.
Wann sollte ein Bauunternehmer, ein Immobilienunternehmen oder ein Kreditgeber andere Alternativen zu einem ABA in Betracht ziehen, beispielsweise die Zusammenarbeit mit einer bestehenden Titelagentur? Erstens: Wenn es keine langfristige Strategie (Börsengang, Build-to-Sell in fünf Jahren) gibt, hat die Vereinbarung einen schlechten Start. „Mal sehen, wie es uns geht“ ist für die meisten Unternehmensgründungen keine Strategie und wird auch bei einer ABA nicht funktionieren.
Zu den weiteren Ausläufern dieser Philosophie (oder dem Fehlen einer solchen) gehört, dass das Mutterunternehmen keine Möglichkeit hat, sich aktiv am täglichen Betrieb der ABA zu beteiligen. Oder vielleicht ist das Unternehmen aufgrund von Fehlern bei der Ausarbeitung einer Pro-forma- und Geschäftsstrategie völlig unterkapitalisiert.
Haben Sie einen Plan, wie der angeschlossene Betrieb neue Geschäfte gewinnen kann – und zwar nicht nur aus Ihrem eigenen Betrieb? Aus vielen Gründen kann dies auch übersehen werden, und es kommt oft vor, dass verbundene Vereinbarungen schnell scheitern.
Schließlich ist die Geografie – oft der Auslöser für den Aufbau einer ABA oder den Abschluss einer Partnerschaft mit einer Titelagentur – ein wichtiger Faktor bei der Planung eines angeschlossenen Titelunternehmens. Woher soll das Geschäft kommen? Bundesstaat für Bundesstaat und manchmal sogar Landkreis für Landkreis muss der neue Betrieb die gleichen Lizenzierungs- (und Compliance-Prozesse) durchlaufen wie jedes andere neue Titelunternehmen. Dies erfordert Zeit, Fachwissen und finanzielle Mittel. Möglicherweise müssen Sie in diesem Bundesstaat oder Landkreis sogar über einen stationären Betrieb verfügen.
Wenn Sie nicht vorhaben, ausreichend in solche Anforderungen zu investieren, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass eine andere Form einer echten Partnerschaft mit einer Titel- oder Treuhandfirma die bessere Alternative ist.
Wann ist eine verbundene Vereinbarung die beste Option für Immobilienfirmen, Kreditgeber und Bauträger?
Wenn Sie über den Aufbau einer ABA nachdenken, sollte die Antwort auf jede der folgenden Fragen „Ja“ lauten, wenn eine ABA wirklich das Richtige für Sie ist.
- Planen Sie und sind Sie bereit, die ABA wie ein neues Unternehmen mit einer langfristigen Strategie und einem Ausstiegsplan zu behandeln?
- Sind Sie sich wirklich bewusst, entweder aus eigener Erfahrung oder mit der Hilfe eines erfahrenen, erfolgreichen Titelprofis, der tatsächlich ein erfolgreiches Titelunternehmen in der realen Welt aufgebaut hat, über alle Kosten, die mit einem Start-up-Titelunternehmen einhergehen?
- Verfügen Sie über ein tragfähiges Vertriebsmodell, das über das Erwarten sämtlicher Neugeschäfte von der Muttergesellschaft der ABA hinausgeht?
- Haben Sie für eine ausreichende Kapitalausstattung gesorgt?
- Und schließlich: Verfügen Sie über qualifizierte Mitarbeiter und wirksame, nachhaltige Systeme?
Der Aufbau eines angeschlossenen Titelgeschäfts kann ein fantastisches Mittel zur Erzielung neuer Einnahmen sein, weshalb die ABA-Aktivität bei schwächeren Marktbedingungen im Allgemeinen ansteigt. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass es sich dabei um alles andere handelt, als einfach damit einverstanden zu sein, den Großteil oder die gesamte Kundschaft gegen einen Prozentsatz der Gebühren in den neuen Betrieb zu schicken. Sie müssen kein Anwalt sein, um zu wissen, dass dies das größte Verbot ist, das RESPA bietet.
Der Aufbau einer wirklich erfolgreichen ABA erfordert Strategie, Erfahrung, Planung und vor allem Engagement. Während sich viele Immobilienmakler und Fachleute im ungewissen Nachgang der Burnett-Entscheidung höchstwahrscheinlich an ABAs wenden werden, ist es wichtig, dass sie sich darüber im Klaren sind, dass viel mehr dahintersteckt.
Aaron Davis ist der CEO von AMD-Unternehmenein Konglomerat aus eClosing, Technologie, Abwicklungsdiensten und Beratungsdiensten, das Folgendes umfasst: Florida-Agenturnetzwerk, Closingsuite.com, Erstklassige Datendienste Und Netzwerktransaktionslösungen.