Für ältere amerikanische Eigenheimbesitzer bieten umgekehrte Hypothekenprodukte ein großes Potenzial, doch trotz stärkerer Regulierung in den letzten Jahren bleiben viele Verbraucher skeptisch, was ihre Nützlichkeit angeht, da sie immer noch Reputationsprobleme und institutionelle Abneigungen haben.
Dies war Teil einer Reihe von Perspektiven, die auf Morgen Stern‘S Podcast „Der lange Blick“ von Amerikanisches College für Finanzdienstleistungen Professoren Don Graves und Wade Pfau. Die beiden diskutierten einige der Missverständnisse, Fortschritte und potenziellen Anwendungsfälle für umgekehrte Hypotheken.
Zu den in der Diskussion angesprochenen Themen gehört die Haltung der Aufsichtsbehörde für die Finanzindustrie (FINRA) in Richtung umgekehrter Hypothekenprodukte und unzulässige Kombinationen mit Renten, die zu der Einstellung dieser Organisation führten. Der Podcast ging auch auf Möglichkeiten ein, wie Rentner die Produkte zur Sicherung ihrer Altersvorsorge nutzen können, sowie auf die regulatorischen Änderungen, die die Bundeswohnungsverwaltung Das Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programm der FHA wurde im Laufe der Jahre durchlaufen.
„Es scheint, als würde die Regierung alle paar Jahre beschließen, einige Parameter des Programms anzupassen, um es langfristig zu stärken“, sagte Pfau. „Und so haben wir 2013, 2015 und 2017 viele Veränderungen erlebt.“
„Einer davon war, Schutzmaßnahmen für berechtigte Ehepartner ohne Kreditaufnahme (NBS) zu schaffen. Eine der Regeln des HECM besagt, dass man mindestens 62 Jahre alt sein muss, um Kreditnehmer zu sein, und das führte zu einem potenziellen Konflikt für Paare, bei denen eine Person über 62 und die andere unter 62 war.“
Vor diesen NBS-Änderungen bestand für einen Ehepartner die Gefahr, den Kredit tilgen zu müssen – d. h. ihn zurückzuzahlen oder das Haus verkaufen zu müssen –, wenn der kreditnehmende Ehepartner starb oder auszog. Nach diesen Schutzmaßnahmen kann der nicht kreditnehmende Ehepartner im Haus bleiben, solange er die grundlegenden Verpflichtungen des Hausbesitzers erfüllt.
Pfau erörterte außerdem Änderungen, darunter das Life Expectancy Set Aside (LESA) und die Finanzbewertung, und wie diese Änderungen von der FHA eingeführt wurden, um das Programm für den Endkreditnehmer zu stärken.
Graves erwähnte auch die Beratungspflicht, bei der ein Kreditnehmer an einer Sitzung mit einem US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD)-zertifizierter Berater, um vor dem Abschluss einen umfassenden Überblick über das Darlehen zu erhalten.
„Das ist sehr hilfreich, weil es den Kreditgeber oder den Finanzberater entlastet“, sagte Graves. „Und der Zweck besteht darin, sicherzustellen, dass der Kunde versteht, was vor sich geht. [and to ensure] es gibt keine kognitiven Beeinträchtigungen. Und sie bekommen ein Zertifikat von [HUD] Sie sagen, dass sie die HECM-Beratung abgeschlossen haben und dass sie die Verständnisanforderungen erfüllt haben. … Das ist ein wunderbares Sicherheitsmerkmal.“
Die Gruppe diskutierte auch die „Angemessenheit“ einer umgekehrten Hypothek für einen Kreditnehmer, der möglicherweise ein starkes Motiv hat, das Haus einem Erben zu überlassen; den aus der FHA-Versicherung resultierenden Nonrecourse-Charge des HECM-Programms; und wie sich Zinssätze auf den Nutzen einer umgekehrten Hypothek auswirken.
„Umgekehrte Hypotheken sind das einzige mir bekannte Instrument zur Altersvorsorge, das [can] tatsächlich von einem Niedrigzinsumfeld profitieren“, sagte Pfau. „Und das liegt einfach daran, dass man bei niedrigeren Zinsen eine höhere Kreditaufnahmekapazität hat. Wenn also die Zinsen steigen, wird dies die Kreditaufnahmekapazität durch die umgekehrte Hypothek verringern. Dennoch befinden wir uns noch nicht wirklich in einem Szenario, in dem die Zinsen sehr hoch sind.“
Diese Schlussfolgerung stütze Pfau auf die Modellierung historischer Daten und die Verwendung von Simulationen der Konditionen umgekehrter Hypotheken, sagte er.
„Wenn ich anhand historischer Daten zu umgekehrten Hypotheken historische Simulationen durchführe, sind wir noch lange nicht an dem Punkt, an dem die Zinssätze so hoch sind, dass eine umgekehrte Hypothek keinen Wert mehr bietet“, sagte er.
Pfau fügte hinzu, dass ein Beispiel für ein Szenario, in dem dieser Punkt relevant sein könnte, das Jahr 1982 wäre. Das sei allerdings auch rund sieben Jahre vor der Einführung des HECM-Programms gewesen, sagte er.