Es ist eine schreckliche Zeit für Hauskäufer. Die Hypothekenzinsen für ein 30-jähriges Festzinsdarlehen bewegen sich um die 7 %-Marke, und die immer noch hohen Eigenheimpreise schmälern die Kaufkraft.
Was half Erica Davis, einem Kreditanbahner bei Gildenhypothek, im aktuellen Hochzinsumfeld ist ein vom Verkäufer finanzierter vorübergehender 2-1-Zinsrückkauf. Durch die Nutzung des temporären 2-1-Zinsrückkaufs konnte Davis ihren Hypothekenzins von 7,25 % im ersten Jahr um 2 % und im zweiten Jahr um 1,5 % senken.
Der Verkäufer, der in einem abgekühlten Wohnungsmarkt Schwierigkeiten hatte, einen Käufer zu finden, erklärte sich bereit, beim Abschluss eine Pauschalzahlung auf ein Treuhandkonto einzuzahlen – was Davis letztendlich in den ersten zwei Jahren monatliche Zahlungen in Höhe von 6.900 US-Dollar einsparte.
„Ich werde auf jeden Fall refinanzieren, wenn die Zinssätze sinken, und deshalb habe ich mich für einen 2:1-Zinsrückkauf entschieden“, sagte Davis. „Es hilft, diese niedrigere Zahlung zu haben, und der zusätzliche Cashflow gibt Ihnen ein wenig mehr Flexibilität, sodass Sie nicht so knapp bei Kasse sind.“
In einem Hochzinsumfeld bezeichnen Kreditgeber den temporären Zinsrückkauf als eine Win-Win-Strategie für Verkäufer und Käufer, wenn sie angemessen eingesetzt werden. Obwohl Hausbesitzer keinen Anreiz haben, ihre niedrigen Hypothekenzinsen aufzugeben und umzuziehen, gibt es immer noch Käufer, und der Silberstreif am Horizont für Käufer ist ein abgeschwächter Wettbewerb im Vergleich zum brandaktuellen Immobilienmarkt der letzten zwei Jahre.
„Wenn die Zinsen steigen und die Immobilienpreise im Jahr 2023 korrigieren, werden Verkäufer ihre Chancen nutzen wollen, Geschäfte mit einem begeisterten Käufer zu machen, der mit Verkäuferbeteiligung einen niedrigeren Preis als der Marktpreis erzielen kann“, sagte Jeff Miller, Vizepräsident von Pacific Northwest bei Churchill Hypotheksagte.
Verkäufer, einschließlich Bauherren, können sich auch einen Wettbewerbsvorteil verschaffen, indem sie flexibel Kredite oder Konzessionen anbieten, wie z.
„Wenn der Prozess beiden Parteien richtig erklärt wird, werden Verkäufer und Käufer es genießen, einander gewinnen zu sehen und die Ziele zu erreichen, die jede Partei hat“, sagte Miller. „Es gibt dem Käufer und Verkäufer das Gefühl, den gemeinsamen Feind ‚den Markt‘ zu besiegen und das System zu spielen.“
Kreditgeber nutzen Gelegenheit für verlorenes Volumen
Da der Hypothekenmarkt schnell schrumpft – einige Experten glauben, dass er im Jahr 2023 auf nur noch 1,3 Billionen US-Dollar an Kreditvergabevolumen schrumpfen könnte – haben zahlreiche Kreditgeber die Option vorübergehender Rückkäufe eingeführt und sich an der Bereitstellung von Zugeständnissen für Käufer beteiligt, um das verlorene Kreditvergabevolumen auszugleichen.
Vereinigte Großhandelshypothek, der größte Hypothekengeber des Landes, erweiterte kürzlich die Buydown-Optionen um eine vom Kreditgeber bezahlte Version zusätzlich zu der vom Verkäufer bezahlten Version. Der Großhändler gehörte zu den ersten, die 2-1 und 1-0 temporäre Rückkäufe anboten, die keine neuen Produkte sind, aber in den letzten zehn Jahren nicht viel verwendet wurden.
„Auf jeden Fall werde ich refinanzieren, wenn die Zinsen sinken, und deshalb habe ich mich für einen 2-1-Zinsrückkauf entschieden.“
Erica Davis, Guild Mortgage Darlehensanbahner und Eigenheimkäufer
Raketenhypothek hat auch einen kreditgeberfinanzierten 1:0-Zinsrückkauf, das sogenannte „Inflation Buster“-Programm, sowie einen von Verkäufern oder Immobilienmaklern finanzierten 1:0-Zinsrückkauf von seinem Großhandelszweig gestartet Rocket Pro TPO.
„Vorübergehende Zinsrückkäufe sind ein großartiges Instrument für Makler und Immobilienmakler in einem Umfeld mit steigenden Zinsen“, sagte ein Sprecher von UWM.
Der Kreditgeber aus Michigan sagte, dass sie „viel Zugkraft bekommen“, sagte aber, dass er keine Daten liefern könne, da temporäre Zinsrückkaufoptionen für Kreditnehmer „so neu“ seien.
KreditDepot, Gildenhypothek und NeuRez gehören auch zu den Kreditgebern, die entweder die Differenz bei den Hypothekenzahlungen decken oder die Option eines vom Verkäufer oder vom Bauherrn bezahlten temporären Rückkaufs anbieten.
Aus Sicht des Anlegers birgt ein herkömmliches Darlehen mit 30-jähriger Festzinsbindung oder eine Hypothek, die mit einem vorübergehenden Zinsabschlag gesichert ist, das gleiche Risiko. Die Zahlung, die der Kreditgeber erhält, ist immer dieselbe, da der Verkäufer das Treuhandkonto auffüllt, um die Differenz für den Kreditgeber auszugleichen.
„Fannie Mae und Freddy Mac verlangen, dass der Kreditgeber, der es verkauft, den Kreditnehmer zum undiskontierten Zinssatz zeichnet, sodass Sie sich keine Sorgen über Teaser-Hypotheken machen müssen, die zu höheren Zinsen zurückgesetzt werden “, sagte Peter Idziak, Senior Associate Attorney bei Polunsky Beitel Grün.
Kein One-Size-Fits-All-Szenario
Je nach Markt sagen LOs, dass sie nur 10 % ihrer gesamten Kredite mit vorübergehenden Zinsrückkäufen abgeschlossen haben – oder bis zu 60 %.
Es ist kein Einheitsszenario und hängt von der Situation des Kreditnehmers ab.
Kreditnehmer, die von einem vorübergehenden Zinsrückkauf profitieren würden, sind diejenigen, die in den Markt einsteigen und planen, zwei bis drei Jahre an der Immobilie festzuhalten, bevor sie zu einer anderen Art von Immobilie wechseln, Trudy Kelly, eine leitende Kreditsachbearbeiterin bei Churchill Hypotheksagte.
Kreditnehmer, die planen, die Immobilie langfristig zu besitzen, müssen den höheren Zinssatz ertragen, wenn der vorübergehende Rückkauf endet und der Zinssatz wieder auf den ursprünglich notierten Zinssatz zurückfällt.
„Fannie Mae und Freddy Mac verlangen, dass der Kreditgeber, der es verkauft, den Kreditnehmer zum undiskontierten Zinssatz zeichnet, sodass Sie sich keine Sorgen über Teaser-Hypotheken machen müssen, die zu höheren Zinssätzen zurückgesetzt werden. „
Peter Idziak, Senior Associate Attorney bei Polunsky Beitel Green
„Wenn die Zinssätze aus irgendeinem Grund nicht innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss sinken, dann haben sie nicht die Möglichkeit, dies zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren und … die Zahlung für die Laufzeit des Darlehens zu reduzieren“, sagte Kelly .
Kreditnehmer mit ausreichend Bargeld könnten beispielsweise ein Barangebot in Betracht ziehen, mehr auf die Anzahlung werfen, um die Höhe der Hypothek zu reduzieren, oder sich für einen dauerhaften Zinsrückkauf entscheiden. Oft als „Kaufpunkte“ bezeichnet, könnte der Kreditnehmer den Zinssatz senken, was zu größeren Einsparungen über die Laufzeit des Darlehens führt.
Für Käufer, die möglicherweise innerhalb von 10 Jahren aus dem Haus ausziehen, könnte eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) – die einen reduzierten Festzins für typischerweise 5, 7 oder 10 Jahre bietet, wonach der Zinssatz auf die aktuellen Marktsätze zurückgesetzt wird – möglich sein eine Option sein, je nachdem, wie attraktiv die ARM-Tarife sind.
Ein 5/1 ARM lag am 22. November bei 6,24 %, während ein 30-jähriger fester Zinssatz 6,64 % betrug Hypotheken-Nachrichten täglich.
in andere Richtungen denken
Jeder Käufer hat einzigartige finanzielle Umstände, und deshalb ist es für Kreditgeber von entscheidender Bedeutung geworden, LOs über vorübergehende Zinsrückkäufe aufzuklären, Blake Bianchi, Gründer und CEO von Zukünftige Hypothek, sagte. Die Buydown-Option ist kein neues Konzept, aber für Kreditsachbearbeiter, die sich dem Refi-Boom angeschlossen haben, ist es ein neues Konzept, das sie lernen müssen.
„Als LO sollten Sie sich mit temporären Zinsrückkäufen auskennen, da sie derzeit einen Großteil der Kredite auf diesem Markt ausmachen“, sagte Bianchi. Bianchi, der ein Hypothekenmaklerunternehmen mit 12 Kreditsachbearbeitern leitet, prognostiziert, dass etwa 60 % seiner Kredite im November mit einem vorübergehenden Zinsrückkauf abgeschlossen werden, gegenüber 50 % im letzten Monat.
„Wenn die Zinssätze aus irgendeinem Grund nicht innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss sinken, haben sie nicht die Möglichkeit, dies zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren und … die Zahlung für die Laufzeit des Darlehens zu reduzieren.“
Trudy Kelly, leitende Kreditsachbearbeiterin bei Churchill Mortgage
Nachdem Bianchi gesehen hatte, wie Kaufverträge mit Verkäuferkrediten geschlossen wurden und Bauherren Konzessionen anboten, sah er potenzielle Vorteile darin, Kreditnehmern vorübergehende Rückkaufoptionen anzubieten. Es ist ungefähr drei Monate her, seit Bianchi begonnen hat, LOs darin zu schulen, was ein vorübergehender Zinsabschlag und ein dauerhafter Zinsabschlag (Kaufpunkte) ist, um ihnen zu helfen, die Kunden besser aufzuklären.
„Wir wollen nicht, dass LOs Kunden davon überzeugen, dass die Zinsen zum Beispiel drei Jahre lang niedrig sein werden, und dass sich die Kunden danach keine Zahlungen leisten können. Es erfordert eine Schulung von LOs für die Kunden sowie das Setzen realistischer Erwartungen“, sagte er.
Es geht darum, kreativ zu werden und darüber nachzudenken, ob es Verhandlungsmacht für Kreditnehmer gibt, sagte Kelly von Churchill Mortgage im Hinblick darauf, Kunden dabei zu helfen, Wege zu finden, ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu senken.
Kelly hat kürzlich einem Kunden geholfen, ein Szenario durchzuspielen, in dem er eine Verkäuferkonzession in Höhe von 15.000 US-Dollar erhält, um seinen 1: 0-Rückkauf zu finanzieren, anstatt den Verkäufer zu bitten, den Listenpreis zu senken. Ihr Kunde hat das Haus geschlossen und wird im ersten Jahr jeden Monat 341 US-Dollar sparen.
„Es gibt ein paar, die den Pause-Knopf gedrückt haben, weil sie bei steigenden Zinsen aus dem Markt ausgepreist sind. Es gibt Pattsituationen von einem Viertel zum nächsten, was uns gezwungen hat, für unsere Kunden über den Tellerrand hinauszuschauen“, sagte Kelly.