Wenn Sie „Bewertungslücke“ googeln – und das habe ich gerade getan –, erscheint eine lange Liste von Suchergebnissen. Zu meiner Überraschung enthielten die Top-Ergebnisse keine Links zu Wirtschaftswissenschaftlern, die die Feinheiten von Hauspreisschwankungen erläuterten, die führenden Theorien zur Vermeidung von Überbewertung oder Bilder von Stuntfahrern, die über eine Schlucht springen, die mit gedruckten PDF-Dokumenten gefüllt ist. (Okay, wirf das letzte raus.)
Was ich gesehen habe, waren Links zu Websites von Kreditgebern, die ihren Kunden fast entschuldigend erklärten, was eine Bewertungslücke ist, und sie dazu brachten, nicht in Panik zu geraten, wenn es ihnen passiert. Nun, ein Heilmittel für die Angst vor Bewertungslücken ist auf der Bildfläche erschienen.
Eine Bewertungslücke ist die Differenz zwischen dem, was ein Käufer in einem Kaufvertrag für ein Haus zu zahlen vereinbart hat, und dem, was ein Gutachter als angemessenen Marktwert der Immobilie feststellt. Dies wird normalerweise als Problem angesehen, wenn der Schätzwert unter dem Kaufvertragsbetrag liegt, da die Kreditgeber keinen Kreditbetrag genehmigen, der höher als der Schätzwert ist. Und Eigenheimkäufer wollen sicherlich nicht zu viel bezahlen und ihre Eigentumsreise mit negativem Eigenkapital beginnen.
Je nachdem, wie der Vertrag geschrieben ist, muss der Hauskäufer entscheiden, ob er das gewünschte Haus verlassen, versuchen soll, mit dem Verkäufer zu verhandeln, um den Kaufpreis zu senken, oder das Geld aufbringen, um die Differenz auszugleichen. All diese Optionen erzeugen Reibung im Prozess, und je knapper das Budget ist, desto intensiver kann die Reibung sein.
Der Kauf eines Hauses ist nichts für schwache Nerven, besonders wenn der Bestand so gering ist und die Erschwinglichkeit eine Herausforderung darstellt. Das Auf und Ab, wenn man das perfekte Zuhause findet, versucht, ein Angebot anzunehmen und den mehrwöchigen Genehmigungsprozess zu durchlaufen, um den größten Kauf seines Lebens zu tätigen, ist nicht meine Vorstellung von einer guten Zeit.
Vielleicht ist einer der schwierigsten emotionalen Aspekte des Bewertungslückenszenarios der Mangel an Gewissheit. Da das Gutachten erst nach Abschluss des Kaufvertrages bestellt wird, kann es eine Woche oder länger dauern, bis der Kreditnehmer weiß, ob eine Lücke vorliegt oder nicht. Ich bin in der Bewertungsbranche tätig und habe jedes Immobilientool zur Verfügung, aber als ich mein Haus kaufte, wartete ich immer noch darauf, dass diese Bewertung eintraf, als wäre es ein College-Zulassungsbescheid.
Da das Refinanzierungsvolumen zurückgegangen ist und Kaufkredite zur dominierenden Kreditart geworden sind, haben sich eine Reihe von Kreditgebern beeilt, Programme zu erstellen, um den Kreditnehmern früher Gewissheit zu geben und die Angst zu beseitigen. Innovative Kreditgeber und Power Buyer wie Tomo, Better, Ribbon und andere haben Bewertungslückenprogramme eingeführt, um ihren Kunden das Vertrauen zu geben, mit dem Kreditprozess fortzufahren. Diese Programme versprechen, Kreditnehmer vor Überraschungen, verpassten Schließungen oder der Suche nach Bargeld zu schützen, und sollen Kreditnehmer davon abhalten, bei anderen Kreditgebern einzukaufen, indem sie ein besseres Erlebnis bieten.
Was Agenturlösungen angeht, haben Fannie Mae und Freddie Mac einen Verzicht auf die Bewertung von Kaufdarlehen angeboten, aber der Prozentsatz der infrage kommenden Darlehen ist unter 15 % geblieben, was nicht ausreicht, um eine konsistente Erfahrung zu bieten.
Die Wahrheit ist, dass eine Bewertung, die unter dem Vertragspreis liegt, ein wirksames Instrument für einen Eigenheimkäufer sein und ihm zukünftige Schmerzen und Kummer ersparen kann. Ein intelligentes Modell zu haben, das im Voraus Feedback über die Wahrscheinlichkeit gibt, dass ein Angebot durch eine Bewertung unterstützt wird, wäre eine willkommene Gesundheitsprüfung für die Verbraucher. Käufer von Krediten auf dem Sekundärmarkt würden auch dann lieber genaue Werte sehen, wenn sie seltener mit dem Kaufpreis einverstanden wären, was uns zu den jüngsten Nachrichten von Fannie Mae führt.
Fannie Mae hat kürzlich die Lösung „Value Acceptance + Property Data“ angekündigt. Auf den ersten Blick scheint es eine Bewertungsalternative zu sein, aber wenn man Fannie Maes öffentlichen Kommentaren zuhört, wird deutlich, dass dieses Programm die Zahl der Kredite erhöht, die für die Idee der Wertsicherheit in Frage kommen.
Kreditgeber finden heraus, ob ein Kredit förderfähig ist, indem sie den Kaufvertragsbetrag zusammen mit anderen Kreditdatenpunkten an Desktop Underwriter übermitteln. Wenn sie eine Antwort erhalten, dass der Wert akzeptiert wird, müssen sie eine Objektdatenerfassung bei einem zugelassenen Anbieter bestellen, um die Anforderungen zu erfüllen. Wenn Sie Wertakzeptanz (der Künstler, früher bekannt als Wertschätzungsverzicht) mit Wertakzeptanz + Eigentumsdaten hinzufügen, könnte der Prozentsatz der förderfähigen Kaufdarlehen erheblich sein.
Die Erfassung der Immobiliendaten kann einige Tage dauern, je nachdem, ob jemand Zugriff auf die Immobilie erhält, aber die Wertannahme erfolgt sofort. Ich bin sehr gespannt, wie die Kreditgeber mit dem Kreditnehmer kommunizieren werden. Werden sie es wie die oben genannten Bewertungsschutzprogramme angehen und versuchen, schnellstmöglich Gewissheit zu vermitteln? Oder warten, bis die Objektdatenerfassung wieder da ist? In jedem Fall ist das Wertakzeptanzprogramm ein bedeutender Schritt in Richtung Heilung der Angst vor Bewertungslücken.
Ich möchte auf jeden Fall mehr Programme wie dieses sehen, die die Angst vor Beurteilungslücken eher zur Ausnahme als zur Norm machen. Kreditnehmern von vornherein Vertrauen in ihren Kaufvertragsbetrag zu geben, verringert die Reibung für alle beteiligten Interessengruppen. Vielleicht wird es gezieltere Innovationen auslösen, die den Angebotsprozess selbst verbessern, und uns der Gewissheit „Jetzt kaufen“ einen Schritt näher bringen. Wir werden ein besseres Gefühl bekommen, sobald es am 15. April verfügbar ist.