Der Wohnungsbau in den USA während der kurzen COVID-19-Rezession, bis zu dieser Erholung und jetzt in der neuen Wohnungsrezession wird als eine dieser verrückten Datenlinien in die Geschichte eingehen, die wir durchlebt haben. Nur um Ihnen hier eine Perspektive zu geben, auf dem Höhepunkt des Jahres 2005 hatten wir ungefähr 2,24 Millionen Wohnungsfertigstellungen im Monatsbericht. Heute, selbst mit über einem Jahrzehnt des Bauwachstums, sind wir bei 1,342 Millionen.
Das Neueste Volkszählung Der Bericht zeigt, dass die Fertigstellungen von Privatwohnungen im August 5,4 % unter der revidierten Juli-Schätzung von 1,419 Millionen, aber 3,1 % über der Rate vom August 2021 lagen.
Wie Sie unten sehen können, spricht dieses Diagramm Bände, und vertrauen Sie mir, wenn ich das sage: Die Bauherren werden es mit der Fertigstellung schön langsam angehen, bis sie wissen, dass sie 9,84 Monate lang Häuser verkaufen können, die sie im Bau haben oder noch nicht einmal begonnen haben noch.
Meine Damen und Herren, willkommen auf dem ungesunden Wohnungsmarkt.
Jetzt, da die Hypothekenzinsen so stark gestiegen sind, ist das Wachstum des Wohnungsbaus, das wir im Einfamilienhausbau gesehen haben, vorbei. Es war ein guter Lauf und wir haben Beine, um im Einfamilienhausbau nach unten zu gehen, bis die Zinsen wieder fallen.
In diesem Bericht Wohnberechtigungen fiel und lag 10 % unter dem Niveau vom Juli und 14,4 % unter dem Niveau vom August 2021. Dies sollte nicht schockierend sein, wenn man bedenkt, dass die Verkäufe neuer Eigenheime zurückgehen und das monatliche Angebot für die Bauherren sprunghaft angestiegen ist. Die Leute müssen sich daran erinnern, dass die Bauherren hier sind, um Geld zu verdienen, und nicht, um mehr Häuser für den bestehenden Hausverkaufsmarkt zu bauen. Dieser Markt stellt ihre größte Konkurrenz dar, und es ist eine Armee, die sie jedes Mal erweitern, wenn sie ein Haus verkaufen. Da Neubauwohnungen teurer sind als Bestandswohnungen, müssen sie ihr Angebot bedarfsgerecht steuern.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn Versorgung ist 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Wenn Versorgung ist 4,4 bis 6,4 Monate, das ist nur ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Die Bauherren werden den Bau zurückziehen, wenn der Vorrat reicht 6,5 Monate und darüber.
Ich werde optimistischer in Bezug auf Baubeginne, Genehmigungen und Fertigstellungsdaten, sobald die monatlichen Angebotsdaten für neue Häuser unter 6,5 Monaten liegen und die Verkäufe neuer Häuser steigen. Wir sind eindeutig überhaupt nicht da. Nach dem letzten Bericht stehen wir bei 10.9 Monate – und nur 1.06 Monate dieser Versorgung ist ein fertiges Produkt.
- 7.33 Monate der Versorgung befindet sich im Aufbau
- 2,51 Monate der Versorgung wurde noch nicht einmal begonnen
Ein weiterer großer Unterschied zwischen jetzt und dem Höhepunkt der Immobilienblase besteht darin, dass die Verkäufe neuer Eigenheime ungefähr bei lagen 1,4 Millionen am Höhepunkt, und jetzt ist der letzte Druck bei 511.000. Kein Verkaufskreditboom, keine große Verkaufskreditpleite.
Das sieht man deutlich an den Kaufantragsdaten, die heute schon unter dem Niveau von 2008 liegen. Während der Jahre der Immobilienblase bewegten sich Verkaufs-, Baubeginn-, Genehmigungs- und Fertigstellungsdaten alle zusammen in einem Boom und dann in einer Pleite. Diesmal ist dies nicht der Fall, da wir noch keinen boomenden Absatzmarkt wie von 2002 bis 2005 erlebt haben.
Die Baubeginne haben in diesem Bericht zugenommen, aber die Revisionen waren negativ. Auch hier können die Monatsberichte wild schwingen, aber der Trend ist immer Ihr Freund. Der Mehrfamilienbau hat sich im Jahr 2022 sehr gut gehalten, während die Einfamilienhausschwäche anhält. Wir hatten einen kleinen Pick-up bei einzelnen Starts, der von einem negativen Revisionsdruck kam, also etwas Kontext mit dieser Datenzeile.
Alles in allem sollte uns dieser Baubeginnbericht nicht überraschen. Da die Zinsen weiter steigen, werden die Startdaten für Einfamilienhäuser immer mehr unter Druck geraten, die viel stärker fallen können, solange die Bauherren mit ihrem Überangebot fertig werden.
Als ich im März dieses Jahres schrieb, dass das Geschäftsmodell der Bauherren gefährdet sei, meinte ich genau das. Wenn sie ihr Produkt nicht zu den gewünschten Preisen verkaufen können, werden sie mit dem Bau von Einfamilienhäusern aufhören, bis sie sich wieder wohl fühlen.
Wir hatten das im Jahr 2018: Als die Zinsen auf 5 % stiegen, stieg das monatliche Angebot auf über 6,5 Monate und die Bauherren pausierten für etwa 30 Monate mit dem Bau. Die Zinsen fielen 2019 jedoch schnell, um den Markt zu stabilisieren.
Dies ist hier nicht der Fall, da die Zinsen weiter steigen und weit über 5 % liegen. Es ist ein ganz anderer Hintergrund für den Wohnungsbau, insbesondere nach den massiven Hauspreissteigerungen seit 2020. Eines ist sicher, der äußerst ungesunde Wohnungsmarkt hält an.
Die Daten nach der Fertigstellung des Wohnungsbaus sind jetzt äußerst ungesund und erschienen zuerst auf HousingWire.