Immobilieninvestment-Trust mit Sitz in New York Zwei Häfen hat den Branchenveteranen Kyle Kilpatrick mit der Leitung seiner neu geschaffenen Hypothekenvergabeabteilung beauftragt. Dies ist Teil der Strategie des Unternehmens, Kreditnehmer aus seinem Serviceportfolio zu behalten, wenn die Zinsen sinken.
„Er hat Erfahrung im Aufbau von Direct-to-Consumer-Channel-Produkten und -Geschäften von Grund auf“, sagte Bill Greenberg, Präsident und CEO von Two Harbors, in einem Interview. „Wir bauen das Team so aus, dass es alle Funktionen ausfüllt, um Kredite vergeben zu können, und wie wir bereits sagten, beginnen wir hoffentlich irgendwann im zweiten Quartal mit der Aufnahme von Sperren.“
Kilpatrick, der seit 30 Jahren in der Hypothekenbranche tätig ist, begann im November als Executive Vice President of Originations bei Two Harbors. Davor war er fast ein Jahr lang EVP für Direktkredite bei Gehen Sie Hypothek und war acht Jahre lang President of Consumer Direct bei Lending.comA Finanzen von Amerika Unternehmen.
„Angesichts der Lage unseres Portfolios und der Zinssätze haben wir die Möglichkeit, etwas von Grund auf aufzubauen, und wir können es ganz individuell an unser Unternehmen anpassen“, sagte Greenberg. „Wir müssen nichts kaufen, was andere Leute gemacht haben, das nicht so gut passt und dessen Kosten auf dem Kopf stehen.“
Das Origination-Geschäft von Two Harbors wird sein Servicing-Portfolio in Höhe von 216 Milliarden US-Dollar an unbezahltem Kapitalsaldo (UPB) ab dem 31. Dezember 2023 absichern. So funktionieren die Dinge bei anderen Unternehmen im Hypothekenbereich, wie z Herr Cooper, Rithm Capital Und Pennymac. Die Hauptstrategie von Two Harbors besteht jedoch nicht darin, mit großen Playern um neue Kunden zu konkurrieren.
„Viele dieser Leute geben viel Geld für Werbung und Kontaktaufnahme mit Menschen aus, um Kreditnehmer zu finden, die sie refinanzieren oder Zweitpfandrechte gewähren können“, sagte Greenberg. „Wir haben Kreditnehmer, die wir sehr gut kennen und die wir einfach anrufen können. Die sogenannte Lead-Generierung ist bereits fester Bestandteil unseres Ökosystems.“
Für die meisten Kreditnehmer des Unternehmens besteht derzeit kein Anreiz zur Refinanzierung. Der gewichtete durchschnittliche Kuponsatz für das Serviceportfolio lag im vierten Quartal bei 3,45 %, was auf ein geringes Risiko vorzeitiger Rückzahlungen schließen lässt. Unterdessen lag der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken am Donnerstagnachmittag bei 6,9 % Das Mortgage Rates Center von HousingWire.
Während die Zinsen immer noch hoch sind, wird Two Harbors im Rahmen seines Origination-Geschäfts mit Zweitpfandrechten und Home-Equity-Produkten zusammenarbeiten.
Reise zur Kreditvergabe
Two Harbors wurde 2009 im Zuge der Großen Rezession gegründet, als die Preise für die meisten Vermögenswerte, einschließlich hypothekenbesicherter Wertpapiere (MBS), zu fallen begannen und sich zu einer Investitionsmöglichkeit entwickelten.
Das Unternehmen begann, in Agency- und Legacy-Subprime-MBS zu investieren. Im Laufe der Zeit engagierte es sich auch in anderen Anlageklassen, beispielsweise in der Vermietung von Einfamilienhäusern und in der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien. (Letzterer Geschäftsbereich wurde anschließend in einen REIT ausgegliedert).
Mortgage Servicing Rights (MSR) wurden 2013 zu einem Ziel, und bis 2020 hatte sich das Unternehmen entschieden, sich auf Agency MSR und Agency MBS zu konzentrieren. Laut Greenberg bestand die Prämisse darin, dass „Diversifizierung nur in der Theorie gut klingt“, da „Investoren sich selbst diversifizieren wollten, aber sie wollten nicht, dass die Anlageinstrumente selbst diversifizierten“ für sie.
Zwischen 2017 und 2018 überschritt das Unternehmen die Marke von 500.000 Wartungseinheiten. Auf dieser Ebene sei es nach allgemeiner Meinung am kostengünstigsten, die Wartung intern durchzuführen, sagte Greenberg. Damals suchte Two Harbors nach einer Plattform zum Erwerb. Der Einstieg in das Servicegeschäft erfolgte im Oktober 2023 durch eine Übernahme RoundPoint Mortgage Servicing LLC.
„Eine der interessantesten Eigenschaften von Roundpoint war, dass es Agentur war [MSR] nur. Es gab keine staatliche Wartung, nein Ginnie Mae Exposition, die unterschiedliche regulatorische Risiken und unterschiedliche wirtschaftliche Aspekte mit sich bringt“, sagte Greenberg.
„Es gab auch nicht viel Service auf der Plattform – es wurden einige Vermögenswerte von der Muttergesellschaft gewartet, die vor der Übertragung an uns wieder zur Muttergesellschaft übergehen sollte“, fügte er hinzu. „Es gab also nur einen kleinen Teil der echten Subservicing-Leistungen durch Dritte. Es war eine Art leere Hülle, die darauf wartete, dass jemand kam und alle Wartungsarbeiten auf die Plattform stellte.“
Two Harbors wollte außerdem sicherstellen, dass jedes von ihm gekaufte Fahrzeug über eine Lizenz zur Kreditvergabe verfügt. Den Führungskräften war klar geworden, dass bei der Bewertung von MSRs auch die Rückeroberungsökonomie berücksichtigt werden sollte.
„Dieser Faktor ist seit langem bekannt, wurde aber bis in die letzten Jahre nie explizit in den Cashflows der Hypothekenbedienung einbezogen“, sagte Greenberg. „Und so wussten wir, dass ein gewisses Maß an Rückgewinnungsfunktionen für unsere Bemühungen sehr wichtig sein würde, um den größtmöglichen Nutzen aus unserem Wartungsvermögen zu ziehen.“
Nach der Integration mit Roundpoint wird Two Harbors voraussichtlich 500 Mitarbeiter in vier Büros in New York, Minnesota, South Carolina und Texas beschäftigen.