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- Laut Fitch Ratings könnte der Rückgang der Bürowerte den Wertverlust im Jahr 2008 erreichen oder sogar übertreffen.
- Sollten sich Büroimmobilien erholen, würde die Erholung länger anhalten.
- Die Ausfallrate hypothekenbesicherter Wertpapiere, die durch Bürokredite besichert sind, wird sich in diesem Jahr mehr als verdoppeln.
Der Absturz der US-Büropreise könnte mit den Folgen des Immobilienmarkts von 2008 gleichziehen oder diese übertreffen, da die Preise ihren Tiefpunkt noch nicht erreicht haben. Fitch-Bewertungen schrieb am Mittwoch in einer Notiz.
Die Bürowerte sind in diesem Zyklus bisher um schätzungsweise 35 % gesunken. Das liegt zwar immer noch über dem Einbruch von 47 %, der während der Großen Finanzkrise zu beobachten war, die jüngste Situation bietet jedoch keinen Grund zu der Annahme, dass sich der Rückgang verlangsamen wird.
„Im Gegensatz dazu hatten sich die Immobilienwerte im gleichen Zeitraum nach der globalen Finanzkrise auf etwa 80 % ihres Vorkrisenhochs erholt, nachdem sie etwa die Hälfte ihrer Wertrückgänge wieder aufgeholt hatten“, schrieb die Ratingagentur.
Stattdessen liegen die aktuellen Werte nahe einem Vierjahrestief, und Fitch geht davon aus, dass die zukünftige Erholung länger dauern wird als nach dem Absturz von 2008. Die Verlängerung der Zeitspanne ist auf die Dauerhaftigkeit von Fernarbeitstrends, düsteren Refinanzierungsbedingungen und deutlich höheren Zinssätzen zurückzuführen.
Nach Schätzungen von Goldman Sachs von Ende 2023 Anteil der US-Arbeiter Die Zahl der Beschäftigten, die immer noch von zu Hause aus arbeiten, liegt bei 20–25 %, was den Bedarf an Büroflächen erheblich verringert.
Diese Faktoren könnten die Immobilienbewertungen dauerhaft verringern und zu unerwartet hohen Verlusten bei gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren führen, die durch Darlehen für Büroimmobilien besichert sind.
Fitch geht davon aus, dass die CMBS-Ausfallrate über den Höchststand nach der Finanzkrise steigen wird. In diesem Jahr werde die Rate von 3,6 % im Februar auf 8,1 % steigen, bevor sie im Jahr 2025 9,9 % erreichen werde, sagte die Agentur.
„Die ausgefallenen Conduit-Bürokredite von CMBS haben seit 2020 zugenommen und erstrecken sich im Jahr 2022 auf über vier Jahre, verglichen mit dem Durchschnitt vor der Pandemie von etwa 2,5 Jahren zwischen 2009 und 2019, was darauf hindeutet, dass es zu Immobilienliquidationen und der Realisierung von Verlusten bei derzeit in Verzug befindlichen Bürokrediten kommen könnte.“ bis 2028 und darüber hinaus“, sagte Fitch.
Die Herausforderungen im Bürosektor sind Teil einer umfassenderen Notlage im Gewerbeimmobilienbereich. Der IWF warnte im Januar, dass den Preisen der stärkste Rückgang seit einem halben Jahrhundert bevorstehe, da höhere Kreditkosten die Verfügbarkeit von Finanzmitteln für den Sektor beeinträchtigen.
Sinkende Werte und höhere Kreditkosten haben viele Immobilieneigentümer dazu veranlasst, eine Verlängerung ihrer Kredite über die ursprüngliche Laufzeit hinaus auszuhandeln. Analysten warnen jedoch, dass dies einen eventuellen Absturz nur verzögern könnte, da im Jahr 2027 eine Welle gewerblicher Immobilienschulden in Höhe von 2,2 Billionen US-Dollar fällig wird. Goldman Sachs schrieb diese Woche, dass der Trend zur Verlängerung und Änderung gewerblicher Hypotheken nicht mehr lange anhalten könne länger.
Mittlerweile machen säumige Kredite bereits einen größeren Teil der Collateralized Loan Obligations aus, einem Anlageprodukt, das risikoreichere gewerbliche Immobilienschulden umfasst. CLO-Not schoss um 440 % in die Höhe in den 12 Monaten vor Januar höher.