Die Performance von Kreditpools, die Private-Label-Verbriefungstransaktionen unterstützen, hat sich bei den meisten Messkennzahlen bis Ende Januar weiter verbessert, nachdem sie Mitte 2020 auf dem Höhepunkt der Pandemie einen Tiefpunkt erreicht hatte.
Die neuesten RMBS-Kreditindizes Prüfbericht von dem Kroll Bond Ratingagentur (KBR) zeigt, dass Kreditpools, die ausstehende private hypothekenbesicherte Wertpapieremissionen unterstützen, bisher sowohl auf den Prime- als auch auf den Nonprime-Märkten relativ gut abschneiden. Der Bericht zeigt, dass Kreditausfälle, Nettoverluste und Vorauszahlungen bis Ende Januar seit dem Höhepunkt der Pandemie im Jahr 2020 rückläufig waren – wobei die Kreditmodifikationen eine neuerliche Verbesserung verzeichneten.
Die Rendite für die Anleger, gemessen über den gewichteten durchschnittlichen Kupon, hat in den letzten Monaten jedoch einen leichten Abschlag erfahren, was darauf zurückzuführen ist, dass neuere, niedriger verzinste Hypotheken in den laufenden Durchschnitt gerollt wurden.
Der Januar-Bericht von KBRA enthält Analysen von 335 ausstehenden Prime-Transaktionen im Gesamtwert von 54,6 Milliarden US-Dollar und 134 Non-Prime-Transaktionen im Wert von 22,9 Milliarden US-Dollar. Darüber hinaus enthalten die rollierenden Indizes Daten, die bis zum Herbst 2016 zurückreichen, was den Zeitrahmen für die Vergleiche in der Analyse darstellt.
„Kurz gesagt, Kreditnehmer gegenüber [RMBS] Anlageklassen sind auf das Niveau der Zahlungsrückstände vor COVID zurückgekehrt – ein Leistungsniveau, das den relativ strengen Kreditstandards bei der Entstehung und dem günstigen Zins- und Hauspreisregime entspricht, das in den letzten zehn Jahren bestand“, sagte Jack Kahan, Senior Managing Director von RMBS bei KBRA. „Bei steigenden Hypothekenzinsen [recently]Vorauszahlungen auf erstklassige Kredite ziehen sich schnell von ihren Höchstständen zurück.“
Vorauszahlungen in der Prime-Kategorie erreichten zwischen Oktober 2020 und Juli 2021 eine Bandbreite von mittleren 40 % bis 60 %. Seit dem Spätsommer 2021 ist die Vorauszahlungsrate ohne Prime jedoch stetig gesunken – bis auf 22,5 % im Januar dieses Jahres. Im Nonprime-Sektor sind die Vorauszahlungsraten ebenfalls gesunken, von der mittleren 40-Prozent-Spanne im vergangenen Sommer auf die niedrige 40-Prozent-Spanne ab dem vierten Quartal des letzten Jahres – Ende Januar dieses Jahres bei 41,6 Prozent.
Die Kreditausfallquoten für erstklassige RMBS-Emissionen, zu denen erstklassige Jumbo-Kredite gehören, sind ebenfalls rückläufig.
- Die Frühphasen-Überfälligkeitsraten (Kredite, die 30–59 Tage überfällig sind) gingen von einem Höchststand von 5,4 % Mitte 2020 auf 0,9 % im Januar 2022 zurück.
- Die Ausfallquoten im mittleren Stadium (Kredite, die 60–89 Tage überfällig sind) sind ebenfalls gesunken – von einem Höchststand von 4,3 % im Juli 2020 auf 0,6 % im Januar dieses Jahres.
- Auch die Verzugsraten im Spätstadium (Hypotheken, die 90 Tage oder mehr überfällig sind) sind gesunken, von einem Höchststand von 3 % im September 2020 auf 0,6 % im Januar 2021.
Bei Nonprime-Emissionen – zu denen Kredite mit alternativer Dokumentation an Selbstständige, Immobilieninvestoren sowie Kredite mit angeschlagener Kreditwürdigkeit gehören – ist das Muster dasselbe, auch wenn die Ausfallquoten aufgrund der riskanteren Natur der Kredite höher sind.
- Die Kriminalitätsraten im Frühstadium gingen von einem Höchststand von 23 % im Juni 2020 auf 5,5 % im Januar 2022 zurück.
- Die Ausfallraten im mittleren Stadium gingen von einem Höchststand von 17,5 % im Juli 2020 auf 3,5 % im letzten Monat zurück.
- Und die Kriminalitätsraten im Spätstadium sind von 13 % im August 2020 auf 2,9 % im Januar 2022 gesunken.
Kreditmodifikationen sind im Vergleich zu Zahlungsausfällen eine nachlaufende Kennzahl, und das spiegelt sich auch in den Daten wider, wobei die Modifikationen sowohl im Prime- als auch im Non-Prime-Sektor im Sommer und Herbst 2021 Höchststände erreichten – 3,7 % für Prime-Emissionen im Juli und 9 % für Non-Prime-Emissionen Ausgabe im Oktober. Bis Januar war die Kreditänderungsrate auf 2,2 % für Prime und 7,1 % für Nonprime gesunken.
Die annualisierten Nettoverluste für Prime-Emissionen beliefen sich im Januar 2022 auf 0,0197 %, während Non-Prime-Emissionen eine Januar-Rate von 0,0339 % verzeichneten. Diese Zahl ist etwas volatiler, da die Prime-Nettoverlustzahl erst im Oktober letzten Jahres einen Höchststand von 0,1515 % erreichte und die Nonprime-Marke im Juli 2021 0,2025 % erreichte. Dies gilt jedoch sowohl für Prime- als auch für Nonprime-Emissionen in den letzten Monaten tendenziell rückläufig.
„Die annualisierte Nettoverlustrate stellt die Höhe der Verluste dar, die das Geschäft in einem Jahr erleiden würde, wenn jeder Monat dieses Jahres den gleichen Verlust wie der Beobachtungsmonat hätte.“ sagte Kahan. „In der Vergangenheit handelte es sich um Kredite, die durch Zwangsvollstreckung liquidiert wurden, wenn der Verkaufspreis der Immobilie den ausstehenden Kredit zuzüglich der Kosten nicht decken konnte.
„Derzeit beziehen sich die meisten gemeldeten Verluste auf noch ausstehende Kredite und stellen wahrscheinlich den Betrag dar, der dem verbundenen Servicer in Bezug auf P&I erstattet wird [principal and interest] Vorschüsse, die der Servicer im Namen des Kreditnehmers geleistet hat, während der Kreditnehmer in Verzug war.“
Was das Endergebnis, die Renditen, gemessen als gewichteter durchschnittlicher Kupon (WAC), anbelangt, zeigt der KBRA-Bericht einen Rückgang bei der Emission von Prime- und Non-Prime-Deals in den letzten Monaten – im Vergleich zu gleitenden Durchschnitten aus dem Jahr 2016. Der WAC stand bei 3,4 % im Januar dieses Jahres für Prime Deals und 5,9 % für Nonprime. Zum Vergleich: In einem ganz anderen Hypothekenumfeld im Herbst 2016 erreichte der Prime WAC einen Höchststand von 4,8 % und der Non-Prime-WAC erreichte 7,6 %.
„Die Zinsen erreichten Anfang 2021 ihren Tiefpunkt und blieben den größten Teil des Jahres bei etwa 3 %“, sagte Kahan. „Jeder neue Deal, der ausgegeben und dem Index hinzugefügt wurde, verringerte also den WAC, und im Jahr 2021 wurden so viele neue Deals hinzugefügt, dass sich dies im Durchschnitt widerspiegelte.“
Der Post-Private-Label-Markt drängt den Pandemie-Blues zurück, der zuerst auf HousingWire auftauchte.