Das kommende Jahr verspricht der Wohnungswirtschaft im Vergleich zu einem zermürbenden Jahr 2023 eine gewisse Entspannung zu bringen, aber es dürfte nur ein kleiner Aufschwung in Richtung eines gesünderen Marktes sein.
Die Wohnungswirtschaft, einschließlich des von ihr belieferten Sekundärmarkts, wird sich im Jahr 2024 wahrscheinlich immer noch verhalten entwickeln, mit geringfügigen Verbesserungen in einigen Sektoren, während andere auf der Stelle treten oder leicht nachgeben, sagen Branchenakteure, mit denen gesprochen wurdeGehäuseDrahtvorhersagen.
Dennoch übertrifft eine schleppende bis etwas bessere Prognose für 2024 den beschwerlichen Weg der Kürzungen, den die Branche im Jahr 2023 durchgemacht hat. Im vergangenen Jahr kam es zu schnell steigenden Zinsen und der damit verbundenen Volatilität, gepaart mit Liquiditätsproblemen im Banken- und Nichtbankensektor, hohen Immobilienpreisen und einer Knappheit des Wohnungsbestands arbeiteten alle zusammen, um die Vergabe von Hypotheken und die Sekundärmarktmöglichkeiten für diese Kredite zu unterdrücken.
„Trotz der jüngsten Rallye der Hypothekenzinsen [at yearend 2023]„Die Immobilien- und Hypothekenmärkte werden im Jahr 2024 ungefähr auf dem gleichen Niveau beginnen wie im Jahr 2023“, sagte erDoug Duncan, Senior Vice President und ChefökonombeiFannie Mae, im Jahresendkommentar der Agentur. „Obwohl wir davon ausgehen, dass die Hausverkäufe im Laufe des neuen Jahres steigen werden, deutet die Kombination aus moderatem Anstieg der Hauspreise und immer noch hohen Zinssätzen auf eine langsame Erholung vom zuvor rezessiven Niveau der Wohnungsbauaktivität hin.“
John Toohig, Leiter des Whole-Loan-Handels amRaymond JamesWhole-Loan-Desk und Präsident vonRaymond James Mortgage Co., sagte, dass viele der gleichen Gegenwinde, mit denen der Markt im Jahr 2023 konfrontiert war, bis zum Jahr 2024 bestehen bleiben. Er sagte, darunter seien höhere Zinsen (zum Jahresende etwas gesunken, aber immer noch im hohen Bereich von 6 %); „… der Mangel an Liquidität im Bankensektor; zunehmend problematische Erschwinglichkeit; Und [consumer] Die Kreditwürdigkeit zeigt am unteren Ende der Kreditwürdigkeit und bei jüngeren Kreditnehmern erste Risse.“
Dennoch wird ein Zinsrückgang und eine sanfte Landung der Wirtschaft, sofern letzteres wirklich gelingt, das Eis in einem gekühlten Immobilienmarkt etwas brechen.
„Sollte die Federal Reserve für 2024 feststellen, dass sie zu stark korrigiert hat, und beginnen, die Zinsen zu senken? [as indicated at the Fed’s December Federal Open Market Committee meeting], werden Sie einen Anstieg des Handelsvolumens erleben“, fügte er hinzu. „Rabatte werden weniger wirkungsvoll sein, Kredite werden wieder näher am Nennwert oder an Gewinnen gehandelt und ein Großteil der eingefrorenen Unterwassercoupons werden wieder abgewickelt.“
„Sollte die Kreditwürdigkeit brechen und der Verbraucher einknicken, [however,] Es könnte sein, dass die Immobilienpreise sinken, Zahlungsausfälle und Abschreibungen zunehmen, und das wird sich negativ auf die Preisgestaltung in einem Markt mit begrenzter Liquidität auswirken.“
Es bleibt ein Ungewissheitsspiel, wann die Federal Reserve – die auf ihrer letzten Sitzung im Jahr 2023 die Zinsen ausgesetzt hatte – beschließen wird, im kommenden Jahr mit der Senkung ihres Leitzinses von der aktuellen Spanne von 5,25 % bis 5,5 % zu beginnen.
Gegen Ende des Jahres 2023 galten 30-jährige Festzinsen fiel in den mittleren bis hohen Bereich von 6 %. Allerdings waren, wenn überhaupt, nur wenige Branchengruppen oder Marktexperten in der Lage, sehr weit entfernte Zinssätze auf dem derzeit auf den Kopf gestellten Markt vorherzusagen.
“Wenn duSchauen Sie sich die Zukunft andu schaust nach unten [Fed] Zinsen bis Mai nächsten Jahres“, sagte Tom Piercy, Chief Growth Officer beiIncenter Capital Advisors(vorherIncenter Hypothekenberater). „Ich würde keine Wette darauf eingehen, weil die Sache einfach so komplex ist.“
MSR-Sektor
Piercy, dessen Geschäfte sowohl Banken als auch Nichtbanken bei Transaktionen mit Mortgage Servicing Rights (MSRs) beraten, sagte, dass das kommende Jahr für MSRs negativ beeinflusst werden würde, wenn die Zinsen sinken würden würde den Wert von MSR-Paketen verringern. Er sagte, geringfügig niedrigere Sätze würden sich auf die Erträge auswirken, die Inhaber von MSRs von geparkten Treuhandkonten erhalten, was sich jedoch auf die MSR-Preise auswirkt.
Piercy geht davon aus, dass das kombinierte MSR-Handelsvolumen in den kommenden zwei Jahren (2024 und 2025) dem kombinierten Handelsvolumen von 2022 und 2023 entsprechen oder leicht darüber liegen wird, als die Zinsen in die Höhe schnellten und jedes Jahr mehr als 1 Billion US-Dollar an MSR-Geschäften abgewickelt wurden .
„In den nächsten drei Jahren, einschließlich 2023, [we estimate] unter 4 Billionen US-Dollar [in MSR trades]vielleicht in der hohen Höhe von 3 Billionen US-Dollar [range]Und das wiederum gilt für die Jahre 2023 bis 2025“, sagte Piercy. Für 2023 wird erwartet, dass etwas mehr als 1,1 Billionen MSRs gehandelt werden, fügte er hinzu.
Ein Teil dieses Handelsvolumens im Jahr 2024, sagte Piercy, dürfte durch MSR-Verkäufe getrieben werden, die aus den anhaltenden Fusions- und Übernahmeaktivitäten (M&A) im Nichtbankensektor des Marktes resultieren.
„Solange sich die Prognose für Neugeschäfte nicht belebt, wird es meiner Meinung nach bis 2024 immer noch einen aktiven M&A-Markt geben“, erklärte er. „Viele Shops werden wahrscheinlich versuchen, Teil einer größeren, finanziell stabileren Plattform zu werden.
„Wir prognostizieren derzeit ein ziemlich starkes erstes Quartal für die MSR-Verkäufe. Ich denke, es wird ein robuster Markt sein.“
MBS-Sektor
Robust ist nicht das Adjektiv, um zu beschreiben, was der Agentur im Jahr 2024 bevorsteht (Fannie Mae,Freddie MacUndGinnie Mae) Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS). Sagen Marktbeobachterübergroße AufstricheDer Unterschied zwischen dem Zinssatz für Festhypotheken mit 30-jähriger Laufzeit und dem Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen sowie die unterdurchschnittlichen MBS-Verrechnungssätze dürften angesichts des weiterhin bestehenden Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage auf dem Markt anhaltensein 2,5 Billionen US-Dollar schweres Portfolio abwickelnvon MBS.
Nach Prognosen der ImmobilieninvestmentfirmaAmherst-GruppeDie Nettoemission von Agentur-MBS für 2024 wird auf 300 Milliarden US-Dollar geschätzt, ein leichter Anstieg gegenüber 250 Milliarden US-Dollar im Jahr 2023 – aber immer noch deutlich weniger als im Barnburner-Jahr 2021, als die Nettoemission insgesamt 870 Milliarden US-Dollar betrug. Die Nettoemission bei MBS stellt neu ausgegebene Wertpapiere abzüglich des Rückgangs der ausstehenden Wertpapiere aufgrund von Kapitalrückzahlungen oder vorzeitigen Rückzahlungen dar.
Es wird erwartet, dass die anhaltende quantitative Lockerung der Federal Reserve im Jahr 2024 zu einem Überangebot an MBS auf dem Markt von rund 225 Milliarden US-Dollar führen wird, das zusätzlich zu den prognostizierten Netto-Neuemissionen in Höhe von 300 Milliarden US-Dollar absorbiert werden muss.
„Im Allgemeinen waren wir der Ansicht, dass Hypotheken wirklich unterbewertet sind“, sagte Sean Dobson, Chairman und CEO von Amherst. „Ich mache das seit 30 Jahren und sie sind so wertvoll wie nie zuvor.
„Aber wir sehen keinen großen Rückschlag, da die Hypotheken wieder auf Kurs kommen [in terms of interest rates] irgendwann bald. … Hypothekenzinsen sind hoch und ein wichtiger Grund … ist die [agency MBS] Die Anlegerbasis ist beeinträchtigt und es ist unwahrscheinlich, dass das Problem bald behoben wird.“
Dobson fügte hinzu, dass seiner Ansicht nachGeldpolitikerIch habe nicht ganz verstanden, dass die Fed, als sie aufhörte, Hypotheken zu kaufen, „die tatsächlichen Käufer so lange verdrängt hatte, dass die tatsächlichen Käufer jetzt weg sind.“
„… Jetzt können Sie Anleihen im Wert von mehreren Milliarden Dollar kaufen [MBS] die im Verhältnis zu ihrem intrinsischen Risiko wirklich unterbewertet sind, weil es einfach keinen Sponsor gibt [a major new buyer since the Fed’s pullback].“
Richard Koss, Chief Research Officer eines HypothekendatenanalyseunternehmensRekursionbietet auch eine düstere Einschätzung des bevorstehenden Agency-MBS-Marktes – vor allem, weil die Hypothekenvergabe wahrscheinlich niedrig bleiben wird, was bedeutet, dass auch die Agency-MBS-Emission rückläufig sein wird.
Koss verweist auf das enorme Volumen an ausstehenden Niedrigzins-Hypotheken als das lästige Problem, mit dem der Markt konfrontiert ist, und fügt hinzu, dass es sich bei den Althypothekenpools mit niedrigen Zinssätzen (2020 und 2021) „derzeit überwiegend um Discount-Anleihen handelt.“ [high] Tarifumfeld.“
„Alle Hypotheken mit Zinsen von 4,0 % und niedriger, die den Markt dominieren, sind weniger als vier Jahre alt“, sagte er. „Wenn Sie eine Hypothek von 3 % haben, benötigen Sie einen Zinssatz von 2,5 %, um die Refinanzierung zu rechtfertigen, was einer Rendite von 1 % für Staatsanleihen entspricht.
„Das könnte passieren, aber wir wollen nicht, dass es passiert, denn es bedeutet eine Art Katastrophe. Ich denke, dass der Hypothekenwinter die Situation stark eingefroren hat und die Bedingungen so sind, dass wir erst nach 2030 mit einer messbaren Verbesserung rechnen können.“
DerVerband der Hypothekenbanken(MBA) schätzt, dass sich die gesamten Hypothekenvergaben im Jahr 2023 auf etwa 1,6 Billionen US-Dollar belaufen werden, deutlich weniger als die 4,4 Billionen US-Dollar im Spitzenjahr 2021. Für nächstes Jahr prognostiziert der MBA eine Gesamtvergabe von etwas mehr als 2 Billionen US-Dollar – und seinaktuellste Entstehungsprognosezeigt im Jahr 2025 nur eine bescheidene Verbesserung, wobei die Kreditvergabe (Kauf und Refinanzierung) 2,43 Billionen US-Dollar erreicht.
RMBS-Sektor
Der Rückgang bei der Kreditvergabe und die Zinsvolatilität im Jahr 2023 wirkten sich negativ auf den Markt für Private-Label-Wohnimmobilienhypotheken-besicherte Verbriefungen (RMBS) aus. Viele Marktexperten erwarten jedoch für das kommende Jahr Rückenwind sinkender Zinsen, da die Federal Reserve kürzlich signalisiert hat, dass Zinssenkungen bereits zum Ende des ersten Quartals 2024 auf dem Tisch liegen.
„Zusätzliche Zinserhöhungen scheinen nicht mehr Teil der Diskussion zu sein“, sagte Mike Fratantoni, Senior Vice President und Chefökonom des MBA, in einer Stellungnahme als Reaktion auf die jüngste Zinsentscheidung der Fed. „Von hier an kommt es auf das Tempo der Kürzungen an.
„…Wir gehen davon aus, dass dieser Kurs der Geldpolitik einen weiteren Rückgang der Hypothekenzinsen unterstützen wird, gerade rechtzeitig für den Immobilienmarkt im Frühjahr.“ Wir prognostizieren für 2024 ein leichtes Wachstum bei den Verkäufen neuer und bestehender Eigenheime, was das Wachstum der Kaufabwicklung nach einem außerordentlich langsamen Jahr 2023 unterstützt.“
Ein Ende November veröffentlichter Bericht von Kroll Bond Ratingagentur (KBRA) – verfolgt RMBS-Angebote im Prime-, Non-Prime-, Kreditrisikotransfer- und Second-Lien-Sektor (RMBS 2.0). – ging davon aus, dass die Fed „näher an den Spitzenzinsen“ sei. Diese Annahme verheißt Gutes für den Handelsmarkenmarkt im Jahr 2024 – im Vergleich zu seiner Leistung im Jahr 2023.
„Wir gehen davon aus, dass die Bedingungen im Jahr 2024 günstiger sein werden und das RMBS 2.0-Emissionsniveau mit 56,5 Milliarden US-Dollar (ein Anstieg von 9 %) etwas höher ausfallen wird als im Jahr 2023“, heißt es im KBRA-Bericht.
Andrew Rhodes, Senior Director und Handelsleiter beiHandel mit Hypothekenkapitalsagte, die kommenden Wintermonate würden für den Immobilienmarkt schwierig werden, einschließlich der RMBS-Emission.
„Ich denke 2024 [overall] wird von a besser sein [loan] „Aber ich glaube nicht, dass es einen großen Anstieg geben wird“, fügte er hinzu. „…Ich glaube wirklich, dass 2025 viel besser wird, aber das ist ziemlich weit in der Zukunft.“
Rückenwind
Positiv zu vermerken ist Ben Hunsaker, Portfoliomanager, der sich auf verbriefte Kredite konzentriertBeach Point Capital Managementweist auf die Ausweitung von Second-Lien-Produkten auf dem Primärmarkt als Kreditvergabe- und RMBS-Volumentreiber im Jahr 2024 hin, da den Eigenheimbesitzern ein Rekordniveau an Eigenheimkapital zur Verfügung steht, von denen viele jetzt an Hypotheken mit niedrigem Zinssatz gebunden sind und haben wenig Anreiz, ein neues Haus zu verkaufen oder zu kaufen.
„Es gibt diesen großen Pool an Zweitpfandrechten und HELOCs[home equity lines of credit] dass einige der Urheber damit begonnen haben, sie als wichtigen Teil ihres Toolkits zu nutzen, und man hört, wie sie bei Telefongesprächen darüber sprechen“, sagte er. „Ich glaube also, dass das dem Jahr 2024 wahrscheinlich einen Strich durch die Rechnung macht [RMBS] Bände könnten aussehen.“
Charley ClarkSenior Vice President und Mortgage Warehouse Finance Executive beiEverBank(früher bekannt alsTIAA-Bank) ist auch für 2024 optimistisch, wenn es um die Aussichten für die Wohnungswirtschaft geht, insbesondere für die großen unabhängigen Hypothekenbanken (IMBs), die die Kreditvergabe- und Verbriefungspipelines versorgen. Clark weist darauf hin, dass EverBank rund 40 der größten Hypothekenbankunternehmen des Landes betreut.
„Ich denke, es gibt definitiv noch einige Tante-Emma-Läden [IMBs] – oder sagen wir, ein Unternehmen mit einem bereinigten materiellen Nettowert von 20 Millionen US-Dollar oder 25 Millionen US-Dollar oder weniger – das einen Verkauf anstrebt“, sagte er. „Aber die meisten großen Unternehmen verfügen über solide Bilanzen und haben begonnen, die Blutung tatsächlich zu stoppen.
„Ich fühle mich ermutigt, weil diese Unternehmen [large IMBs] sind jetzt viel besser aufgestellt. Sie haben die Kürzungen vorgenommen, zumindest die meisten Kürzungen, die sie vornehmen müssen, um die richtige Größe für die Richtung zu erreichen, in die sich die Branche bewegt. Und die besten Unternehmen haben dabei wirklich gute Arbeit geleistet, so dass sie im nächsten Jahr gut abschneiden werden, aber es wird trotzdem schwierig werden.“