Die Daseinsberechtigung ist die gleiche, ob Sie als Hypothekensachbearbeiter bei einer Depotbank oder einer unabhängigen Hypothekenbank arbeiten – eine Kaufhypothek oder eine Refinanzierung für einen Kunden erstellen.
Aber die Bildungsgrundlage und das Verständnis von Hypothekenprodukten, Regeln und Vorschriften können sich zwischen Depository LOs und ihren Gegenstücken, die keine Banken sind, dramatisch unterscheiden.
Bundesrechtliche Vorschriften schreiben vor, dass LOs, die keine Banken sind, vor der Zertifizierung eine Schulung absolvieren. Um ihre Lizenz zu behalten, muss ein LO, der keine Bank ist, jährlich an Weiterbildungskursen teilnehmen. Kreditsachbearbeiter, die bei Depotbanken arbeiten, unterliegen nicht denselben Anforderungen.
Mehrere LOs, die den Sprung von einem Depotinstitut zu einer Nichtbank geschafft haben, sagten HousingWire, dass sie mit den Bildungsanforderungen zu kämpfen hatten und sich weniger sachkundig fühlten als ihre Nichtbank-LO-Kollegen.
Einige Nichtbanken-Akteure beanstanden die mangelnde Einheitlichkeit der Bildungsanforderungen für alle LOs. Sie glauben, dass es das Potenzial hat, ein Verbraucherrisiko zu schaffen.
Zuletzt die Community Home Lenders Association, eine einflussreiche Nichtbanken-Handelsgruppe, fordert erneut die Amt für finanziellen Verbraucherschutz einheitliche Anforderungen für alle LOs zu schaffen. Derzeit plant die CFPB keine Änderungen.
Vorschriften, um sie alle zu überwachen
Das Gesetz zur sicheren und fairen Durchsetzung des Hypothekenlizenzierungsgesetzes von 2008 (SAFE Act) etabliert eine Reihe von Bedarf die Kreditsachbearbeiter absolvieren müssen, um in ihrem jeweiligen Staat zugelassen zu werden.
Zu den Anforderungen für LOs, die keine Banken sind, gehört ein 20-stündiger Vorzertifizierungskurs; acht Stunden jährliche CE-Kurse; Registrierung im Nationwide Mortgage Licensing System; und Übermittlung von Fingerabdrücken an NMLS für eine Überprüfung des kriminellen Hintergrunds.
Der Kongress beschloss, strengere Anforderungen an Nichtbanken-LOs einzuführen, da vor 2008 „jeder von der Straße als Kreditsachbearbeiter eingestellt werden konnte“, und dies eine Möglichkeit war, den Verbraucherschutz zu verbessern, sagte ein erfahrener LO.
Depotbanken waren jedoch nicht an alle Anforderungen des SAFE Act gebunden. Die einzige sich überschneidende Anforderung besteht darin, dass alle Bank-LOs beim NMLS registriert sein und Fingerabdrücke für eine Zuverlässigkeitsüberprüfung einreichen müssen.
John Jeha, ein LO bei Stonecastle-Hypothek der auch als Weiterbildungslehrer tätig ist, sagte, dass Verwahrstellen nicht so stark vom SAFE Act betroffen seien, da es bereits eine verstärkte Aufsicht gebe.
„Die Banken sagten, dass sie diese ganze Weiterbildung und die Vorlizenzierung, die wir als Nichtverwahrer machen müssen, nicht brauchen“, sagte Jeha. „Die Verwahrer sagen, dass sie all ihren Leuten dieses Zeug sowieso beibringen, weil sie so viele Vorschriften haben.“
Das Büro des Comptroller of the Currency (OCC), die Federal-Reserve-Systemund der Eidgenössische Einlagensicherungsgesellschaft (FDIC) überwachen und regulieren die Aktivitäten von Banken.
„Diese Organisationen erlegen den Banken Verantwortung für die Ausbildung von Reaktionskräften auf, um über gut ausgebildetes Personal zu verfügen“, sagte eine Quelle, die um Anonymität bat, weil sie nicht befugt war, über Bankenregulierung zu sprechen. „Das fällt also unter die normale Aufsicht, die Sicherheit und Solidität und die normalen Aufsichtsanforderungen durch die Bankagenturen.“
Ein Sprecher der Konferenz der staatlichen Bankenaufsichtsbehörden, die das NMLS besitzt und betreibt, sagte, dass beide Seiten einer erheblichen Aufsicht durch Bundes- oder Landesregulierungsbehörden unterliegen.
„Wir sind alle Profis und es ist wichtig, immer auf dem neuesten Stand der Fähigkeiten und Trends zu bleiben“, sagte der Sprecher.
Lernmaterialien auf Augenhöhe?
Obwohl Verwahrstellen gesetzlich nicht verpflichtet sind, ihre Kreditsachbearbeiter an einer Vorlizenzierungsschulung teilnehmen oder sie jährlich neu zertifizieren zu lassen, lassen einige Verwahrstellen ihre LOs Onboarding-Schulungen und jährliche Schulungsmodule absolvieren.
Die Tiefe und Qualität dieser Schulungen ist von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich und wird entsprechend den Bedürfnissen der einzelnen Banken durchgeführt.
Sam Elder, Hypothekendarlehensberater bei Erste Vereinigte Bank, sagte, dass das in Oklahoma ansässige Depot von LOs verlangt, jährlich Schulungsmodule zu absolvieren. Die Module decken einige hypothekenbezogene Themen ab, aber es gibt auch Themen, die andere Facetten der Arbeit bei einer Bank betreffen.
„Hier ist die Sache, wir lernen Dinge kennen, die für uns nicht relevant sind. Auf der Hypothekenseite gibt es sicherlich Banking, wissen Sie, Ihre Kundensachen“, sagte er. „Es gibt Dinge, die sehr, sehr spezifisch für Hypotheken sind, und es gibt Dinge, die überhaupt nicht spezifisch sind oder sogar unbedingt auf uns zutreffen. Bei einer Bank muss man mehr lernen.“
Karol Bourdet, ehemaliger LO bei Wells Fargo wer wechselte zu Präzise Wohnungsbaudarlehen im Jahr 2020, sagte, dass die Verwahrstelle Schulungskurse benötigt, wenn ein LO zum ersten Mal eingestellt wird, und dann gibt es eine jährliche Online-Schulung.
„Die Tests beziehen sich hauptsächlich auf Themen zu Bankanforderungen und einige Themen zur Kreditvergabe, z. B. HMDA, faire Kreditvergabe usw.“, sagte sie. „Aber meiner Meinung nach nichts wie der Weiterbildungsunterricht oder die dreistündige Prüfung zum Staatsexamen.“ (Einlagen-LOs müssen nicht von Staat zu Staat lizenziert werden, sie können Kredite in jedem Staat vergeben.)
Die Weiterbildung für LOs, die keine Banken sind, ist strenger, mit einem verstärkten Fokus auf den Truth in Lending Act, den Equal Credit Opportunity Act und den Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), sagten mehrere LOs und Weiterbildungslehrer.
Wenn ein LO, das keine Bank ist, seine Lizenz nicht erneut zertifiziert, wird es effektiv von der Branche abgeschnitten. Depository LOs, die möglicherweise vergessen haben, an ihren jährlichen Kursen teilzunehmen, können ihre Lizenz behalten, sagten ehemalige und aktuelle Kreditsachbearbeiter bei Banken.
William Kidwell, Kreditsachbearbeiter bei Intelligente Investitionen, LLC., sagte, dass sowohl Nichtbank-LOs als auch Verwahrungs-LOs in ihrer Ausbildung höheren Standards unterworfen werden müssten.
„Meine Denkweise ist, dass ich mich fragen muss, wenn wir glauben, dass Personen, die Hypothekendienstleistungen erbringen, mit Verbrauchern mit dem größten Einzelvermögen zusammenarbeiten, das sie haben oder wahrscheinlich haben werden, wie wir Menschen dazu bringen können, dies mit 20 Stunden Bildung zu tun oder keine Bildung“, sagte Kidwell.
Er wies darauf hin, dass die Weiterbildungskurse für Nichtbanken-LOs nicht das notwendige Verständnis für die Beratung von Verbrauchern zu „schwierigen Bilanzen, Kosten gegenüber Schulden und Schuldendienstparametern“ vermitteln, dass es bei Depotinstituten jedoch noch schlimmer sein könnte.
Kidwell kritisierte auch eine bestehende Lücke, die LOs gibt, die von einem Depot zu einer Nichtbank wechseln 120 Tage, um Kredite zu vergeben ohne vorlizenzierte Ausbildung.
„Ich weiß nicht, wie es allen anderen auf dem Planeten geht, aber ich weiß nicht, ob ich möchte, dass mein Neurochirurg 120 Tage Zeit hat, um einer zu werden, nur weil er ein Jahr zuvor irgendwo Arzt war“, sagte Kidwell .
Gleiche Bildungschancen?
Kreditsachbearbeiter, die von einer Verwahrstelle zu einer unabhängigen Hypothekenbank wechseln, stehen oft vor Herausforderungen, sich mit dem gesamten regulatorischen Material vertraut zu machen, sagten LOs, die den Sprung geschafft haben.
Laut Jeha haben LOs, die Depots verlassen und auf die Nicht-Depotseite des Geschäfts wechseln, im Allgemeinen nicht so viel Training.
„[These LOs] haben kein großes Verständnis für die Regeln und Vorschriften, die jemand bei einem Nicht-Depotunternehmen kennt“, sagte er. „Ich denke, Nicht-Verwahrer sind viel besser in der Ausbildung und die Regeln und Vorschriften machen uns sachkundiger als Verwahrungs-LOs.“
Bourdet, ein ehemaliger LO bei Wells Fargo, sagte, dass der Vorlizenzierungstest „definitiv strenger“ sei als das Schulungsmaterial bei dem in Kalifornien ansässigen Depot.
„Meiner Meinung nach könnten die LOs, die für Verwahrstellen arbeiten, weniger über Produkte und Vorschriften Bescheid wissen“, sagte sie. „Ich denke, dass die Verwahrer nicht so wählerisch sind, wenn es darum geht sicherzustellen, dass sie LOs mit Erfahrung in der Hypothekenfinanzierung einstellen. Normalerweise suchen die Nichtbanken nach erfahrenen LOs mit einem Geschäftsbuch.“
Sie fügte hinzu, dass Fallbanker während ihrer Zeit bei Wells Fargo den Kunden manchmal falsche Informationen über Hypotheken gaben.
„Die Banker der Bank sind nicht in Hypothekenkrediten geschult, sondern nur in Konsumkreditprodukten, dh Aktien- und Autokrediten“, sagte Bourdet.
In ihrem Schreiben an die CFPB vom Oktober 2021 sagte die CHLA, dass hochkarätige Skandale von Verwahrern – wie die Kontroverse um gefälschte Konten von Wells Fargo – das Verbraucherrisiko in den Mittelpunkt gerückt haben, das sich aus mangelnder Schulung ergibt.
„Die Kombination aus unqualifizierten Bankhypothekendarlehensanbahnern in Kombination mit der Geschäftsleitung der Bank übt Druck auf die Mitarbeiter aus, profitable Hypothekenprodukte voranzutreiben
ohne Rücksicht auf die Eignung eine klare Verbraucherbedrohung darstellt“, sagte die CHLA.
Eine kürzlich durchgeführte Bundesuntersuchung in 26 Bundesstaaten, die mehr als 400 LOs für effektive Unterrichtskürzungen bestraft und Danny Yen, den Täter, der das betrügerische CE-Programm leitete, mit einer Strafe von 75.000 US-Dollar geschlagen hat, wirft jedoch Fragen zur Wirksamkeit der Weiterbildungsprogramme auf ganz.
Ruft nach Veränderung
In ihrem Schreiben vom Oktober 2021 forderte die CHLA die CFPB auf, Schlupflöcher in der LO Comp-Regeldas 2013 bestimmte Abschnitte des SAFE-Gesetzes umsetzte. Die Handelsgruppe hat diesen Aufruf gemacht seit 2014.
Laut CHLA verlangt eine Änderung des SAFE-Gesetzes im Jahr 2010, dass jeder Hypothekendarlehensgeber, einschließlich derjenigen, die bei Banken arbeiten, „qualifiziert“ sein muss.
Die Handelsgruppe argumentierte jedoch, dass die Watchdog-Regel von 2013 „die einzigartige Ausnahme geschaffen hat, die Kreditgeber von Bankhypotheken von der Lizenzierung genießen [and] testen.” Die CHLA stellte außerdem fest, dass die CFPB erwogen und dann abgelehnt habe, dass ein Bank-LO die gleichen Anforderungen erfüllen muss wie ein Nicht-Bank-LO.
„Diese Regel erfordert lediglich eine nicht näher bezeichnete Hypothekenschulung und eine nicht unabhängige Hintergrundprüfung, die beide intern von der Bank durchgeführt werden können“, sagte die Handelsgruppe.
Der Brief fügte hinzu: „Es ist unpassend, dass Bankangestellte, die Versicherungen oder Wertpapiere verkaufen, eine Lizenz haben und hohe Qualifikationsstandards erfüllen müssen, aber ein Hypotheken-LO, der Hypothekenprodukte verkauft – ein Sektor, der 2008 die Wirtschaft zum Erliegen gebracht hat – von den grundlegenden Anforderungen ausgenommen ist gelten für jeden anderen Finanzberuf.“
„Es gibt keine Pläne, die Bildungsanforderungen allgemein verpflichtend zu machen“, sagte ein Sprecher des CFPB.
Jeha sagte, dass einheitliche Anforderungen für alle LOs den Verbrauchern „immens“ helfen würden.
„Für jemanden auf meiner Seite des Geschäfts, der Nicht-Einlagenseite, müssen wir nicht nur die Ausbildung machen, sondern ich würde sagen, 95 % der Kreditsachbearbeiter müssen dafür selbst bezahlen“, sagte Jeha. „Deshalb sind sie motiviert sicherzustellen, dass sie das Richtige tun. Bei einer Depotbank. Es ist wie: ‚Oh, ich muss noch eine Klasse belegen. Es ist online. Es gibt keine Live-Klassen, es gibt keine Interaktion. Ich muss es einfach durchstehen. Und dann werde ich einfach weitermachen, was ich tue.’ Eine Standardisierung wäre viel besser.“
Der Beitrag The fight to standardize education for LOs erschien zuerst auf HousingWire.