Fast alle heute entstandenen Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) nutzen die Option einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM). Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekendarlehen wird das Reverse-Mortgage-Geschäft von ARMs dominiert, die über 99 % der Bundeswohnungsverwaltung (FHA)-versicherte umgekehrte Hypotheken entstanden heute.
Dies liegt zum Teil daran, dass die Kreditnehmer die Kontrolle über wie viel sie leihen und Wann Sie leihen sich Geld aus einer offenen Kreditlinie, die zu ihren Gunsten wächst.
HECMs mit festem Zinssatz sind geschlossene Darlehen, die nur eine einzige Auszahlung an den Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Kreditfinanzierung ermöglichen. Bedenken Sie, dass im ersten Quartal 2024 landesweit nur 12 HECMs mit festem Zinssatz vergeben wurden. Dies entspricht nur 0,19 % aller HECM-Kredite.
Wie werden HECM-ARM-Zinsänderungen berechnet?
Bei jeder Zinsänderung ist der neue Zinssatz für ein HECM mit variablem Zinssatz eine Kombination aus zwei Zahlen:
- Kreditgebermarge
- Indexwert
Die Kreditmarge des HECM ARM bleibt während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich. Der Index ändert sich entweder monatlich oder jährlich. Der resultierende Zinssatz wird dann in der Regel auf das nächste Achtel eines Prozentpunkts (0,125 %) gerundet, gemäß Ginnie Mae Anforderungen (Ginnie Mae MBS Guide, Kapitel 35, Abschnitt J).
Welcher Indexwert wird verwendet?
Derzeit verwenden HECMs den wöchentlichen Durchschnitt der 1-jährigen Constant Maturity Treasury (CMT) als Index, der zur Marge hinzugefügt wird, um die aktuellen Zinssätze zu berechnen. Beachten Sie, dass wir bei Zinsänderungen nicht den aktuellen wöchentlichen Durchschnitt verwenden. Stattdessen verwenden wir den wöchentlichen Durchschnitt, der genau 30 Tage vor dem Datum der Zinsänderung gültig war.
Im Wesentlichen hinken die Kurse 30 Tage hinter den aktuellen Marktwerten her. (HUD 4000.1 III.B.1.h.ii). Dies geschieht, weil HUD von Kreditgebern/Dienstleistern verlangt, den Kreditnehmern in ihrer Dienstleistungserklärung mindestens 25 Tage vor einer Zinsänderung den neuen Zinssatz für die Schuldverschreibungen mitzuteilen.
Bei HECM-Darlehen mit Zinsanpassungen am 1. Juni beispielsweise würde der zur Berechnung des Juni-Zinssatzes verwendete Indexwert auf der wöchentlichen durchschnittlichen 1-Jahres-CMT basieren, die am 2. Mai (30 Tage zuvor) gültig war.
Update vom Juni 2024
Letztendlich beendeten wir die erste volle Juniwoche mit einem wöchentlichen 10-Jahres-CMT-Durchschnitt von 4,35 %, nach Schwankungen von 15 Basispunkten aufgrund von Arbeitsmarktberichten. Laut dem 5. Juni ADP Laut Beschäftigungsbericht waren die Beschäftigungszuwächse und das Lohnwachstum im Mai rückläufig.
Während die von ADP wahrgenommene Schwäche des Arbeitsmarktes die Zinsen Mitte der Woche nach unten trieb, trieben die starken Beschäftigungszahlen außerhalb der Landwirtschaft für Mai am Freitag sie wieder nach oben.
Grafiken von Dan Hultquist. Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung von HousingWires Reverse Mortgage Daily und seinen Eigentümern wider.
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