Der ungesunde Immobilienmarkt setzt sich fort, während wir uns dem August nähern. Aber es gibt einen Lichtblick – die Lagerbestände steigen.
Wir haben immer noch die ungesunde Dynamik spürbarer Umsatzrückgänge, aber die Preise steigen von Jahr zu Jahr. Dies war nach dem Sommer 2020 ein Anliegen von mir, als die Lagerbestände Allzeittiefs durchbrachen, was ein ungesundes Wachstum der Eigenheimpreise während einer markanteren demografischen Phase in der US-Geschichte begünstigte. Das Bundesverband der Immobilienmakler gemeldet dass die Verkäufe bestehender Eigenheime im letzten Monat zurückgegangen sind, während die Preise jährlich gestiegen sind.
Laut NAR gingen die Verkäufe bestehender Eigenheime den fünften Monat in Folge auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 5,12 Millionen zurück. Die Verkäufe gingen gegenüber Mai um 5,4 % und gegenüber dem Vorjahr um 14,2 % zurück. Und der durchschnittliche Verkaufspreis bestehender Eigenheime stieg gegenüber dem Vorjahr um 13,4 % auf 416.000 US-Dollar, ein neues Rekordhoch.
Das einzig Positive: Die Lagerbestände steigen
Der einzige positive Aspekt dieses Berichts ist, dass die Lagerbestände steigen, was jeder Amerikaner befürworten sollte, denn was wir seit 2020 erlebt haben, war ein historisches Inflationsereignis im Wohnungsbau. Ich habe über die Auswahl an Inventar gesprochen, die ich sehen muss, um das Thema „wild ungesund“ auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen. Sobald der Gesamtbestand erreicht ist 1,52-1,93 Millionen, Wir werden an einem viel besseren Ort zum Wohnen sein.
NAR-Gesamtbestandsdaten seit 1982
Der heutige Bericht zeigte Wachstum, was der beste Teil des Berichts ist, und hoffen wir alle auf mehr Inventar im Jahr 2023! Ein langweiliger und ausgeglichener (B&B) Wohnungsmarkt ist der beste Wohnungsmarkt.
Der gesamte Ende Juni registrierte Wohnungsbestand betrug 1,26 Mio. Einheiten, ein Anstieg von 9,6 % gegenüber Mai und ein Anstieg von 2,4 % gegenüber dem Vorjahr (1,23 Millionen). Unverkaufte Bestände liegen bei einem Angebot von 3,0 Monaten bei aktuellem Verkaufstempo, gegenüber 2,6 Monaten im Mai und 2,5 Monaten im Juni 21. #NAREHS
Hier sind die Gesamtbestandsdaten, die mit dem heutigen Bericht aktualisiert wurden 1.260.000. Ich werde erleichtert sein, sobald wir das berühren können 1.930.000 eben. Solange die Preise hoch bleiben, können wir nächstes Jahr dorthin gelangen.
Seit Sommer 2020 glaube ich daran, dass die Der Wohnungsmarkt wird sich verändernaber es braucht die 10-Jahres-Rendite, um mit der Duration über 1,94 % zu brechen.
Das bedeutet Hypothekenzinsen von über 4 %. Das wichtigere Problem ist, dass ich dachte, dass der Immobilienmarkt im Zeitraum 2020-2024 gesund sein würde, solange das Preiswachstum in diesen fünf Jahren bei 23 % oder darunter blieb. Die Angst, dass die Lagerbestände in Richtung Allzeittiefs brechen könnten – angesichts unserer demografischen Entwicklung und niedrigen Zinsen – war in diesem Zeitraum die größte Sorge.
Diese Angst wurde zu einem Alptraum, weil wir dieses kritische kumulative Preiswachstumsniveau in weniger als zwei Jahren vor dem Jahr 2022 überschritten haben. Dann starteten wir 2022 mit einem Allzeittief bei den Lagerbeständen! Jetzt bekommen Sie das wild ungesunde Thema von 2022. Ich habe kürzlich in einem Interview darüber gesprochen Echtes Sehen.
Es scheint seltsam, dass die Verkäufe zurückgehen, aber das Preiswachstum immer noch steigt. Dies ist in der jüngeren Geschichte üblich, was bereits 2013/2014 und 2018/2019 passiert ist. Wir hatten rückläufige Verkaufstrends, aber die Preise wurden im Jahresvergleich nie negativ. Das ist der ungesunde Aspekt des Wohnens.
Höhere Raten wirken, um die Preise abzukühlen, aber für ein gewisses natürliches Gleichgewicht benötigen Sie höhere Raten für einen längeren Zeitraum. Wenn die Zinssätze in der Vergangenheit stiegen und die Nachfrage abkühlten, fielen sie wieder zurück, wodurch die Nachfrage stieg. Der massive Preisanstieg, den wir seit 2020 erlebt haben, schränkt die Macht niedrigerer Zinsen ein, da sich die Immobilienpreise 2022 gehalten haben – Anfang 2022 etwas zu stark.
Höhere Raten brauchen eine Dauer, damit Verkäufer ihre Preisgestaltung anpassen können. Das ist nicht wie an der Börse, wo Sie Ihre Aktien in Sekundenschnelle mit einem Verlust von 30 % verkaufen können. Die Nachfrage wird schwächer und schwächer, je länger die Zinsen höher bleiben.
Eine Sache, in der ich mich schon früh geirrt hatte, als die Kurse stiegen, war, dass ich glaubte, dass die Kaufanwendungsdaten nachlassen würden 18%-22% auf einem gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt früher. Heute ist der erste Tag, an dem dies passiert ist.
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Kaufanwendungsdaten waren ausgefallen 7 % wöchentlich und 19 % jährlich. Heute war der erste Tag, an dem wir in die Spanne von 18 % bis 22 % einbrachen, mit einem vierwöchigen durchschnittlichen Rückgang von 19,5 %. Wir liegen heute bereits unter dem Niveau von 2008 – nicht weit entfernt vom Tief des 21. Jahrhunderts im Jahr 2014. In diesem Jahr gingen die Kaufanwendungsdaten gegenüber dem Vorjahr um 20 % zurück, und es war das letzte Mal, dass der Gesamtbestand wuchs. Wir sind ungefähr 1 Million aktive Einträge unter dem Höchststand dieses Jahres. Wir können jedoch einen klaren Trend zur Nachfrageschwäche in den Jahren 2014 und 2022 erkennen. Es hat sich einfach besser gehalten, als ich Anfang des Jahres erwartet hatte.
Ich musste herausfinden, was ich hier falsch gemacht habe, und kam zu dem Schluss, dass Hypothekenzinsen von 4 % bis 5 % nicht den Schaden anrichten, den ich erwartet hatte. Der Anstieg der Kredite mit variablem Zinssatz (ARM) trug dazu bei, den Schaden höherer Zinsen abzumildern. Die jährlichen Rückgänge nehmen jedoch zu, da die Raten nahe bei 6 % liegen.
Die Preise ändern sich, wenn der Bestand abgeholt wurde. Das Preiswachstum sollte sich abkühlen. Dies wird sich nur umkehren, wenn die Hypothekenzinsen sinken; Da die Kaufanwendungsdaten jedoch von Jahr zu Jahr rückläufig sind, werden die Verkaufstrends nach unten und nach unten gehen.
@NAR_Research Die Gesamtverkäufe bestehender Eigenheime sanken von Mai um 5,4 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 5,12 Millionen im Juni. #NAREHS
Ein weiterer negativer Punkt in diesem Bericht – die Tage auf dem Markt (DOM) sind schrecklich. Wir wollen, dass der DOM wieder über 30 Tage zurückkommt. Mit der Zeit sollte dies mit höheren Raten und mehr Inventar geschehen. Sie können jedoch sehen, warum sich die Preisgestaltung in diesem Jahr auf äußerst ungesunde Weise gehalten hat.
@NAR_Research Erstkäufer waren im Juni für 30 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 16 % der Häuser; Barverkäufe machten 25 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten weniger als 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 14 Tage auf dem Markt. #NAREHS
Alles in allem kein guter Bericht außerhalb des Bestandswachstums. Meine größte Befürchtung ist, dass sich meine Vorhersage, dass die Immobilieninflation auf brutal ungesunde Weise abnimmt, bewahrheitet hat. Stellen Sie sich vor, wenn die Hypothekenzinsen in diesem Jahr nicht in Richtung 6 % steigen würden, hätten wir wieder ein Preiswachstum von 15 % bis 20 % für Eigenheime.
Mit der Zeit wird der Bestand wachsen. Heutzutage haben Käufer von Eigenheimen bereits mehr Auswahl als im letzten Jahr. Es ist eine traurige Realität – wir befinden uns in diesem „Lagerbestand, der auf Allzeittiefs eingebrochen ist“, und dies geschieht während dieser einzigartigen demografischen Phase in Amerika. Damit müssen wir uns aber gerade auseinandersetzen. Der Markt wird ausgeglichener – er braucht nur Zeit, um aus dem ungesunden Modus herauszukommen.
Der Beitrag Der Verkauf bestehender Eigenheime ist immer noch ungesund erschien zuerst auf HousingWire.