Der Verkauf neuer Eigenheime ist bei steigenden Hypothekenzinsen gefährdet 

Erstens sollten die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im Zeitraum 2020-2024 6,2 Millionen oder mehr betragen. Hierbei handelt es sich um den Verkauf neuer Eigenheime und den Verkauf bestehender Eigenheime zusammen. Der demografische Aufschwung in den Jahren 2020-2024 gibt uns einen Nachfrageschub.

Zweitens bestand aufgrund des Abwärtstrends bei den Lagerbeständen seit 2014 und der Belebung der Nachfrage, die wir in den Jahren 2020-2024 sehen werden, das Risiko, dass die Immobilienpreise zu stark anziehen. Also habe ich ein kumuliertes Wachstum der Hauspreise über fünf Jahre von 23 % festgelegt. Wenn die Immobilienpreise in den fünf Jahren von 2020 bis 2024 zwischen 0 und 23 % gestiegen sind, sollten wir mit dem Lohnwachstum einverstanden sein.

Die Tatsache, dass das Preiswachstum von 23 % für Eigenheime in nur zwei Jahren gebrochen wurde und die Lagerbestände gerade auf ein Allzeittief einbrachen, hat den ungesündesten Wohnungsmarkt nach 2010 geschaffen. Das einzige Risiko für diese 6,2-Millionen-Linie im Sand war Folgendes:

• Die Eigenheimpreise steigen über dieses Niveau von 23 %: check
• Hypothekenzinsen steigen höher: check

Die beiden Dinge, die ich als Risikofaktoren hatte, sind jetzt im Spiel.

Wir haben hier ein Verkaufsrisiko, und der einzige Bereich, in dem wir am meisten in Schwierigkeiten geraten könnten, ist der Sektor für den Verkauf neuer Eigenheime. Dieser Sektor auf einer Apple-to-Apple-Basis ist teurer als der bestehende Hausverkaufsmarkt. Es wird auch mehr von Hypothekenkäufern angetrieben, die tendenziell älter sind und mehr Geld verdienen als die Käufer neuer Eigenheime. Im Vergleich zum bestehenden Marktplatz für Eigenheimverkäufe hat es kein hohes Barkäufer- oder Investorenkäuferprofil.

Heute wurden neue Eigenheime mit 772.000 verfehlt, aber die Revisionen waren alle positiv, so dass hier nicht allzu viel los ist. Die Bauherren haben Mühe, ihre Häuser fertigzustellen, und es besteht ein Risiko für die Bauherren in einem Umfeld mit steigenden Raten, wenn die Leute so lange warten müssen, um ein Haus zu bauen.

In Bezug auf den Verkauf neuer Eigenheime selbst ist es nur ein guter Marktplatz und das schon seit einiger Zeit.

Von Volkszählung: Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im Februar 2022 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 772.000, laut Schätzungen, die heute vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 2,0 Prozent (±11,9 Prozent)* unter der revidierten Januar-Rate von 788.000 und 6,2 Prozent (±13,7 Prozent)* unter der Februar-2021-Schätzung von 823.000.

Wie Sie unten sehen können, sieht der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime von 2018 bis 2022 nicht so aus wie der Wohnungsmarkt, den wir von 2002 bis 2005 hatten. Ohne exotische Darlehensschuldenstrukturen hat der Kredit immer Grenzen, was gut ist. Könnten Sie sich diesen Wohnungsmarkt vorstellen, wenn wir die Kreditvergabestandards lockern würden? Ich würde vor dem Kongress protestieren und bei Kongressanhörungen sprechen, wenn die Kreditvergabestandards gesenkt würden.

Aus der Volkszählung: Die saisonbereinigte Schätzung der neu zum Verkauf stehenden Häuser lag Ende Februar bei 407.000. Dies entspricht einer Lieferung von 6,3 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.

Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:

• Wenn das Angebot 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
• Wenn das Angebot 4,4 bis 6,4 Monate beträgt, ist dies ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
• Wenn das Angebot 6,5 Monate und mehr beträgt, ziehen sich die Bauherren mit dem Bau zurück.

Derzeit beträgt die Schlagzeile des monatlichen Angebots 6,3 Monate, und der Dreimonatsdurchschnitt liegt bei 5,93 Monaten. Dies ist nur ein OK-Marktplatz, also erwarten Sie nicht, dass die Bauherren jetzt wirklich dringend bauen, besonders wenn die Preise so stark gestiegen sind. Sie achten auf höhere Raten, weil sie 2013, 2014 und 2015 mit einem Fehlen der Verkaufserwartungen fertig werden mussten. Dann, im Jahr 2018, als die Hypothekenzinsen auf 5 % stiegen, sahen wir einen Anstieg des Angebots in den monatlichen Hausverkaufsdaten und ihre Aktien gingen um über 30 % zurück.

Wie Sie unten sehen können, sehen die Abschlussdaten schrecklich aus. Es dauert ewig, ein Haus zu bauen, und das hat zu einer großen Anzahl von Häusern im Bau geführt. Das Risiko besteht darin, dass die Stornierungen bis zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zunehmen können.

Aus der Volkszählung: Der mittlere Verkaufspreis der im Februar 2022 verkauften neuen Häuser betrug 400.600 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 511.000 $.

Wie immer würden die Jahre 2020-2024 anders werden. Die Bauherren haben Preissetzungsmacht, was bedeutet, dass sie den Preis auf ihre Verbraucher drücken können. Wie Hausverkäufer versuchen sie, so viel Geld wie möglich zu verdienen. Das einzige, was wir auf diesem Markt für Gleichgewicht sorgen, sind höhere Raten, weshalb ich Team höhere Raten bin.

Von dem Landesverband der Bauherrender Vertrauen des Bauherrn ist in letzter Zeit verblasst, und Sie müssen sich an diese Daten halten, da sie in der Vergangenheit gut darin waren, wo der Wohnungsbau beginnt und neue Eigenheime verkauft werden. Gehen Sie mit dem Trend, bis Sie eine Basis auf der Datenlinie finden. Wir haben die COVID-19-Comps nicht mehr im Spiel mit der Moderation in den Daten, die passieren musste.

Anwendungsdaten erwerben

In Bezug auf die am Mittwoch veröffentlichten Kaufanwendungsdaten muss hier ein gewisser Kontext diskutiert werden. Die Kaufanwendungsdaten sind von Woche zu Woche um 2 % und von Jahr zu Jahr um 12 % zurückgegangen. Diese Datenlinie ist seit Juni 2021 Jahr für Jahr negativ. Ein großes Thema meiner Arbeit bei HousingWire ist der Versuch, über Wohnungsdaten zu sprechen, die COVID-19-Anpassungen vornehmen, denn wenn Sie nicht gemerkt hätten, dass wir aufgrund von einigen hohen Comps hatten Angesichts der Make-up-Nachfrage von COVID-19 hätten Sie vielleicht gedacht, dass der Wohnungsbau Mitte letzten Jahres zusammenbrach.

Erstens, wie Sie aus der folgenden Grafik ersehen können, hat der Markt, den wir von 2002 bis 2005 hatten, von 2014 bis 2022 nie im Wohnungsbau existiert. Wir können keinen Kreditboom haben, weil Spekulationsschulden nach 2010 mit Krediten vom Netz genommen wurden. Es war immer eine langsame und stetige Fahrt von den Tiefs von 2014.

Dies sind die Jahresdaten seit Jahresbeginn. Ich habe darüber gesprochen, dass wir bis Februar noch einige Make-up-Nachfrage wegen COVID-19 haben würden, und das ist aus meiner Sicht passiert: Die Make-up-Nachfrage hat sich bis Anfang 2021 ausgebreitet.

• 5. Januar: -12 %
• 12. Januar: -17 %
• 19. Januar: -13 %
• 26. Januar: -11 %
• 2. Februar: -7 %
• 9. Februar: -12 %

Diese Make-up-Nachfrage-Comps sind jetzt weg.

• 16. Februar: -7 %
• 23. Februar: -6 %
• 29. März%
• 9. März: -7 %
• 16. März: -8 %

Nun, diese Woche zeigen die Daten im Jahresvergleich -12 %. Sie können einige der Schwächen sehen, aber nichts zu drastisches. Wir können diese früheren Zeiten vergleichen, als die Behausung auch weich war.

In den Jahren 2013-2014, als die 10-Jahres-Rendite von 1,60 % auf 3 % stieg, führte dies für den größten Teil des Jahres zu einem negativen Datentrend von 20 % im Jahresvergleich. Wie Sie unten sehen können, war dieser Abwärtstrend spürbar, aber wir sind heute weit von diesen Niveaus entfernt.

2014 war das letzte Jahr, in dem der Gesamtbestand aufgrund der schwachen Nachfrage gestiegen ist. Als die Zinsen 2018 auf 5 % stiegen, hatten wir nur drei negative Jahresabschlüsse in den Kaufanwendungsdaten, und der Gesamtbestand wuchs in diesem Jahr nicht.

In diesem Jahr sind die Lagerbestände erneut zusammengebrochen, und ich habe den Wohnungsmarkt zu einem äußerst ungesunden Markt herabgestuft, weil uns einfach Wohnungen fehlen, was zu Zwangsausschreibungen führt. Damit ich aufhöre zu sagen, dass dieser Immobilienmarkt ungesund ist, muss ich sehen, dass die Bestände wieder in eine Spanne von 1,52 bis 1,93 Millionen steigen, was uns zurück auf das Niveau von 2018-2019 bringt. Historisch gesehen ist dieser Lagerbestand niedrig, aber der Markt war damals noch viel ausgeglichener.

Als ich 2019 auf einer Wohnungsbaukonferenz sprach, erklärte ich dem Publikum, dass es eine gute Sache sei, dass die realen Immobilienpreise negativ wurden. Ich hatte damals ein breites Lächeln, als das Gehäuse ausgewogen war. Wir haben keinen ausgeglichenen Wohnungsmarkt mehr.

Warum wächst der Bestand nicht? Ende 2017 stiegen die Verkäufe bestehender Eigenheime von 5,72 Millionen und tendierten bis Januar 2019 in Richtung 4,98 Millionen, und wir sahen damals kein Bestandswachstum!

Die Wohndauer hat sich verdoppelt; Hausbesitzer waren 2018-2019 auf dem Papier bereits in hervorragender Verfassung und sehen jetzt mit dem letzten Refinanzierungsboom auf dem Papier besser denn je aus. Was für ein Inflationsschutz in diesem Jahr! Aber das Wohneigentum ist zu einem ernsthaften Problem auf dem Wohnungsmarkt geworden, da der Bestand im Jahr 2022 zusammenbricht.

Während ich mich für höhere Raten einsetze und diese wichtige Nachricht begrüße, um zu versuchen, mehr Tage auf dem Markt zu schaffen, um dieses schreckliche Wachstum der Eigenheimpreise abzukühlen, lasse ich mich nicht von der Realität blenden, dass dies auch zu Problemen mit Eigenheimverkäufern führen kann ein Haus kaufen wollen. Die Daten von Hausverkäufern zeigten etwas Stress, und das ist das Letzte, was ich im Moment sehen wollte.

Es macht jedoch Sinn, wenn die Lagerbestände auf ein so niedriges Niveau eingebrochen sind und die Zinsen jetzt höher sind. Gehen Sie das Risiko ein, Ihr Haus zu verkaufen, das gewünschte Haus nicht zu bekommen und zu höheren Kosten zu mieten? Das ist das Letzte, was ich im Jahr 2022 sehen wollte, und da wir dem April so nahe sind, ist es eine Realität, mit der wir uns für den Rest des Jahres auseinandersetzen müssen, solange die Lagerbestände im Jahresvergleich immer noch negativ sind.

Wenn Sie für den Rest des Jahres ausgehen, halten Sie Ausschau nach diesen neuen Hausverkaufsdaten. Eine meiner sechs Warnsignale für eine Rezession ist, dass der Verkauf neuer Eigenheime und Baubeginne in eine Rezession übergehen. Da der neue Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen für eine Volkswirtschaft mehr bedeutet als der bestehende Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen, ist es wichtiger, sich das anzusehen.

Wohnungsbaujobs und große Artikelkäufe sind Dinge, die sich mit der Nachfrage nach neuen Häusern bewegen. Der bestehende Hausverkaufsmarkt führt zu einer Übertragung von Provisionen, dem Bewegen von Lastwagen und einigen großvolumigen Artikelkäufen.

Zurück zu meiner Prämisse vom Sommer 2020, was den Immobilienmarkt abkühlen kann, eine 10-Jahres-Rendite von über 1,94 % sollte es sein. Auch wenn die Hypothekenzinsen historisch gesehen immer noch niedrig sind, sind steigende Zinsen von Bedeutung, und mit dem Anstieg der Eigenheimpreise, den wir in den Jahren 2020, 2021 und 2022 erlebt haben, ist dies sogar noch wichtiger. Sie können sehen, warum ich an Wirtschaftsmodelle glaube; Sie halten uns auf Trab.