Heute lagen die Verkäufe neuer Häuser leicht unter den Schätzungen. Die drei monatlichen Revisionen waren positiv, aber eine auffällige Datenlinie zeigt, warum die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser seit drei Monaten rückläufig sind. Der Gesamtbestand an fertiggestellten und zum Verkauf stehenden neuen Häusern liegt jetzt über dem Niveau von 2019. Dies bedeutet, dass einige Bauherren bei der Erteilung von Genehmigungen vorsichtiger sein werden, wenn sie glauben, dass sie die Häuser, die sie bereits zum Verkauf haben, nicht verkaufen können.
Derzeit liegen die Baugenehmigungen für 5 Einheiten bereits auf dem Niveau der COVID-19-Rezession. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, besteht für die Arbeiter, die diese Einheiten bauen, die Gefahr, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, sobald sie ihre Projekte abgeschlossen haben. Ich habe dies kürzlich auf der Täglicher HousingWire-Podcast. Die Verkäufe neuer Eigenheime befinden sich jedoch nach den Tiefstständen von 2022 immer noch im Aufwärtstrend, und die Daten zu Kaufanträgen für neue Eigenheime steigen weiterhin. Warum also sprechen wir von sinkenden Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser? Die Bauherren sind nicht die Leute von March of Dimes; sie sind hier, um Geld zu verdienen!
Aus Volkszählung:Verkäufe neuer Eigenheime: Laut heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlichten Schätzungen lagen die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser im Mai 2024 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 619.000. Dies liegt 11,3 Prozent (±15,5 Prozent)* unter der revidierten April-Rate von 698.000 und 16,5 Prozent (±16,2 Prozent) unter der Schätzung vom Mai 2023 von 741.000.
Das waren die Daten zu den Verkäufen neuer Eigenheime. Sehen wir uns die kritischen Datenzeilen und den Bestand an, um die Zusammenhänge zu erkennen.
Aktiver Bestand über dem Niveau vor COVID-19
Wenn man an die Vereinigten Staaten denkt, ein Land mit 336 Millionen Einwohnern und mehr als 159 Millionen Erwerbstätigen, klingt eine Zahl wie 99.000 fertiggestellte neue Wohneinheiten zum Verkauf wie ein kleiner Fisch im riesigen Ozean. Das stimmt zwar, aber für die Bauunternehmen bedeutet dies, dass sich die Lagerbestände so stark anhäufen, dass einige Bauunternehmen, höchstwahrscheinlich die kleineren, künftige Genehmigungen einschränken. Wie wir in der folgenden Grafik sehen können, liegen wir heute über dem Niveau von 2019.
Monatlicher Vorrat: 9,3 Monate
Aus Volkszählung: Zum Verkauf stehendes Inventar und Monatsvorrat: Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende Mai bei 481.000. Dies entspricht einem Vorrat von 9,3 Monaten bei der aktuellen Verkaufsrate.
Zum Verkauf stehendes Inventar und Monatsvorrat Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende Mai bei 481.000. Dies entspricht einem Vorrat von 9,3 Monaten bei der aktuellen Verkaufsrate.
Dies war in den vergangenen Jahren ein verwirrendes Thema, weil die Menschen diesen großen Anstieg des monatlichen Angebots beobachten und einige Analysten implizieren, dass wir uns wieder wie im Jahr 2008 fühlen und die Immobilienpreise kurz vor einem historischen Absturz stehen.
Die Wahrheit ist: Im Jahr 2007 betrug der aktive Bestand 4 Million Verwendung der NAR Daten, und selbst dann erreichte die Zahl der vom Bauträger fertiggestellten Verkaufseinheiten nie 200.000. Man kann also verstehen, warum manche Leute, die dies berichten, furchtbar verwirrt sind. Jeder, der dies andeutet, ist ein Anfänger, denn die Gesamtzahl der aktiven Angebote der NAR liegt nicht einmal annähernd an den 4 Millionen, die wir 2007 gesehen haben; derzeit sind es 1.128.000.
Aufschlüsselung der Angebotsdaten
Wie Sie unten sehen können, befindet sich der Großteil des Angebots an neuen Eigenheimen noch im Bau oder der Bau hat noch nicht begonnen. Selbst heute, im Jahr 2024, haben wir nach der Produktionsverzögerung durch COVID-19 immer noch einen traditionell hohen Bestand an Eigenheimen, deren Bau noch nicht begonnen wurde und die sich im Bau befinden. Der Grund dafür ist, dass die Bauunternehmen einen enormen Auftragsrückstand hatten, und da die Hypothekenzinsen immer noch bei etwa 7 % liegen, arbeiten sie diesen Rückstand langsam ab, um sicherzustellen, dass die Nachfrage vorhanden ist, wenn diese Eigenheime fertiggestellt sind.
Wir müssen bedenken, dass nicht alle Bauträger gleich sind. Viele kleinere Bauträger können sich nicht den Luxus leisten, die Hypothekenzinsen für ihre Käufer zu senken. Hier ist die Aufschlüsselung des Angebots:
- 99.000 Fertiggestellte Häuser zum Verkauf = 1,9 Monate
- 278.000 Häuser im Bau = 5,4 Monate
- 104K noch nicht begonnene Häuser = 2,0 Monate
Ich habe ein Modell für die Bauherren in Bezug auf das monatliche Angebot. Jetzt, da der aktive Bestand, der zum Verkauf steht, wieder normal ist, kann dieses Modell erklären, warum die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser seit drei Monaten in Folge zurückgehen. Hier ist mein Modell zum Verständnis der Bauherren:
- Wenn die Versorgung 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für Bauherren.
- Wenn die Versorgung 4,4-6,4 Monatedas ist für Bauherren ein ganz passabler Markt. Sie werden bauen, solange die Verkäufe neuer Häuser steigen.
- Wenn die Versorgung über 6,5 Monatewerden die Bauarbeiter ihre Bauarbeiten unterbrechen.
Ich habe diesen Artikel über den jüngsten Bericht zu den Baubeginnen geschrieben und das Risiko für Arbeitsplätze im Baugewerbe aufgeschlüsselt, da die Genehmigungen für Fünffamilienhäuser und Einfamilienhäuser jetzt zeitgleich erfolgen.
Um es noch einmal zusammenzufassen: Die Verkäufe neuer Eigenheime blieben heute hinter den Schätzungen zurück und liegen auf einem Sechsmonatstief, aber die wahre Geschichte ist, dass sich die aktiven Lagerbestände zu häufen beginnen. Das ist deshalb so wichtig, weil die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser zum ersten Mal seit mehreren Monaten zurückgehen. Das ist ein negatives Zeichen für die Wirtschaft, da Baugenehmigungen ein Frühindikator für eine wirtschaftliche Rezession sind.
Ich würde jetzt argumentieren, dass die kleineren Bauunternehmen stärker betroffen sind als die großen börsennotierten Bauunternehmen, also ist es nicht so schlimm, wie es scheint. Der Druck trifft jedoch die kleineren Bauunternehmen, weshalb die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser zurückgehen. Dies geschieht, wenn die Die US-Notenbank Bleibt die Inflation zu lange zu restriktiv, wirkt sie sich letztlich auf den künftigen Wohnungsbau aus und erschwert somit ihren Kampf gegen die Inflation in den kommenden Jahren.