Auf der Jagd der politischen Entscheidungsträger nach einer skalierbaren, schnellen Lösung für die Erschwinglichkeitskrise hat ein Modell in letzter Zeit mehr Aufmerksamkeit auf sich gezogen: Fertighäuser.
Fertigwohnungen erhielten einen prominenten Ruf im Plan für erschwinglichen Wohnraum der Biden-Regierung, der die potenzielle Rolle ankündigte Freddy Mac auf diesem Markt spielen könnten.
Jetzt wägen die staatlich geförderten Unternehmen jeweils ab, ob sie das am höchsten erschwingliche Segment des Fertigwohnungsmarktes finanzieren sollen. Freddie Mac hat einen Plan – vorbehaltlich der Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde – ein Testprogramm einzuführen, um Liquidität für Kredite für Fertighäuser bereitzustellen, die als persönliches Eigentum bezeichnet werden. Fannie Mae erwägt auch, dem Segment Liquidität zur Verfügung zu stellen.
Aber der Fertigmarkt steht vor Hürden, die er überwinden muss, bevor er als nachhaltige Quelle für bezahlbaren Wohnraum betrachtet werden kann. Häuser, die getrennt von dem Land, auf dem sie stehen, betitelt sind, schreiben Vermögenswerte ab, was bedeutet, dass es riskanter ist, sie zu finanzieren. Kredite für Fertighäuser haben oft kürzere Laufzeiten und höhere Zinsen als Einfamilienhäuser. Und diese Kreditnehmer refinanzieren ihre Kredite selten – so dass der Refinanzierungsboom, der Eigentümern von vor Ort gebauten Eigenheimen die Möglichkeit gab, Eigenkapital aufzubauen, weitgehend an Eigenheimbesitzern vorbeiging.
Befürworter von Fertighäusern sagen, dass die Industrie in den letzten Jahrzehnten große Fortschritte gemacht hat. Sie argumentieren, dass die Bundesregierung durch die Bereitstellung von GSE-Finanzierungen dazu beitragen kann, einige der verbleibenden rauen Flecken zu glätten und einen gerechteren Markt zu fördern.
In einem aktuellen Bericht haben Forscher der Städtisches Institut argumentierten für die Realisierbarkeit von Fertighäusern als erschwingliche Wohnlösung. Darin schätzten Karan Kaul und Daniel Pang, dass Verbesserungen der Kreditverfügbarkeit für Fertighäuser in den nächsten zehn Jahren zu 700.000 weiteren Häusern führen könnten.
HousingWire diskutierte mit Kaul und Pang über Änderungen in der Anlageklasse und darüber, welche Hindernisse noch bestehen, bevor Fertighäuser zu einem Weg für nachhaltigen, erschwinglichen Wohnraum werden können.
Dieses Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.
Georgien Kromrei: Sie schreiben: „Chattel Loans sind nur durch die Struktur gesichert, die im Laufe der Zeit an Wert verliert und die Kreditgeber einem erhöhten Risiko aussetzt.“ Was ist die Lösung für die Abschreibung? Gibt es eine Lösung?
Karan Kaul: Sie werden nicht in der Lage sein, die Tatsache zu ändern, dass ein privates Immobiliendarlehen durch einen abschreibenden Vermögenswert besichert ist. Das ist der Mobiliarfinanzierung inhärent.
Aber ich versuche, eine Parallele zur Autofinanzierung zu ziehen. Ein Auto ist ein abschreibender Vermögenswert, aber Sie können ein Auto für eine viel günstigere Finanzierung bekommen als ein Mobiliardarlehen. Die Frage, die Sie sich stellen müssen, lautet: “Was ist der Unterschied zwischen einem Mobiliardarlehen für persönliches Eigentum und einem Autodarlehen, das für ein Auto mit Wertminderung gewährt wird?”
Das andere Problem bei der Mobiliarfinanzierung ist, dass es sich größtenteils um einen Nicht-Agenturmarkt handelt – Fannie und Freddie bieten keine Mobiliarfinanzierung an.
Die Baufinanzierung ist weitgehend privat, die Zinsen sind tendenziell höher, es ist ein Nischenprodukt. Es ist ein kleiner Markt. Wenn Sie also mit den größten Hypothekenbanken des Landes sprechen und sagen würden: “Hey, warum steigen Sie nicht in diesen Markt ein?” Sie würden sagen, dass die Lautstärke einfach nicht da ist.
Alle diese Faktoren zusammen führen zu höheren Zinsen für Kreditnehmer, um Kredite zu erhalten.
Letzter Gedanke – letztes Jahr, als die Zinsen auf Rekordtiefs lagen, refinanzierten etwa 60-65 % der Hausbesitzer mit vor Ort gebauten Hypotheken ihre Hypothek.
Bei Menschen, die in Fertighäusern lebten, lag diese Zahl bei etwa 40 %. Bei Eigenheimbesitzern mit Mobiliarfinanzierung waren es weniger als 10 %. Es war eine einmalige Gelegenheit, Ihre Hypothek zu refinanzieren, und Hausbesitzer mit Mobiliarfinanzierung konnten diese Gelegenheit nicht nutzen. Das sagt Ihnen, dass etwas in der Regierung kaputt ist.
GK: Fertighäuser wurden ursprünglich für landwirtschaftliche Wanderarbeiter entwickelt und später für die Wiederherstellung nach Katastrophen verwendet. Wie hat sich der Fertigbau seitdem verändert? Wann haben Fertighäuser Ihrer Meinung nach die Schwelle überschritten, um eine tragfähige Quelle für bezahlbaren Wohnraum zu werden?
KK: Ein paar Dinge haben sich geändert, [including] die Qualität der Fertighäuser, die in den letzten zehn Jahren ausgeliefert wurden, im Vergleich zu denen, die vor zwei Jahrzehnten ausgeliefert wurden.
Das Amerikanische Wohnungserhebunguntersucht alle zwei Jahre Probleme, mit denen vor Ort gebaute und hergestellte Häuser konfrontiert sind – wie Rattenbefall, Sanitärprobleme.
Sie können sehen, dass es bei Häusern, die in den 70er und 80er Jahren gebaut wurden, einen großen Qualitätsunterschied gibt. Bei einem hohen Prozentsatz dieser Fertighäuser treten diese Probleme auf. Wenn Sie die Zahlen und Trends im Laufe der Zeit beobachten, stellen wir fest, dass die Vorfälle der Probleme in Fertighäusern im Laufe der Jahre erheblich zurückgegangen sind. Sie sind immer noch etwas wahrscheinlicher [than site-built homes] diese Probleme zu haben, aber der Qualitätsunterschied zwischen ihnen ist viel geringer.
Das sagt Ihnen etwas Tiefgründiges – dass frühere Generationen Fertighäuser nicht als praktikable Alternative angesehen haben, teils wegen der Qualität und teils wegen Stigmatisierung. Aber die Daten zeigen deutlich, dass sich die Qualität erheblich verbessert hat, sodass sie sehr gut mit vor Ort gebauten Häusern vergleichbar ist. Und über die reine Qualität hinaus, [new manufactured homes] sind praktisch nicht zu unterscheiden von vor Ort gebauten Häusern.
Die zweite Sache, die sich geändert hat, ist die Wirtschaftlichkeit des Kaufs eines Fertighauses im Vergleich zu einem vor Ort gebauten Haus. Sie waren schon immer billiger, aber der Unterschied war viel geringer als heute. Für einen Käufer vor 10 Jahren war ein vor Ort gebautes Haus teurer [than a manufactured home], aber Sie könnten sich immer noch ein vor Ort gebautes Haus leisten. Da der Unterschied so groß wird, verbessert dies die relative Erschwinglichkeit von Fertighäusern wirklich.
(Der durchschnittliche Kreditbetrag für ein mobilitätsfinanziertes Fertighaus beträgt 59.000 USD, verglichen mit 237.000 USD für ein Darlehen für ein vor Ort gebautes Haus, laut 2021 Zahlen von dem Amt für finanziellen Verbraucherschutz.)
GK: Eine attraktive Eigenschaft von Wertpapieren, die durch fakultative Wohnungsbaudarlehen besichert sind, ist das geringe Vorauszahlungsrisiko. Aber wenn die GSEs auf den Markt kämen, hätten die Kreditnehmer mehr Möglichkeiten zur Refinanzierung. Werden sie dann für Investoren weniger attraktiv?
KK: Es gibt immer einen Mittelweg. Anleger möchten in ein Wertpapier investieren, das niedrigere Vorauszahlungsraten aufweist.
Aber der Unterschied ist so groß. (Kaul und Pang stellten fest, dass der Refinanzierungsanteil der Kreditvergabe auf dem Markt für Standortbauten im Jahr 2021 61 % betrug, verglichen mit 43 % bei Hypotheken für Fertighäuser und nur 7,5 % bei Baudarlehen.)
Ich sage nicht, dass Sie die Finanzierung von Mobiliar zum gleichen Preis wie die von Site-Built durchführen könnten, aber Sie könnten etwas dazwischen tun.
Noch wichtiger ist, dass Sie ein 30-jähriges Produkt anbieten könnten. Sie haben dieses Problem, ja, es ist erschwinglich, aber dann sind die Finanzierungskosten viel höher, die Rückzahlungsfrist ist viel kürzer, im Vergleich zu einem Darlehen auf einer Baustelle. Beide plädieren für eine stärkere Rolle des Bundes.
GK: Die Rolle der Bundesregierung auf dem Einfamilienhausmarkt bestand nicht nur darin, Menschen zu beherbergen, sondern ein Vehikel für generationsübergreifenden Wohlstand zu schaffen. Können Fertighäuser ein Vehikel für den Aufbau von Wohlstand zwischen den Generationen sein?
KK: Dies sind Daten, die nicht in unserem Bericht enthalten sind, aber der Durchschnittspreis eines Fertighauses ist im Laufe der Zeit gestiegen. Das ist nicht etwas [that is] Allgemeinwissen. Fertighäuser sind im Jahresvergleich um 25 %, 27 % gestiegen. Wenn Sie vor einem Jahr ein Fertighaus für 100.000 US-Dollar gekauft haben und eine Mobiliarfinanzierung haben, ist es heute wahrscheinlich 125.000 US-Dollar wert.
Es gibt sicherlich das Potenzial, im Vergleich zum reinen Mieten. Der Punkt hier ist also ja, Fertighäuser haben sicherlich einen Aspekt der Vermögensbildung. Ja, es wird immer weniger sein, wenn Sie das Land nicht besitzen, aber es ist immer noch viel besser als zu mieten. Wenn Sie auch das Land besitzen, haben Sie die gleichen Möglichkeiten zum Vermögensaufbau wie bei vor Ort gebauten Häusern.
Daniel Pang: Eine Sache, die wir festgestellt haben, ist, dass Fertighäuser eine Gelegenheit für schwarze und hispanische Mieter sind, in Wohneigentum einzusteigen. Die aktuelle Landschaft derjenigen, die derzeit in Fertighäusern leben, ist eher eine weiße, ländliche Bevölkerung.
GK: Die typische Anordnung, die mir in den Sinn kommt, ist, dass jemand ein Fertighaus auf dem Land errichtet, das einem Familienmitglied gehört. Wie dominant ist dieses Modell? Sind Mieter ohne diese Art von Verbindungen beim Markteintritt benachteiligt?
DP: Es ist sicherlich nicht dominant, aber es ist aussagekräftig genug. Wenn wir uns ansehen, wie Fertighäuser im Zusammenhang mit Versorgungskrisen eine größere Rolle spielen können, ist es gut, wenn Sie Ihr Fertighaus auf dem Grundstück eines Familienmitglieds oder Freundes errichten können, aber Sie können sich nicht auf diese Gewissheit verlassen.
Sie müssen Möglichkeiten für Menschen haben, die vielleicht in eine neue Stadt ziehen und ein Zuhause in der Nähe einer Arbeitsmöglichkeit suchen. Wir wären besser bedient, wenn sich die Fertighausinfrastruktur in diese Richtung bewegt, als das Fertighaus auf ein Grundstück zu stellen, das einem Familienmitglied oder Freund gehört.
Lösungen müssen standardisierter werden, es bedarf eines nationalen Hypothekenfinanzierungssystems für Fertighäuser, das nicht davon abhängt, welche Art von Verbindung ein Kreditnehmer hat.
Der Weg der Post-Manufacturing-Häuser zur Akzeptanz erschien zuerst auf HousingWire.