Marty Green betrachtet den Wohnungsmarkt im Jahr 2022 als zwei sehr unterschiedliche Filme. Die erste Jahreshälfte war mit Hypothekenzinsen im 3er- und 4er-Bereich wie „Fast and Furious“. Die Häuser wurden innerhalb weniger Tage fieberhaft verkauft, mit mehreren Angeboten, Verzicht auf Eventualitäten und Käufern, die 100.000 $ (!) über dem geforderten Preis zahlten. Zeug mit hoher Oktanzahl.
Aber der Wohnungsmarkt im zweiten Halbjahr 2022? „The Big Chill“ oder „Frozen“, sagt Green, Direktor der Anwaltskanzlei für Immobilienrecht Polunsky Beitel Grün. Die Zahl der Wohnungsanzeigen versiegte, Verträge wurden gekündigtdie wenigen Käufer, die noch da draußen waren, forderten Zugeständnisse, die Hypothekenzinsen stiegen auf 7 % und die Stimmung der Bauherren erreichte den Tiefpunkt.
Bis September hatte eine ausgewachsene Immobilienmarktrezession eingesetzt.
„Der Wohnungsmarkt von 2002 war eine Geschichte aus zwei Hälften“, sagte Green.
Und es sieht so aus, als würde der Markt bis weit ins Jahr 2023 eingefroren bleiben, sagten Experten zu HousingWire.
Eine Sperrung der Hypothekenzinsen friert den Wohnungsmarkt ein
Hausbesitzer, die sich während der Pandemie refinanziert haben, gehen laut Nick Smith, geschäftsführender Gesellschafter und CEO bei, einfach nirgendwo hin Rice Park Capital Management.
„Sie verkaufen nicht und haben viel Eigenkapital in ihren Häusern. Die höheren Hypothekenzinsen belasten auch die Nachfrage nach neuen Wohnungen“, sagte er.
Dank des Leitzinssatzes der Federal Reserve, der zwei volle Jahre lang nahe null lag und rekordtiefe Hypothekenzinsen generierte, hat eine kleine Minderheit von Eigenheimbesitzern nun einen Anreiz, sich im Jahr 2023 überhaupt zu refinanzieren Art, die den Kundenkreis für die Hypothekenbranche einschränkt.
Da der Verkauf von Eigenheimen teilweise aufgrund höherer Hypothekenzinsen länger dauerte, hatten Käufer im Jahr 2022 Verhandlungsmacht, um Zugeständnisse oder Kredite für niedrigere Zinsen für einen begrenzten Zeitraum zu erhalten. Diese Trends dürften sich 2023 fortsetzen.
Vorübergehende Ratenrückkäufe sind zu einem beliebten Zugeständnis geworden, insbesondere bei Bauherren, bei denen einer von zehn Krediten eine vom Verkäufer bezahlte Rückzahlung beinhaltet, sagte Peter Idziak, Senior Associate bei Polunsky Beitel Green. Auch variabel verzinsliche Hypotheken sind im Trend, die es Käufern ermöglichen, der historisch schlechten Erschwinglichkeit von Eigenheimen teilweise entgegenzuwirken.
Hausbesitzer zapften im Jahr 2022 auch ihr Eigenheimkapital an, das im zweiten Quartal 2022 mit 11,5 Billionen US-Dollar seinen Höchststand erreichte, und nutzten Eigenheimkredite und Eigenheimkreditlinien (HELOC). Allein im dritten Quartal 2022 stieg die Vergabe von HELOC- und Home-Equity-Darlehen um 47 % bzw. 43 % gegenüber dem Vorjahr Transunionist neu verfügbar Daten.
Angesichts steigender Schulden und einer drohenden Rezession ist es leicht zu sehen, dass sich immer mehr Menschen dem Eigenkapital in ihren Häusern zuwenden, um Kreditkarten abzuzahlen oder einen durch den Verlust des Arbeitsplatzes verursachten Liquiditätsmangel auszugleichen.
„Da sich die Wirtschaftlichkeit der Cash-out-Refinanzierung inmitten höherer Zinsen verschlechtert, zeigen Eigenheimbesitzer eine erhöhte Bereitschaft, Eigenheimkreditlinien (HELOC) und Eigenheimdarlehen zu nutzen, um Eigenkapital anzuzapfen“, a Zentrum für Wohnungsfinanzierungspolitik Zustände melden.
Entlassungen, LOs, die die Branche endgültig verlassen
Der Rückgang der Hypothekenbranche um mehr als die Hälfte auf geschätzte 1,7 Billionen US-Dollar im Jahr 2022 gegenüber 2021 bedeutete, dass Hypothekengeber ihre Kosten senken mussten – hauptsächlich durch Entlassungen.
Top 10 Kreditgeber, einschließlich Wells Fargo, Pennymac, Garantierter Preis und KreditDepot, haben im Laufe des Jahres mehrere Entlassungen durchgemacht, und kleinere lokale Kreditgeber, die expandieren wollten, indem sie auf den Einkaufsmarkt abzielten, wurden genauso hart, wenn nicht noch härter getroffen.
Andere kleinere Kreditgeber, einschließlich Immobilien-Tech-Startups Echt und Sprout-HypothekFensterläden, während First Guarantee Mortgage Corp Insolvenz nach Chapter 11 beantragt. Einige kleinere Spieler, darunter Inlanta-Hypothekdas im Sommer LOs und Filialleiter einstellte, kündigte abrupt an, Anfang dieses Monats zu schließen, und verwies auf einen „unerwarteten Rückgang der Nachfrage nach Hypothekenprodukten“.
Auch die führenden Kreditgeber, die in den letzten zwei Jahren jeweils die bahnbrechende 1-Milliarde-Dollar-Vergabevolumen überschritten haben, waren nicht immun gegen steigende Zinsen. Shant Banosian, Executive Vice President of Sales bei Garantierter Preisentließ etwa 50 % seines Teams und Thuan Nguyen, CEO von Leihfabrikhat seine Firmengröße in diesem Jahr um die Hälfte reduziert.
Die am besten produzierenden LOs, die sich auf Kaufhypotheken konzentrierten, waren besser positioniert als diejenigen, deren Geschäft von Refis abhing. Banosian, dessen Kreditvergabevolumen im Jahr 2022 fast 1 Milliarde US-Dollar betragen wird, sagte, er habe den Gegenwind auf dem Wohnungsmarkt in eine Gelegenheit verwandelt, neue geografische Märkte anzusprechen.
Mit einer enormen Zunahme der Fernarbeit und seiner Kerngruppe von Kunden, die im ganzen Land Häuser kauften – ob es sich um Ferienhäuser, erschwinglichere Gegenden oder neue Arbeitsmöglichkeiten handelte – lief Banosian Gefahr, Kunden zu verlieren, wenn sie in Staaten gingen, in denen sein Team war nicht in Betrieb.
„Als sie (bestehende Kunden) in diesen neuen Bundesstaaten Geschäfte machten, fanden wir heraus, wo die Immobilienmakler sind und wer die Akteure sind, wo die Märkte sind, die sie kaufen, und recherchierten und fingen an zu telefonieren.“ sagte er in einem Interview mit GehäuseWire.
Die LOs, die auf lange Sicht dabei sind, sind altmodisch geworden: Sie treffen sich mit Immobilienmaklern, erhalten Lizenzen in mehreren Bundesstaaten und nutzen soziale Medien, um ihre Namen bekannt zu machen. Diejenigen, die während des Refi-Booms beigetreten sind oder keine Empfehlungsbeziehungen aufgebaut haben, haben die Branche dauerhaft verlassen. Oder bald.
Die Zahl der Kreditsachbearbeiter in der Branche könnte laut Prognosen von um 45 % gegenüber den geschätzten 353.120 LOs im letzten Jahr im ganzen Land zurückgehen, die gegenüber 2019 um 34 % gewachsen sind Stratmor-Gruppe.
Wenn die Branche einen Rückgang des Origination-Volumens um 65 % vom Höchststand im vierten Quartal 2020 bis zu einem Tiefpunkt im ersten Quartal 2023 erfährt, wird die Verband der Hypothekenbanken Die Beschäftigung in der Projektproduktion muss wahrscheinlich um 24 bis 31 % zurückgefahren werden.
„Wir gehen auch in die saisonal niedrigeren Wintermonate, daher sollten wir damit rechnen, dass die niedrigeren Volumina zumindest für die nächsten zwei Quartale anhalten werden“, sagte Shampa Bhattacharya, Direktor für US-Nichtbanken-Finanzinstitute bei Fitch-Ratings.
„Hier bekommt jeder ein blaues Auge. Es ist kein fehlender Wunsch nach Krediten, die Kredite existieren nicht“, Brian Hale, Gründer und CEO von Hypothekenberatungspartnersagte.