Der Wohnungsmarkt 2023: Ein Ausblick

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Die Immobilienpreise werden fallen, aber erwarten Sie nicht 2010

Die mittleren Immobilienpreise sind seit vier Monaten in Folge gesunken. November und Dezember werden diesen Abwärtstrend wahrscheinlich fortsetzen. Auf dem Weg ins Jahr 2023 scheint es angesichts der aktuellen Trends durchaus vertretbar, dass ein Rückgang der Eigenheimpreise um 10 % von der Spitze bis zur Talsohle möglich ist.

Das klingt dramatisch, aber wenn man bedenkt, wohin dies die Immobilienpreise bringen würde, bedeutet dies, dass die Preise im Jahresvergleich nur um etwa 5 Prozent gesunken wären, wenn sich dieser Rückgang bis April nächsten Jahres vollständig bemerkbar machen würde. Während dies das Eigenheimbesitzer-Eigenkapital beeinträchtigen würde, würden nur 1 bis 2 Prozent mehr Eigenheimbesitzer in ein negatives Eigenkapital übergehen.

Zwischen 2023 und 2010 wird es zwei wesentliche Unterschiede geben. Erstens sind die Standards für Hypothekendarlehen nach der letzten Blase hoch geblieben. Die Menschen können es sich leisten, ihre Hypotheken zu bezahlen. Zweitens, weil Hausbesitzer gut qualifiziert sind, können sie diese Korrektur überstehen. Es wird keine Zwangsverkäufe von Eigenheimen wie in der Krise geben.

Infolge der Folgen der großen Rezession wurde die Hypothekenqualität weit stärker reguliert und mit Argwohn betrachtet. Die wirtschaftlichen Bedingungen sind trotz der Zinsen ebenfalls stark geblieben, und die Beschäftigung hat noch immer keine Anzeichen einer Abschwächung gezeigt.

Erschwingliche Hypothekenzahlungen und weiterhin niedrige Beschäftigungszahlen bedeuten, dass Hausbesitzer die Wahl haben werden, zu verkaufen, während die Menschen im Allgemeinen zögern, Vermögenswerte zu verkaufen, deren Preis sinkt. Es ist unwahrscheinlich, dass es wieder zu Leerverkäufen kommt, es sei denn, es kommt zu einer ernsthaften Verschlechterung der Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer.

Das letzte Mal, als wir einen Preisrückgang erlebten, zwang die Kombination aus sinkenden Preisen und faulen Hypotheken Lagerbestände auf den Markt. Diesmal dürften sinkende Preise eher das Tempo der auf den Markt kommenden Lagerbestände dämpfen als beschleunigen.

Die Versorgung wird endlich die Chance haben, zur Normalität zurückzukehren

Seit Anfang 2020 sind die Lagerbestände historisch niedrig. Die erste Hälfte dieses Jahres stach hervor, als die Bestandsvorratsmonate landesweit mit 1,6 Monaten ihren Tiefpunkt erreichten. Wie viele damals schnell betonten, war die Zahl der Neuzulassungen, die auf den Markt kamen, nicht gesunken. Die niedrigen Lagerbestände, die in den Daten zu sehen und von Hauskäufern erlebt wurden, waren das Ergebnis der Nachfrage und der schnellen Verkäufe.

In jüngerer Zeit haben wir den gegenteiligen Effekt beobachtet, da sich das Tempo der Bestände, die auf den Markt kommen, verlangsamt, aber die Bestände häufen sich weiter an, da das Tempo der Verkäufe rapide abnimmt.

Nächstes Jahr werden wir sehen, dass sich die Lagerbestände weiter anhäufen, da das monatelange Angebot an Lagerbeständen auf ein Niveau zurückkehrt, das einem ausgeglichenen Markt (5-6 Monate) oder möglicherweise sogar einem Käufermarkt (6+ Monate) entspricht. Die Tage auf dem Markt werden sich wahrscheinlich weiter ausdehnen und im nächsten Frühjahr zusammen mit dem Angebot ihren Höhepunkt erreichen.

Es gibt immer noch ein Angebot an neuen Häusern für den Markt als Ergebnis der beträchtlichen Anzahl von Spezialhäusern, mit denen die Bauherren begannen, bevor die Nachfrage nach Wohnraum zurückging. Für diejenigen, die 2023 kaufen möchten, wird sich der Markt viel normaler anfühlen als 2021 oder 2022.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2023 werden wir wahrscheinlich eine Erholung erleben

Die „bekannten Unbekannten“ sind derzeit Inflation und Beschäftigung. Wann lässt die Inflation nach und wie wirkt sich dies auf die Beschäftigung aus? Im Moment scheint es positive Beweise dafür zu geben, dass die Inflation auf dem Weg ist, auf dem Weg ins Jahr 2023 zu sinken.

Die Beschäftigung hat keine Anzeichen einer Erholung gezeigt, aber es besteht eine ziemlich große Wahrscheinlichkeit, dass die Arbeitslosigkeit steigen muss, wenn sich die Wirtschaft verlangsamt, was auf höhere Zinssätze zurückzuführen ist. Die „weiche Landung“, bei der die Arbeitslosigkeit unter 5 Prozent bleibt, während die Inflation korrigiert, erscheint jetzt zunehmend wahrscheinlich, aber es bleibt viel Unsicherheit.

Unter der Annahme, dass die Inflation jetzt auf dem richtigen Weg ist, sich den Zielwerten zu nähern, und die Federal Reserve keine aggressivere Politik verfolgen muss, wird die erste Hälfte des nächsten Jahres wahrscheinlich die Hauptlast der höheren Zinssätze für die Gesamtwirtschaft und der höheren Hypothekenzinsen tragen der Wohnungsmarkt.

Wir werden in der ersten Jahreshälfte wahrscheinlich einen Rückgang der Eigenheimpreise gegenüber dem Vorjahr, niedrige Stückzahlen und einen niedrigen Gebäudebestand erleben. Die zweite Jahreshälfte wird wahrscheinlich die erste Gelegenheit für einen Abwärtstrend der Hypothekenzinsen sein, und die Zinsen werden mit ziemlicher Sicherheit im Jahresvergleich sinken.

Das Verkaufstempo wird im Vergleich zum Anstieg nach der Pandemie wahrscheinlich langsam bleiben, aber die Verkäufe sollten die Möglichkeit haben, von den Tiefstständen zu Beginn des Jahres nach oben zu tendieren. Wenn die Zinsen tatsächlich nach unten tendieren, werden potenzielle Käufer wahrscheinlich auf mehr Lagerbestände und mehr Zeit zum Einkaufen treffen, als sie seit Beginn der Pandemie gesehen haben.

Während das nächste Jahr insbesondere für Immobilien sicherlich voller Herausforderungen sein wird, sehen wir im zweiten Halbjahr 2023 durchaus Anlass zu verhaltenem Optimismus.

Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.

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