Das Bundesverband der Immobilienmakler berichtete das bestehender Hausverkauf für März kam als Fehlschätzung an 5,77 Millionen. Die wahre Geschichte des Jahres 2022 ist jedoch, dass der äußerst ungesunde Immobilienmarkt anhält, da die Lagerbestände immer noch niedriger sind als im Vorjahr, was die Immobilienpreise erneut in zweistellige Werte steigen lässt. Die Hoffnung auf einen ausgeglichenen Markt ist jedoch in diesem Jahr real, denn mit höheren Raten sollten wir mehr Tage auf dem Markt kommen und die Bestandsdaten wachsen.
Der Verkaufsdruck von 5,77 Millionen am Mittwoch entspricht meiner Verkaufsprognose für 2022 dazwischen 5,74 Millionen und 6,16 Millionen. Letztes Jahr habe ich darüber gesprochen, dass die Verkaufszahlen wieder herunterkommen 5,84 Millionen, und ich suche 2022 nach mehr davon, bei der 5,74 Millionen Stufe. Wie letztes Jahr hatte ich mit ein paar Drucken darunter gerechnet 5,84 Millionen. Wir haben nur einen bekommen, und das gleiche mit diesem Jahr darunter 5,74 Millionen.
Im Gegensatz zum Vorjahr haben wir jedoch eine wesentliche Veränderung auf dem US-Häusermarkt; die 10-jährige liegt über 1,94 %, was 2020 oder 2021 nicht passiert ist. Das bedeutet höhere Hypothekenzinsen, also müssen wir über den Immobilienmarkt in einem Umfeld steigender Zinsen sprechen, ohne wie die Profis in den Crash-Modus für Immobilien zu gehen Gauner tun für Klicks.
Aus NAR: Die Gesamtverkäufe bestehender Eigenheime sanken von Februar um 2,7 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 5,77 Millionen im März.
Die Wohnungsnachfrage war in den letzten Jahren stabil; Wir hatten seit 2002-2005 nie einen Kreditboom in der Nachfrage. Wir hatten also nie eine Kreditpleite, wie wir sie von 2005 bis 2008 gesehen haben. Allerdings gab es nach 2010 Zeiten, in denen die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund höherer Hypothekenzinsen nachgab.
In den Jahren 2013-2014 stiegen die Raten, und Sie sehen den niedrigeren Trend bei den Verkäufen damals. Die Demografie und das Beschäftigungsniveau waren zu dieser Zeit sehr unterschiedlich, daher ist es nicht der beste Vergleich im Vergleich zu 2020-2024, in dem die bedeutendste Wohnungsdemografie (Alter 28-34) bei 32,5 Millionen liegt.
Im Jahr 2018, als die Hypothekenzinsen stiegen, sahen wir einen Rückgang der Verkäufe bestehender Eigenheime 5,72 Millionen zu 4,98 Millionen im Januar 2019. Obwohl die Gesamtverkäufe bestehender Eigenheime in den Jahren 2018 und 2019 nicht viel bewirkten, sehen wir, wie sich höhere Zinsen auf die Nachfragekurve auswirkten. Die Wohnungsbaudaten, die wir gestern mit Wohnungsbeginn erhalten haben, sind rückwärtsgerichtet. Dasselbe sollte heute und in Zukunft gedacht werden.
Wie sehen Bewerbungsdaten aus? Aufgrund von COVID-19 musste ich strenge Anpassungen vornehmen, da die Daten im Jahresvergleich aus dem Gleichgewicht geraten waren. Diese Datenlinie ist seit Juni 2021 negativ. Mit den richtigen Anpassungen können Sie erkennen, was vor sich geht.
2022 dürfte das erste Jahr seit 2014 sein, in dem die Käufe im Jahresvergleich tatsächlich negativ sind. Bisher ist der Rückgang jedoch gering.
—Woche zu Woche: -3%
-Jahr für Jahr: -14%
—Gleitender 4-Wochen-Durchschnitt im Jahresvergleich: -975%
Die Woche-zu-Woche-Aktion hat vier Wochen lang zwei leicht positive und zwei leicht negative Abdrücke erzeugt. Ich glaube, die COVID-19-Comps sind Mitte Februar dieses Jahres ausgelaufen. Die Jahresdaten sind also gut zu gehen. Wir liegen zwischen dem, was wir 2018 gesehen haben – mit einer leichten Reaktion auf höhere Raten – und 2014, wo die Reaktion viel schwerwiegender war. Wenn sie sich bewegt, bewegt sich diese Datenlinie um 20 % bis 30 % nach oben und unten. Der gleitende Vier-Wochen-Durchschnitt ist zwar eine merkliche Schwäche, aber noch nicht allzu groß.
Wie Sie sehen können, zeigten die Kaufantragsdaten für 2018 keine große Reaktion; es hatte im Jahresvergleich nur drei sehr leicht negative Ergebnisse und blieb den saisonalen Volumenrückgängen treu, die wir normalerweise nach Mai sehen.
Als die Zinsen Mitte 2013 stiegen, sahen wir einen deutlichen Abwärtstrend bei den Kaufanwendungsdaten, und 2014 sahen wir einen Rückgang von 20 % im Vergleich zum Vorjahr.
2014 war das letzte Jahr, in dem der Gesamtbestand gewachsen ist. Der Umsatz ging in diesem Jahr zurück und die Wachstumsrate bei der Preisgestaltung kühlte ab. Hoffen wir auf eine ähnliche Reaktion im Jahr 2022.
NAR: Der gesamte Wohnungsbestand belief sich Ende März auf 950.000 Einheiten, 11,8 % mehr als im Februar und 9,5 % mehr als vor einem Jahr (1,05 Millionen). Unverkaufte Bestände liegen beim derzeitigen Verkaufstempo bei einem Angebot von 2,0 Monaten, gestiegen von 1,7 Monaten im Februar und gesunken von 2,1 Monaten im März 2021.
Lagerbestände sind immer saisonabhängig; im Frühling und Sommer aufsteigend und im Herbst und Winter verblassend. Das Ziel ist es, im Jahr 2022 im Jahresvergleich höhere Bestandsdaten zu erhalten, und höhere Raten sollten dies erreichen. Selbst wenn wir im Jahresvergleich einige positive Zahlen erhalten, arbeitet der Immobilienmarkt immer noch von Allzeittiefs aus. Irgendwo müssen wir jedoch anfangen.
Mein Ziel war immer dasselbe; Wir möchten, dass der Bestand wieder in eine Reihe von zurückkehrt 1,52 – 1,93 Millionen. Wir haben noch viel zu tun, um dieses Niveau wieder zu erreichen.
Dieses Jahr bin ich „Team höhere Hypothekenzinsen“, weil die Schrift für ein weiteres Jahr ungesunder Eigenheimpreise an der Wand stand. Wir zeigen sogar diese Woche negative Daten im Jahresvergleich bei den Lagerbeständen. Da wir mein 23-prozentiges Immobilienpreiswachstumsmodell für fünf Jahre in nur zwei Jahren übertroffen haben, muss ich meine Sicht auf den Immobilienmarkt anpassen, sobald die Zinsen gestiegen sind.
Wenn beispielsweise die Immobilienpreise in den Jahren 2020, 2021 und 2022 um 3 % pro Jahr steigen würden, wären steigende Hypothekenzinsen keine große Sache. Allein im Jahr 2020 hatten wir jedoch ein Preiswachstum von 10 % für Eigenheime. Ich erstelle Modelle, um mit den Daten Schritt zu halten und nicht in hypothetische Situationen zu geraten.
Solange die Eigenheimpreise um 23 % kumulativ für fünf Jahre der gesamten Eigenheimverkäufe gestiegen sind, sollten sowohl neue als auch bestehende Eigenheime dies tun 6,2 Mio oder höher. Da wir dies jedoch in zwei Jahren durchbrochen haben und im Jahr 2022 immer noch ein Immobilienpreiswachstum von 15 % aufweisen, riskieren wir, dass die Nachfrage stärker als gewöhnlich getroffen wird, wenn die Zinsen steigen. Nun, das ist, was im Jahr 2022 passiert.
NAR: Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen betrug im März 375.300 $, was einem Anstieg von 15,0 % gegenüber März 2021 (326.300 $) entspricht, da die Preise in jeder Region stiegen. Dies markiert 121 aufeinanderfolgende Monate mit Anstiegen im Jahresvergleich, die am längsten andauernde Serie.
Ein großes Thema meiner Arbeit in Bezug auf höhere Raten ist, dass wir mehr Tage am Markt brauchen. Höhere Raten haben 2018 nicht zu mehr Inventar geführt, aber sie haben mehr Tage auf dem Markt generiert und den Menschen mehr Auswahl und Zeit gegeben, ein Haus zu kaufen. Ich kann nicht genug ausdrücken, wie ungesund Wohnen ist, wenn die Tage auf dem Markt immer noch auf Teenager-Niveau laufen.
NAR: Erstkäufer waren im März für 30 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 18 % der Häuser; Barverkäufe machten 28 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten weniger als 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 17 Tage auf dem Markt. 
Alles in allem haben wir immer noch einen sehr ungesunden Wohnungsmarkt. Es besteht jedoch eine gewisse Hoffnung, dass höhere Zinsen ein Gleichgewicht schaffen werden. Der Bericht über die Verkäufe bestehender Eigenheime vom Mittwoch und die Daten über die Baubeginne am Dienstag sind rückblickend und erklären eine Hypothekenwelt von über 5 %. In Fortsetzung eines jahrelangen Trends verschlimmerte sich die Bestandskrise in Amerika im Jahr 2022, und wir zahlen dafür in viel höheren Eigenheimpreiskosten für Eigenheimkäufer, die keine signifikante Anzahlung haben; Ihre Kosten für die Unterkunft sind gerade viel teurer geworden als im letzten Jahr.
Auf der anderen Seite chillen Hausbesitzer wie Bösewichte in ihren schönen Häusern mit ihren Darlehen mit fester Zahlung und genießen das Leben. Es sollte ein spannendes Jahr vor uns liegen.
Der Beitrag Der Wohnungsmarkt ist immer noch brutal ungesund erschien zuerst auf HousingWire.