Die Bundesverband der Immobilienmakler berichtete das bestehender Hausverkauf für den Februar kam als Fehlschlag der Schätzungen herein 6,02 Millionen. Dieses Niveau liegt immer noch innerhalb meiner für 2022 prognostizierten Verkaufsspanne zwischen 5,74 Millionen und 6,16 Millionen. Letztes Jahr habe ich darüber gesprochen, dass die Verkaufszahlen wieder herunterkommen 5,84 Millionen und ich suche 2022 nach mehr davon, bei der 5,74 Millionen Stufe.
Der Rückgang der Verkäufe bestehender Eigenheime von Monat zu Monat war spürbar, aber ich habe den Januar-Druck von 6,5 Millionen nicht gekauft, weil ich dachte, wir hätten eine gewisse Spillover-Nachfrage vom Dezember, also sehen die Verkäufe dieses Monats richtig aus.
NAR-Forschung: Die Gesamtverkäufe bestehender Eigenheime sanken von Januar um 7,2 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 6,02 Millionen im Februar.
Während die Nachfrage solide ist, hält der äußerst ungesunde Aspekt des Wohnens an. Die Lagerbestände sind auf Allzeittiefs eingebrochen, aber es sieht nicht so aus, als würden die Daten im Jahresvergleich in diesem Jahr überhaupt positiv sein, wenn die Nachfrage nicht nachlässt. Sie können sehen, warum ich seit einiger Zeit im Team für höhere Hypothekenzinsen bin, weil wir keine andere Möglichkeit haben, aus diesem Wahnsinn herauszukommen.
NAR-Forschung: Unverkaufte Bestände liegen beim aktuellen Verkaufstempo bei einem Angebot von 1,7 Monaten, über dem Rekordtief von 1,6 Monaten im Januar und einem Rückgang von 2,0 Monaten im Februar 2021.
Jetzt steht der Lagerbestand kurz vor seinem saisonalen Schub, aber der Schlüssel ist, dass wir den Lagerbestand von Jahr zu Jahr steigen sehen wollen, nicht von Jahr zu Jahr einen Rückgang haben. An diesem Punkt werde ich dankbar dafür sein, einfach flach zu sein. Negative Bestände im Jahresvergleich sind jedoch nicht das, was wir sehen wollen.
Gesamtbestandsdaten sind mangelhaft, und das war meine größte Befürchtung in den Jahren 2020-2024, und es ist passiert. Die Lagerbestände gehen seit 2014 langsam zurück, wenn die Nachfrage also zwischen 2020 und 2024 anzieht, kann sie auf ein flaches Niveau einbrechen. Derzeit ist das Gesamtinventar aus dem NAR 870.000.
Um den Wohnungsmarkt wieder gesund und normal zu machen, brauchen wir Inventar, um wieder in eine Spanne dazwischen zu kommen 1,52 – 1,93 Millionen; das ist immer noch historisch niedrig, aber das verschafft dem Immobilienmarkt eine Verschnaufpause von dem Wahnsinn, den wir heute sehen.
Seit Ende 2020 habe ich mein Bestes versucht, um zu betonen, dass eine Überhitzung der Immobilienpreise in den Jahren 2020-2024 immer Anlass zur Sorge sein sollte. Sie können nicht die beste Wohnungsdemografie aller Zeiten mit den niedrigsten Hypothekenzinsen und den besten Kreditprofilen mit sinkenden Beständen für acht Jahre haben und sich darüber zwischen 2020 und 2024 keine Sorgen machen.
Ich dachte, die Schaffung des Begriffs Forbearance Crash Bros im Sommer 2020 würde helfen, Hauskäufer aufzuklären. Wir leben jedoch immer noch in einer Gesellschaft, in der die Prämisse, dass der Wohnungsbau zu 40 % bis 80 % zusammenbrechen wird, als logische Ansicht betrachtet wird. Nachdem Sie 11 Jahre lang Menschen zugehört haben, die von 2012 bis 2022 über den Absturz von Häusern sprachen, müssen Sie sich fragen, wer der größere Narr ist: der Narr oder der Narr, der ihnen folgt? Das sagte ein deutlich älterer Mann namens Ben.
Die Immobilienpreise sind auch heute noch überhitzt, weil wir derzeit einen rohen Mangel an Häusern haben. Das ist keine gute Sache und deshalb bin ich im Team höhere Raten.
NAR-Forschung: Der durchschnittliche Verkaufspreis bestehender Eigenheime stieg auf 357.300 $, 15,0 % mehr als vor einem Jahr. 
Eine der kritischen Datenlinien, die ich in diesem Jahr verbessern möchte, sind die Tage auf dem Markt. Meine Sorge ist jetzt, dass sich einige Verkäufer wegen dieses Marktes gestresst fühlen, was niemals passieren sollte, da dies der Bestseller-Markt aller Zeiten ist. Ein Verkäufer ist jedoch auch ein natürlicher Käufer von Eigenheimen, es sei denn, er ist ein Investor. Leute, die verkaufen, müssen irgendwo wohnen.
Bei solch magerem Inventar ist die Inflation so stark gestiegen, sogar für Mietwohnungen. Sie können sehen, warum einige Verkäufer jetzt gestresst sind. Niemand möchte sein Haus zu einem Hypothekenzins von 3,25 % oder niedriger verkaufen, wenn er kein Haus finden kann, das ihm gefällt, und dann gezwungen sein, zu höheren Kosten zu mieten. Die Amerikaner beginnen jetzt zu erkennen, dass Hausbesitzer die beste Absicherung gegen diesen Inflationsschub waren.
Was ich also gerne sehen würde, ist, dass die Tage auf dem Markt zunehmen, um eine Pause auf diesem Immobilienmarkt zu schaffen, sodass einige Verkäufer sich nicht über den Verkauf gestresst fühlen und dieses superheiße Preiswachstum beenden. Leider ist das noch nicht passiert.
NAR-Forschung: Erstkäufer waren im Februar für 29 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 19 % der Häuser; Barverkäufe machten 25 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten weniger als 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 18 Tage auf dem Markt.
Um eine historische Perspektive auf die NAR-Aufschlüsselung der verschiedenen Arten von Eigenheimkäufern zu zeigen, zeigt die folgende Grafik die Marktbedingungen im Jahr 2016. Wie Sie diesem NAR-Bericht entnehmen können, ist der Anteil der Barkäufer am Umsatz jetzt etwas niedriger als im Jahr 2016 Allerdings sind die notleidenden Verkäufe heute im Vergleich zu damals stark zurückgegangen, und die Verkäufe an Investoren betragen heute 19 % im Vergleich zu 16 % damals.
Von NAR im Jahr 2016: Erstkäufer waren im November 32 %; Investoren waren 12 %; Der Barumsatz betrug 21 %; Notverkäufe betrugen 6 %. 
Der aktuelle Bericht über die Verkäufe bestehender Eigenheime setzt den Trend eines ungesunden Wohnungsmarktes fort, wird aber jetzt zu einem äußerst ungesunden. Ich möchte, dass die Leute verstehen, dass sich die Kosten für Unterkünfte von dem primären Fokus auf steigende und fallende Immobilienpreise unterscheiden. Das Wohnen ist die Kosten für die Unterbringung, um die Schulden zu begleichen; es ist keine Investition. Dies ist der prominenteste demografische Patch, der jemals in der Geschichte aufgezeichnet wurde.
Dieser Wohnungsmarkt wird nicht von FOMO (Fear Of Missing Out) oder Leuten angetrieben, die versuchen, schnelles Geld zu machen. Das war der Wohnungsmarkt von 2002-2005, nicht das, was wir heute haben. Sie können unten leicht erkennen, dass wir keinen Kreditboom haben, wie wir ihn in den Jahren der Immobilienblase hatten. Wir haben solide Ersatzkäufer: Menschen, die eine Unterkunft brauchen.
Das Problem, das wir jetzt haben, ist, dass wir einen rohen Mangel an Inventar für die Anzahl von Amerikanern haben, die Häuser brauchen. Die demografische Entwicklung ist solide, die Arbeitslosenquote liegt unter 4 %, und trotz des Anstiegs der Hypothekenzinsen liegen sie heute immer noch unter 4,5 %. Wie Sie sehen können, hatten wir bei den derzeitigen Käufern von Eigenheimen viel Potenzial für ein Preiswachstum bei Eigenheimen. Ich habe jedoch mein fünfjähriges Immobilienpreiswachstumsmodell von 23 % in nur zwei Jahren verloren, und die Lagerbestände haben sich im Jahr 2022 verschlechtert. Also betrachte ich dies jetzt nicht nur als einen ungesunden Immobilienmarkt, sondern als einen äußerst ungesunden Immobilienmarkt.
Der Beitrag Der Wohnungsmarkt ist jetzt brutal ungesund erschien zuerst auf HousingWire.