Marianne Ayala/Insider
- Laut JLL-Geschäftsführer Bob Knakal nimmt die Bürogebäude-Apokalypse immer noch Gestalt an.
- Der führende Immobilienmanager von New York geht davon aus, dass Büros abgerissen oder in Wohnimmobilien umgewandelt werden.
- Das liege an den schlechten Kreditkonditionen und der sinkenden Büronachfrage nach Altbauten, warnte Knakal.
Die Büroapokalypse ist real und geschieht in kleinen Schritten, die schließlich zu einer Welle abgerissener oder umgebauter Immobilien führen werden, so JLL-Geschäftsführer Bob Knakal.
Der New Yorker Immobilienmanager und erfahrene Immobilienmakler wies darauf hin, dass den Büroflächen in den USA möglicherweise Probleme bevorstehen sinkende Nachfrage nach Bürogebäuden seit der Pandemie, und schlechte Kreditkonditionen im gesamten Gewerbeimmobilienbereich Sektor.
Das bedeutet, dass leere Büroimmobilien bald ihre letzten Tage erleben könnten, warnte Knakal, da sich die Eigentümer dafür entscheiden würden, ihre Gebäude umzuwidmen oder, wenn es kosteneffizienter wäre, sie abzureißen.
„Ich denke, was wir sehen werden, ist eine Kombination aus Umwandlungen in Wohngebäude und Abrissen, um Platz für Neubauten zu schaffen. Das wird dazu beitragen, einen Großteil dieses Überhangs an leerstehenden Büroflächen, die wir haben, loszuwerden“, sagte er ein Interview mit CNBC am Donnerstag.
Experten warnen seit letztem Jahr vor Problemen im Gewerbeimmobiliensektor, da sich die Kreditbedingungen in der Wirtschaft verschärfen. Banken sind heute weniger bereit, Kredite für riskante Gewerbeimmobilienkredite zu vergeben, oder tun dies nur zu höheren Zinssätzen als in der Vergangenheit.
Viele gewerbliche Immobilienhypotheken werden zu Zinssätzen von etwa 3,5 % bis 4 % finanziert. Eine heutige Refinanzierung würde bedeuten, dass sich die Kreditkosten für Immobilieneigentümer etwa verdoppeln würden, schätzt Knakal. Experten warnen, dass dies zu einer Welle notleidender CRE-Schulden und erzwungenen Immobilienverkäufen führen könnte.
Der Kreditdruck wird durch die Tatsache verschärft, dass Bürogebäude seit der Pandemie weniger rentabel sind. Der anhaltende Trend zur Heimarbeit hat zugenommen Die Büroleerstandsquote ist auf den höchsten Stand aller Zeiten gestiegen, nach Angaben der National Association of Realtors. Allein in New York City gibt es laut Knakal etwa 100 Millionen Quadratmeter leerer Büroflächen.
Laut Knakal ist der Bürosektor wahrscheinlich die Art von Gewerbeimmobilien mit den größten Herausforderungen, insbesondere bei älteren, zweitrangigen Bürogebäuden, die weniger gefragt sind als neuere Immobilien.
Bei älteren Gebäuden müsse „etwas passieren“, um das Interesse wiederzubeleben, sagte Knakal. Angesichts des gravierenden Mangels an Wohnimmobilien in den USA sei die Umwandlung in Wohnimmobilien eine wahrscheinliche Möglichkeit, sagte er voraus.
„Wir brauchen in fast jeder Stadt des Landes Wohnraum für das gesamte Einkommensspektrum. Und wenn man sich die Lösungen für alle unsere Probleme anschaut … liegen alle Lösungen für Wohnungsprobleme auf der Angebotsseite“, sagte er.
Einige Gebäude können jedoch aus baulichen Gründen nicht umgebaut werden. Und bei einigen Immobilien wäre der Abriss tatsächlich kostengünstiger, wenn man bedenkt, dass der Wert von Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr um rund 11 % gesunken ist.
„Wenn man den Preis des Gebäudes plus den Preis für den Abriss berücksichtigt, liegen einige dieser Werte unter dem Grundstückswert“, sagte er.
Andere Experten haben vor einer umfassenden Umstrukturierung des amerikanischen Bürogebäudeangebots gewarnt. Es könnten Bürogebäude der Klasse B oder einer niedrigeren Klasse werden veraltet, warnte ein Immobilienmanager. Bürogebäude hingegen könnten den Preisverfall von 2023 bald verdoppeln, schätzt das Immobilienunternehmen Cohen & Steers.