Die Zinsbindung bei Hypotheken ist darauf zurückzuführen, dass selbst kleine Änderungen der Hypothekenzinsen große Kostenunterschiede ausmachen können. Beispielsweise würde bei einem Hauspreis von 390.000 US-Dollar – dem Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in den USA im April 2024 – mit einer Anzahlung von 10 % eine typische Hypothek von etwa 350.000 US-Dollar entstehen.
Bei jeder Änderung der Hypothekenzinsen um 50 Basispunkte würde sich die monatliche Zahlung für dieses Haus um 112 US-Dollar ändern. In den 24 Monaten ab März 2022 kam es auf dem US-Immobilienmarkt zu dramatischen Änderungen in der Erschwinglichkeit, als die Hypothekenzinsen um 500 Basispunkte in die Höhe schossen.
Wenn Sie jedoch danach fragen, glauben die meisten Leute, dass die Hypothekenbindung im Jahr 2022 stattfand. Tatsächlich begann sie bereits mehrere Jahre zuvor.
Warum der Lock-in schon vor 2022 begann
In einem HousingWire-Forschungsbericht wird Altos Research Wohndatenhaben wir uns eingehend mit diesem Phänomen befasst und einen neuen Ansatz zur Analyse von Lock-in-Situationen (Bestände im Gegensatz zu Transaktionen) vorgestellt. Dieser Ansatz bringt überraschende Erkenntnisse zutage, die Ihre Ansicht über die Entwicklung des Immobilien- und Hypothekensektors in den kommenden Jahren verändern könnten.
Anhand firmeneigener Daten von Altos Research identifizieren wir die Grundursachen des Lock-in-Effekts, erklären, wie er den heutigen Markt prägt, und prognostizieren, was als Nächstes passieren könnte.
FHFA in seiner Forschungsbericht vom März 2024, Der Lock-In-Effekt steigender Hypothekenzinsenquantifizierte das Ausmaß, in dem steigende Hypothekenzinsen den Hauskauf im Jahr 2023 verlangsamten. Die Forscher entwickelten einen Rahmen zur Schätzung der Anzahl der Hausverkäufe im Jahr 2024 basierend auf dem aktuellen Niveau der Hypothekenzinsen. Sie kamen zu dem Schluss, dass der Nettoeffekt der schnell steigenden Hypothekenzinsen zwischen März 2022 und Dezember 2023 zu 1,3 Millionen weniger Hausverkäufen führte. Ein Hausbesitzer mit einer 4%-Hypothek ist bei einem Zinssatz von 7% um 50% weniger wahrscheinlich, sein Haus zu verkaufen, als wenn die vorherrschenden Zinssätze immer noch bei 4% lägen.
Ein neuartiger Ansatz
Die Autoren verwendeten einen neuartigen Ansatz, um festzustellen, ob ein Haus nicht verkauft wurde. Sie verglichen Hypotheken mit festem Zinssatz mit Hypotheken mit variablem Zinssatz. Hausbesitzer mit Hypotheken mit variablem Zinssatz unterliegen keiner Zinsbindung, da ihre Zinssätze angepasst werden. Was in dem Papier der FHFA nicht berücksichtigt wird, ist die Tatsache, dass das Verkäufervolumen im Jahr 2023 bereits seit fast einem Jahrzehnt rückläufig war.
Im ersten Quartal 2015 hatten mehr als 60 % der amerikanischen Eigenheimbesitzer mit Hypotheken einen Zinssatz von unter 5 % festgeschrieben. Im ersten Quartal 2022 waren 80 % der Hypothekeninhaber mit ihrer unglaublich günstigen Finanzierung festgeschrieben.
In diesem Zeitraum konnten wir beobachten, dass das Verkaufsvolumen zurückging, da immer mehr Amerikaner Hypotheken unter 5 % hatten. Mit anderen Worten: Es geht nicht nur um den Unterschied zwischen dem geltenden Hypothekenzins und dem Zinssatz, den Sie halten, sondern eigentlich nur darum, ein wirklich gutes Geschäft zu machen. Es ist ganz einfach: Wenn Geld sehr billig ist, wollen wir Immobilien besitzen. Je niedriger die Hypothekenzinsen werden, desto weniger Eigenheimverkäufer gibt es.
Wir sehen jede Woche dasselbe Muster bei der Rate der neuen Angebote. Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts kamen jedes Jahr weniger Verkäufer auf den Markt. Wir haben diesen schrumpfenden Markttrend unten veranschaulicht, indem wir die durchschnittliche Anzahl der neuen Angebote in den ersten 14 Wochen jedes Jahres zeigen.
In den Jahren 2020 und 2021 beschleunigten sich die Eigenheimverkäufe bei sinkenden Hypothekenzinsen dramatisch. Wenn wir uns die Daten zu den nicht verkauften Lagerbeständen ansehen, können wir feststellen, dass die Nachfrage zu diesem Zeitpunkt stärker zunahm als das Angebot. Man könnte argumentieren, dass die Eigenheimverkäufe höher gewesen wären, wenn mehr Häuser zum Kauf verfügbar gewesen wären. Wir nennen dies einen angebotsbeschränkten Markt. Ein Teil des Rückgangs der Eigenheimverkäufe im Jahr 2023 war auf einen Mangel an Lagerbeständen zurückzuführen. Dies war ein angebotsbeschränkter Markt. Im Jahr 2024 können wir mit zunehmenden Lagerbeständen auch eine steigende Verkaufsrate beobachten. Und das, obwohl die Hypothekenzinsen immer noch steigen.
Aus diesem Grund ist die Verwendung des Lagerbestands als Maß für die Bindung sinnvoller als die Verwendung von Verkäufen, da Verkäufe in einem angebotsbeschränkten Markt kein geeignetes Maß für die Nachfrage sind. In den meisten Jahren des letzten Jahrzehnts überstieg die Nachfrage nach Eigenheimen das verfügbare Angebot, was die Verkäufe begrenzte und die Eigenheimpreise auf ein nie dagewesenes Niveau unerschwinglicher machte.
Die Sperrfrist begann nicht erst 2022, als die Zinsen stiegen. Wir behaupten, dass die Sperrfrist bereits 2014 begann, als die Zinsen zu fallen begannen und die Hausbesitzer immer zögerlicher wurden, ihre Häuser zu verkaufen.
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