Insgesamt erlebte die Vergabe von Eigenheimkrediten im Jahr 2023 einen Aufschwung, da eine Reihe unabhängiger Hypothekenbanken im Laufe des Jahres ihre Produktpalette ausweiteten – trotz einer Bodenwelle im dritten Quartal, als die Hypothekenzinsen auf über 7 % stiegen.
Die Beliebtheit von Home-Equity-Lines-of-Credits (HELOCs) und geschlossenen Zweithypotheken (CES) im letzten Jahr spiegelte sich auch im Sekundärmarkt wider, wo sich das Volumen der Verbriefungen gegenüber 2022 versiebenfachte. Diese erhöhte Kapazität auf dem Markt für Private-Label-Wertpapiere ist laut Branchenexperten von entscheidender Bedeutung, um die Dynamik der Eigenheimkreditvergabe bis 2024 fortzusetzen.
Ungewiss bleibt jedoch, ob sich der Wohnungsbestand, die Preisgestaltung und die Zinssätze in einer Goldlöckchen-Zone einpendeln werden, die eine florierende Eigenheimkreditvergabe ermöglicht. Bisher erscheinen die Marktindikatoren vorläufig vielversprechend.
Unternehmen für Immobiliendaten ATTOM berichtet, dass die Gesamtzahl der HELOC-Kreditvergaben im dritten Quartal 2023 aufgrund der steigenden Zinssätze tatsächlich um 7 % zurückgegangen ist. Entsprechend Freddie Macstiegen die Zinssätze für 30-jährige Festhypotheken im Laufe des Quartals auf den mittleren Bereich von 7 % – und blieben in diesem Bereich bis Mitte Dezember, als sie schließlich unter 7 % fielen.
HELOCs mit variablem Zinssatz und CES-Hypotheken mit festem Zinssatz weisen in der Regel Zinssätze aufBeginnen Sie ein paar Punkte weiter obender vorherrschende 30-jährige Festzinssatz.
„Im dritten Quartal wurde auf geschätzte 54 Milliarden US-Dollar an Aktienabzügen verzichtet [2023] da steigende Zinssätze die Kosten der Eigenkapitalverwendung erhöhten“, sagte er EIS Hypothekentechnologie Andy Walden, Vice President of Enterprise Research, im Mortgage Monitor-Bericht des Unternehmens vom Dezember 2023.
Auch wenn die HELOC-Kreditvergabe aufgrund der hohen Zinsen im dritten Quartal des letzten Jahres (die aktuellsten verfügbaren Daten) zurückging, meldet die Federal Reserve, dass die Guthaben der ausstehenden HELOC-Kredite in diesem Zeitraum um 9 Milliarden US-Dollar auf 349 Milliarden US-Dollar gestiegen sind. Zusätzlich,Fed-Datenzeigt, dass die Gesamtzahl der ausstehenden Kredite im Zusammenhang mit Home-Equity-Produkten im dritten Quartal ebenfalls gestiegen ist – auf 501 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 2,3 % gegenüber 490 Milliarden US-Dollar im zweiten Quartal.
Ein aktueller Bericht eines ImmobilienanalyseunternehmensCoreLogicweist darauf hin, dass bei US-Hausbesitzern mit ausstehenden Hypotheken – etwa 63 % aller Häuser – das in Immobilien gebundene Eigenheimkapital seit dem dritten Quartal des vergangenen Jahres im Jahresvergleich um 6,8 % gestiegen ist. Das entspricht einem Gesamtgewinn von 1,1 Billionen US-Dollar oder einem durchschnittlichen Anstieg von mehr als 20.000 US-Dollar für jeden Kreditnehmer seit dem dritten Quartal 2022.
Ende September letzten Jahres belief sich das Eigenheimkapital für hypothekenbesicherte Immobilien im Land auf fast 17 Billionen US-Dollar, berichtet CoreLogic, was ein großes Reservoir potenzieller zukünftiger Geschäfte für Kreditgeber im ganzen Land darstellt.
„HELOCs waren die Hauptgeschichte in der späteren Hälfte des Jahres 2022 und hielten das ganze Jahr 2023 an“, sagte John Toohig, Leiter des Whole-Loan-Handels bei derRaymond JamesWhole-Loan-Desk und Präsident vonRaymond James Mortgage Co.„Wir haben ein Wiederaufleben eines Produkts erlebt, das ein Jahrzehnt lang weitgehend inaktiv war.
„HELOCs waren mit Sicherheit das Produkt mit dem größten Anstieg [loan]-Handelsvolumen.“
Variablen voraus
Der weitere Weg für Eigenheimkredite – wobei HELOCs und CES-Hypotheken den größten Teil des Marktes ausmachen – wird voraussichtlich eng mit der Geschwindigkeit der Zinssenkungen verknüpft seinFederal Reservewird voraussichtlich im Laufe des nächsten Jahres mit der Senkung des Leitzinses beginnen. Wenn die Zinsen weit genug sinken, könnte die Nachfrage nach Eigenheimkrediten, insbesondere nach HELOCs, nachlassen, da sich laut Toohig immer mehr Eigenheimbesitzer für eine Cash-Out-Refinanzierung entscheiden.
Selma Hepp, Chefökonomin bei CoreLogic, sagte in Bezug auf HELOCs, dass Hausbesitzer „ihre Häuser nicht verkaufen werden, weil es jetzt diesen Lock-in-Effekt gibt“, da so viele ausstehende Hypotheken einen Zinssatz von 3 bis 4 % haben.
„Bis die Hypothekenzinsen also auf die 5-Prozent-Marke sinken, müssen sie wirklich deutlich sinken, um das zu ändern [lock-in effect] dynamisch“, fügte sie hinzu. „Aus Mangel an [housing] Die Menschen beschließen, ihr Inventar zu erweitern [existing] oder für ihr Zuhause ausgeben, weil es nichts anderes gibt, was dieses Zuhause durch ein besseres Zuhause ersetzen könnte.“
„Zwischen Ende Oktober und Mitte Dezember ist die 30-jährige Festhypothek um mehr als einen Prozentpunkt eingebrochen [but] Seitdem haben sich die Zinsen seitwärts bewegt, während der Markt eingehende Wirtschaftsdaten verarbeitet“, sagte Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac, kürzlich in einer Medienerklärung. „Angesichts der Erwartung von Zinssenkungen der Federal Reserve in diesem Jahr sowie des nachlassenden Inflationsdrucks gehen wir davon aus, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des Jahres weiter sinken werden.
„Während niedrigere Hypothekenzinsen eine erfreuliche Nachricht sind, stehen potenzielle Hauskäufer immer noch vor der doppelten Herausforderung geringer Lagerbestände und hoher Hauspreise, die weiter steigen.“
Verband der Hypothekenbanken(MBA) Mike Fratantoni, Senior Vice President und Chefökonom, sagte in einem aktuellen Prognosebericht, dass die Hypothekenzinsen Ende 2024 voraussichtlich „näher bei 6 % liegen werden … im Vergleich zu Hypothekenzinsen, die zum Zeitpunkt dieses Schreibens knapp unter 7 % liegen.“
„Wir schauen wirklich auf die Preise [in 2024] Die meiste Zeit des Jahres über 6,5 % zu bleiben, mit der externen Möglichkeit, bis zum Jahresende einen Satz von 6,25 % zu erreichen, vielleicht etwas niedriger, näher bei 6 %, sagte Todd Teta, Chief Product and Technology Officer bei ATTOM in einem Webinar zum Marktausblick zum Jahresende.
Ben Hunsaker, Portfoliomanager mit Schwerpunkt auf verbrieften Krediten fürBeach Point Capital Managementsagte für den Fall, „wo die Fed 250 Basispunkte senkt.“ [2.5 percentage points]Ich bin mir nicht sicher, ob dies unbedingt ein Szenario ist, in dem das Immobilienvolumen groß und die Immobilienpreise hoch sind, da dies konzeptionell wahrscheinlich ziemlich mit einem wirklich schwachen Verbraucher oder einem rezessiven Ergebnis korreliert.“
„Und dann muss man es habengrößere SpreadsDas bedeutet, dass der Wert der Schaffung dieser Hypotheken und ihrer Verbriefung erneut beeinträchtigt wird“, fügte er hinzu.
Der Wohnungsbestand ist, wie Hepp hervorhebt, auch eine wichtige Variable bei der Vergabe von Eigenheimkrediten, wobei ein Mangel an Lagerbeständen dazu beiträgt, die Nachfrage nach HELOCs und CES anzukurbeln.
„Als Faustregel gilt, dass der verfügbare Bestand steigt, wenn die Hypothekenzinsen steigen, und der Bestand sinkt, wenn die Hypothekenzinsen fallen“, sagte Teta von ATTOM. „Manchmal fragen mich die Leute: ‚Wenn die Zinsen sinken, heißt das dann nicht, dass es viel mehr Verkäufer gibt, die verkaufen können, weil sie umziehen wollen?‘
„Und die Antwort ist, dass es zwar mehr Angebot schafft, aber tatsächlich die Nachfrage stärker ankurbelt als das Angebot.“
Der Goldlöckchen-Effekt
Ob sich diese Zins- und damit verbundenen Wohnungsbestandsprognosen im kommenden Jahr als Goldlöckchen für HELOCs und andere Home-Equity-Produkte erweisen, wird die Zeit zeigen. Die Infrastruktur auf dem Sekundärmarkt zur Schaffung von Liquidität für das Produkt durch Verbriefungen ist jedoch bereits vorhanden und wird sowohl durch Nichtbanken- als auch durch Bankkredite gespeist.
„Wir schätzen, dass zusätzliche PLS in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar entstehen [private-label securitization of] HELOC und CES [loans] trat 2023 in den Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere für Wohnimmobilien ein [across some 16 offerings] – ein bedeutender Anstieg gegenüber 2022 … was einem Anstieg um fast das Siebenfache entspricht“, heißt es in einem aktuellen Sektorausblicksbericht vondie Kroll Bond Rating Agentur(KBRA). „Für 2024 planen wir 6 Milliarden US-Dollar für PLS, HELOC und CES.“
Im Vergleich dazu zeigen KBRA-Daten, dass es im Jahr 2022 nur drei von HELOC/CES unterstützte Verbriefungsangebote im Gesamtwert von etwa 626 Millionen US-Dollar gab.
Tatsächlich, in den letzten Tagen des Jahres 2023,JP Morgansponserte eine Private-Label-Verbriefung im Wert von 258 Millionen US-Dollar mit rund 3.000 HELOC-DarlehenVereinigte Großhandelshypothek(UWM) undKreditDepotder Löwenanteil der HELOCs stammt, die das Angebot unterstützen. Es war das dritte von JP Morgan gesponserte Angebot dieser Art im Jahr 2023, wobei diese drei durch HELOCs besicherten Verbriefungen einen Gesamtwert von 725,6 Millionen US-Dollar bei der Emission hatten.
„Die Produktion von HELOC-Krediten durch UWM und LoanDepot begann erst vor relativ kurzer Zeit, wobei die Kreditgeber diese Produkte im 1. Quartal 2023 bzw. im 3. Quartal 2022 auf den Markt brachten“, heißt es in einem KBRA-Anleihebericht über das Angebot. „Dies kommt zu einem kritischen Zeitpunkt für amerikanische Haushalte, die mit den kombinierten Auswirkungen erhöhter Zinssätze, Inflation und hoher Lebenshaltungskosten zu kämpfen haben.
„Inzwischen haben die steigenden Immobilienwerte in den letzten zwei Jahren den Hausbesitzern erhebliches Eigenkapital in ihren Häusern beschert.“
Depotbanken, in erster Linie Banken, dominieren weiterhin den Home-Equity-Bereich, da sie die Möglichkeit haben, Kredite im Portfolio zu halten – mitBank of America,BürgerbankUndPNC-Banklaut einem aktuellen Bericht vonInsider-Hypothekenfinanzierung(IWF). Allerdings fangen auch Nichtbanken an, ihre Anzeigetafel zum Leuchten zu bringenFrühlings-EQUndFigurenleiheLaut IWF gehört es zu den zehn größten Kreditgebern der BrancheRaketenhypothekbelegt in der aktuellen Rangliste Platz 16.
Hunsaker sagte, große Nichtbanken-Initiatoren hätten nun ihre Flagge auf dem Eigenheimkapitalmarkt gehisst. Dazu gehören Kreditgeber wie UWM, LoanDepot und Rocket Mortgage. Rocket sponserte wie JP Morgan im Jahr 2023 auch drei Verbriefungen, die durch Eigenheimdarlehen (CES-Hypotheken) im Gesamtwert von 922,3 Millionen US-Dollar bei der Emission besichert waren.
„Und dann wurden die sekundären Kapitalmärkte verstärkt, weil das nicht der Fall war [lenders] Es wäre gut, eine Menge Volumen produzieren zu können, wenn sie keinen Ort hätten, an den sie gehen könnten“, sagte Hunsaker. „Kreditgeber wie JP Morgan haben bei der Entwicklung dieser Kanäle für Verbriefungen großartige Arbeit geleistet.
Hunsaker betonte, dass Billionen Dollar an bilanziellem Vermögen der privaten Haushalte „in Immobilien stecken, die die Leute nicht verkaufen wollen, und dass es für sie viele finanzielle und bilanzielle Anreize gibt, sie nicht zu verkaufen.“
„Also, denke ich [home-equity loans are] „Eine gute persönliche Finanzlösung für viele Amerikaner und die Gründer selbst“, fügte er hinzu. „… Ich denke, es löst die Probleme vieler Menschen, aber es schafft mehr Hebelwirkung im Finanzökosystem im Falle eines Rückgangs der Immobilienpreise – was wir derzeit nicht wirklich haben.“