Es scheint, dass die Kommissionsklagen nicht die einzige Klage in der Immobilienbranche sind, die derzeit von Interesse für die Justizministerium. Am Donnerstag reichte das Justizministerium einen Amicus Curiae-Schriftsatz beim Berufungsgericht des neunten Bezirks ein, das Die Berufung gegen die Kartellklage gegen die Nationaler Verband der Immobilienmakler Und Zillow.
Der inzwischen aufgelöste Discount-Broker legte Anfang Februar 2024 Berufung ein und forderte das Berufungsgericht auf, die Entscheidung des Untergerichts zum Antrag von REX auf eine Neuverhandlung aufzuheben.
REX reichte seinen Antrag auf eine Neuverhandlung im November ein, etwa sechs Wochen nach Abschluss des Prozesses im September. In seinem Antrag argumentierte REX, dass es zu Unrecht daran gehindert worden sei, der Jury Aussagen über Agentenprovisionen vorzulegen. Die Jury in Seattle kam letztlich zu dem Schluss, dass REX nicht bewiesen habe, Zillow bei seiner Entscheidung, Nicht-MLS-Einträge in einem anderen Abschnitt der Website zu platzieren, irreführende Werbung verwendet hat und dass Zillow seine Verteidigung gegen die zweite Behauptung von REX, dass Zillow betrügerisch und unfair gehandelt habe, bewiesen hat.
In der ursprünglich im März 2021 von REX eingereichten Klage wird behauptet, dass durch die an der Website von Zillow vorgenommenen Änderungen „bestimmte Inserate zu Unrecht verborgen werden, wodurch ihre Sichtbarkeit verringert und der Wettbewerb unter den Immobilienmaklern geschwächt wird“.
Zwei Monate zuvor,im Januar 2021begann Zillow damit, Häuser, die nicht im MLS gelistet sind, aus den ersten Suchergebnissen der Benutzer zu entfernen und auf eine zweite Registerkarte zu setzen. Dabei hielt man sich an eine optionale NAR-Regel, die verhindert, dass diejenigen, die sich für die Regel entscheiden, MLS-Einträge mit Nicht-MLS-Einträgen vermischen. Obwohl Zillow behauptete, diese Regel nicht zu unterstützen, entschied man sich, sie zu übernehmen und erstellte ein Zwei-Registerkarten-Design für MLS-Einträge und „andere Einträge“.
Im Januar 2022 reichte NAR einGegenklagebehauptet, dass REX falsche Werbung und irreführende Behauptungen verwendet, um Verbraucher zu täuschen und damit gegen den Lanham Act zu verstoßen, aber dieGegenklage wurde abgewiesenEnde April 2022.
Mitte Mai 2022 wird REXstellte seine Maklertätigkeit ein.
Etwas mehr als ein Jahr später, Mitte Juni 2023, reichten die drei an der Klage beteiligten ParteienAnträge auf summarisches Urteilzumindest in einigen Punkten, wenn nicht sogar in der gesamten Klage.
Während Richter Thomas Zilly, der den Fall beaufsichtigte, die Kartellklagen von REX gegen NAR und Zillow abwies, gab er der Klage des Discount-Brokers wegen irreführender Werbung gemäß demLanham-Gesetzund ein Anspruch auf unlautere oder irreführende Handelspraktiken gemäß dem Verbraucherschutzgesetz des Staates Washington (WCPA) bleibt bestehen.
Das Justizministerium behauptet in seiner Stellungnahme, dass das „Vermischungsverbot“ der NAR trotz seiner Optionalität immer noch wettbewerbsschädigendes Verhalten unterstützen könne. Das Bezirksgericht habe diesen Umstand in seiner Entscheidung jedoch nicht umfassend geprüft.
„Das Bezirksgericht hat bei der Beurteilung, ob REX in diesem Fall einen echten Streit über wesentliche Tatsachen bezüglich des abgestimmten Vorgehens vorgetragen hat, einen unvollständigen Rechtsrahmen angewendet“, heißt es in der Akte.
Das Ministerium argumentiert außerdem, dass das Gericht bei seiner Entscheidung die Risiken außer Acht gelassen habe, die sich daraus ergeben, dass Branchenverbände wie NAR durch optionale Regulierungen der Kartellaufsicht entgehen.
„Die Entscheidung des Richters schuf eine Gesetzeslücke, die es Verbänden ermöglichen könnte, die kartellrechtliche Prüfung zu umgehen, indem sie restriktive Vorschriften als optional tarnen“, erklärte das Justizministerium in seiner Stellungnahme.
In dem Schriftsatz skizziert das Justizministerium drei Möglichkeiten, wie seiner Ansicht nach optionale Regeln ein konzertiertes Vorgehen der an ihrer Erstellung oder Umsetzung beteiligten Parteien erfordern können.
„1) Eine angeblich optionale Regel könnte in der Praxis zwingend sein, (2) die Annahme einer optionalen Regel durch einen Verband kann selbst eine konzertierte Aktion sein und (3) eine optionale Regel kann andere dazu auffordern, an einem gemeinsamen Plan teilzunehmen“, heißt es in der Anmeldung.
„Das Bezirksgericht hat die erste Theorie geprüft und abgelehnt, wonach die „optionale“ Nichtvermischungsregel der NAR in der Praxis zwingend sei“, heißt es in der Akte weiter. „Aber selbst wenn die Nichtvermischungsregel optional ist, ist dies in diesem Fall nicht ausschlaggebend für das konzertierte Vorgehen. Insbesondere scheinen die Argumente von REX unter der dritten Theorie die meiste Unterstützung zu haben: REX hat einen gemeinsamen Plan zwischen NAR, MLSs und ihren Mitgliedern behauptet, nach dem (i) die NAR die optionale Nichtvermischungsregel verkündet und MLSs aufgefordert hat, sie zu übernehmen, (ii) in dem Wissen, dass MLSs, die die Regel übernehmen, sie ihren Mitgliedern unverändert auferlegen werden, und (iii) wonach Zillow später nachgab, indem es die Nichtvermischungsregel einhielt (obwohl es sie ablehnte).“
Das DOJ argumentiert, dass sich das Bezirksgericht auf den optionalen Charakter der Regel und das Fehlen eines Durchsetzungsmechanismus der NAR gegenüber den MLS zur Übernahme der Regel verlassen habe, um zu dem Schluss zu gelangen, dass kein konzertiertes Vorgehen von Zillow, der NAR und den MLS vorlag.
„Das Gericht hat jedoch andere Faktoren außer Acht gelassen – wie etwa die Rolle der NAR bei der Verkündung der Regel zur Trennung von Einträgen und dem Verbot von Änderungen durch MLS, die die Regel übernehmen, die Auswirkung der Übernahme der Regel durch ein MLS, das diese Regel für seine Mitglieder verbindlich macht, und die Rolle der MLS bei der Durchsetzung der Regel gegenüber ihren Mitgliedern –, die darauf schließen lassen, dass die NAR den MLS und ihren Mitgliedern einen gemeinsamen Plan zur Trennung und Herabstufung von Nicht-MLS-Einträgen vorgeschlagen hat“, heißt es in der Akte. „Wenn dieser unvollständige Ansatz des Bezirksgerichts nicht korrigiert wird, besteht die Gefahr, dass Verbände wie die NAR durch die Verwendung optionaler Regeln der kartellrechtlichen Prüfung vieler wettbewerbswidriger Pläne entgehen könnten.“
Trotz seiner Annahme, dass es zu konzertierten Aktionen gekommen sein könnte, gibt das Justizministerium an, dass Zillow bei der Ausarbeitung der Regelung nicht beteiligt war. Das Justizministerium gibt jedoch an, dass Zillow „angeblich diesem gemeinsamen System beigetreten ist, als es Mitglied der NAR und angeschlossener MLSs wurde und sich trotz seiner Ablehnung an die Regel zur Nichtvermischung hielt.“
Aufgrund seiner Auffassung empfiehlt das DOJ in seinem Schriftsatz, dass der Neunte Gerichtsbezirk die Entscheidung von Richter Zilly aufhebt und den Fall zur weiteren Prüfung auf Bezirksgerichtsebene wieder aufnimmt.
„Zillow wurde mit dem Ziel gegründet, die Transparenz im Immobilienbereich zu erhöhen – und wir setzen uns seit langem mit unseren Produkten und Dienstleistungen für die Interessen der Verbraucher ein“, schrieb ein Zillow-Sprecher in einer E-Mail. „Um unsere IDX-Feeds zu erhalten, mussten wir uns an die Regel halten, dass keine Informationen miteinander vermischt werden dürfen, aber wir haben uns seit mehreren Jahren öffentlich gegen diese Regel ausgesprochen, weil wir der Meinung sind, dass alle Listendaten an einem Ort angezeigt werden sollten. Wir freuen uns darauf, dass das Urteil der Jury und die Entscheidung des Richters bestätigt werden.“
NAR war von der Stellungnahme des Justizministeriums nicht besonders erfreut.
„NAR ist weiterhin der Ansicht, dass diese Klage unbegründet ist und dass die Entscheidung des Bezirksgerichts im summarischen Verfahren, dass kein Kartellrechtsverstoß vorlag, bestätigt werden sollte. Wie wir schon lange sagen, fördern lokale MLS den Wettbewerb und faire Wohnraumverhältnisse und bieten den Verbrauchern die genauesten, transparentesten und aktuellsten Informationen zu Immobilienangeboten“, schrieb ein NAR-Sprecher in einer E-Mail.
REX ist verständlicherweise erfreut über die Unterstützung seiner Berufung durch das Justizministerium.
„Wir freuen uns, dass das Justizministerium unserer Ansicht zugestimmt hat, dass das summarische Urteil zu Unrecht ergangen ist, und wir denken, dass der Fall zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen werden sollte, damit er in der Sache entschieden werden kann“, so die Anwälte von REX, zu denen Stephen Zack, Ursula Ungaro und Carl Goldfarb von Boies Schillerschrieb in einer E-Mail.
NAR hat auf die Bitte um Stellungnahme nicht geantwortet.