Meine Frau und ich haben mit derselben Immobilienmaklerin zusammengearbeitet, um mehrere Häuser zu kaufen und zu verkaufen, und wir haben sie mehr als einem Dutzend Freunden empfohlen, um ihnen bei ihren Hauskäufen zu helfen. Dies ist ein kleines Beispiel für eine große Wahrheit über Immobilien: Es ist ein Beziehungsgeschäft.
In meiner Karriere als Anwalt habe ich gesehen, wie Rechtsstreitigkeiten Beziehungen schnell und für immer zerstören können. Immobilienunternehmen und -profis haben eine reelle Chance, diese kritischen Geschäftswerte zu retten, wenn sie für routinemäßige Geschäftskonflikte alternative Streitbeilegungsverfahren (ADR) nutzen. Und seien wir ehrlich: Die meisten Geschäftskonflikte sind Routine, es sei denn, eine Seite beginnt, Spielchen zu spielen.
Bei geschickter Umsetzung bietet ADR den Prozessparteien einen erfahrenen Mediator oder Schiedsrichter, der sich die Geschichten beider Seiten anhört und sie entweder zu einer praktikablen Einigung führt (Mediation) oder eine fundierte, relativ schnelle Entscheidung darüber trifft, wer rechtlich im Recht ist (Schiedsverfahren). Als Anwalt habe ich gesehen, wie dieses Verfahren dazu beitragen kann, die Prozesstemperatur zu senken und sich auf die Vorzüge eines Konflikts zu konzentrieren, mit dem Ziel, ihn hinter sich zu lassen. Selbst wenn eine Beziehung so belastet ist, dass die Parteien nicht mehr zusammenarbeiten können, kann ADR die Feindseligkeit und den Groll verringern, die nach einem Rechtsstreit zurückbleiben können. Außerdem kann es Zeit, Energie und Geld sparen, und da es vertraulich ist, kann es schlechte Publicity verhindern oder einschränken.
ADR kann bei üblichen Streitigkeiten im Immobilienbereich hilfreich sein, etwa bei Provisionsstreitigkeiten zwischen Maklerfirmen und ihren Agenten oder zwischen konkurrierenden Maklern – oder wenn Käufer oder Verkäufer behaupten, ihre Agenten hätten ihre Treuepflicht verletzt.
Bei diesen Streitigkeiten standen den Parteien traditionell folgende Möglichkeiten zur Verfügung.
- Option 1 besteht darin, wegzugehen, die Zähne zusammenzubeißen und die Kosten zu schlucken, die mit der Akzeptanz des Unakzeptablen verbunden sind. Eine dieser Kosten besteht sicherlich darin, nie wieder Geschäfte mit dem anderen Makler, Agenten, Käufer oder Verkäufer zu machen.
- Option 2a besteht darin, vor Gericht zu gehen, wo Taktiken keine Seltenheit sind und ein kleines Vermögen dafür ausgegeben wird, so viele Papiere einzureichen und Dokumenten anzufordern – oder sich gegen diese einzuklagen –, dass die Sache so unerträglich wird, dass sich beide Seiten letzten Endes auf einen Vergleich einigen.
- Bei Option 2b handelt es sich um ein Gerichtsverfahren, das bis zu diesem Stadium zwei Jahre dauern und noch mehr kosten kann – mit einer Erfolgswahrscheinlichkeit von nur 50 %.
ADR bietet eine Option 3, die es jeder Seite ermöglicht, ihren Standpunkt darzulegen und – wenn der Prozess klug aufgebaut ist – einen neutralen Partner befähigt, die Spielchen der Gerichte und der traditionellen Schiedsgerichtssysteme zu unterbinden, die aus Rechtsstreitigkeiten einen offenen Krieg machen. Ein kompetenter ADR-Anbieter, der einem ergebnisorientierten Protokoll folgt, verzichtet auf Schriftsätze in Türstopper-Größe und verlangt Terabyte an E-Mails. Er konzentriert sich auf die Vorzüge des Arguments und liefert, wenn eine Vermittlung unmöglich ist, umgehend eine Antwort, damit sich jede Seite wieder ihrem Geschäft widmen kann.
Um diese dritte Option im Immobilienbereich optimal nutzen zu können, müssen die Mediatoren oder Schiedsrichter das Immobilienrecht des jeweiligen Staates verstehen. Es reicht nicht aus, nur grundlegendes Vertragsrecht zu verstehen. Die Gerichtssysteme vieler Staaten haben umfangreiche Gesetze und Gerichtsentscheidungen zu Treuepflichten und anderen Fragen, die im Immobilienbereich auftreten, entwickelt. Da ADR Zeit und Geld sparen soll, möchte niemand diese beiden Dinge aufwenden, um die neutrale Partei zu informieren.
In manchen Fällen ist es für Rechtsberater von Immobilienparteien möglicherweise angenehmer, ihre Angelegenheiten vor Gericht zu bringen, anstatt sie vor ein Schiedsgericht zu bringen, weil sie sich die Möglichkeit offen halten möchten, gegen ein schlechtes Ergebnis Berufung einzulegen. Dies ist sinnvoll bei großen Fällen, bei denen existenzielle Geldsummen auf dem Spiel stehen oder ein Präzedenzfall oder eine andere rechtliche Entscheidung die Geschäftsfähigkeit einer Partei zum Scheitern bringen könnte.
Aber in Routineangelegenheiten, in denen nicht so viel auf dem Spiel steht, dass man riskieren könnte, die Beziehungen zwischen Empfehlungsquellen und vertrauenswürdigen Immobilienberatern zu zerstören, ist ADR einen Versuch wert. Ich habe gesehen, wie ein Rechtsstreit einem Unternehmen, seinen Führungskräften und Mitarbeitern die Energie rauben kann, und oft ist es den Aufwand nicht wert. Sie versuchen, die Angst zu unterdrücken, aber sie wird einen Weg finden, in aktuelle Projekte und zukünftige Pläne einzusickern.
Am besorgniserregendsten im Immobilienbereich ist, dass Rechtsstreitigkeiten von der Pflege der Beziehungen zu Kunden und Kollegen ablenken können. Diese Kosten sind möglicherweise nicht tragbar, insbesondere in diesem Geschäft.
Erkenntnisse:
- ADR kann die Temperatur rechtlicher Konflikte senken.
- Da der Immobilienhandel von Beziehungen abhängt und diese bei herkömmlichen Rechtsstreitigkeiten auf dem Spiel stehen, lohnt es sich bei Routineangelegenheiten, alternative Streitbeilegung auszuprobieren.
- Ein ADR-Anbieter muss seinen neutralen Parteien die Möglichkeit geben, die Offenlegung von Beweismitteln zu begrenzen, sich auf die wesentlichen Aspekte des Streits zu konzentrieren und zu vermeiden, dass sie durch umfangreiche Offenlegungsanträge und irrelevante Argumente abgelenkt werden.
- Ein neutraler ADR-Vertreter, der Immobilienangelegenheiten behandelt, sollte mit den Präzedenzfällen und der Gesetzgebung eines Staates in Bezug auf Immobilien gut vertraut sein. Niemand möchte den Schiedsrichter belehren.
Rich Lee ist CEO und Gründer von New Era ADR, einem risikokapitalfinanzierten Technologieunternehmen und Streitbeilegungsforum, das den Zeit- und Kostenaufwand bei der Beilegung von Rechtsstreitigkeiten um bis zu 90 % reduziert. Er ist ehemaliger General Counsel von zwei schnell wachsenden, risikokapitalfinanzierten Technologieunternehmen in den Bereichen Fintech, Datenwissenschaft und KI, wo er die Bereiche Recht, Cybersicherheit, Compliance und Datenschutz leitete. Sie erreichen ihn unter [email protected].
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