Ein weiterer Monat mit stetig steigenden Eigenheimpreisen und einer unstillbaren Nachfrage führte Fannie Mae‘s Economic and Strategic Research Group an ändern viele seiner Prognosen für 2021 – insbesondere sein Ausblick auf die symbiotische Beziehung zwischen dem Immobilienmarkt und Inflationsmaßen.
Während die Wohnungsforschungsgruppe der Ansicht ist, dass die derzeitige Inflationsbeschleunigung als vorübergehend angesehen werden könnte, dürfte der Preisdruck in allen Sektoren – nicht nur im Wohnungsbau – bis 2022 andauern. Der Grund? Späte Effekte des schnellen Immobilienpreiswachstums werden die Inflation mindestens bis zum Jahresende unter Druck setzen.
„Wir sehen jetzt eine stärkere und anhaltende Inflation als das Hauptrisiko für unsere Prognose, obwohl die Unsicherheiten über das Verbraucherverhalten im Zusammenhang mit der Wiedereröffnung und den COVID-19-Entwicklungen bestehen bleiben“, sagte die ESR-Gruppe von Fannie Mae.
„Wenn sich aufgrund steigender Erwartungen oder anhaltender Anspannung am Arbeitsmarkt ein stärkerer zugrunde liegender Inflationstrend entwickelt, besteht die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale“, so die Gruppe weiter. “Wenn dies eintritt, glauben wir, dass dies wahrscheinlich zu einem erheblichen Anstieg der längerfristigen Zinssätze und einer früheren und aggressiveren Straffung der Fed führen wird.”
Im März 2020 begann die Fed, Anleihen zu kaufen – aufgeteilt auf 80 Milliarden US-Dollar in Treasuries und 40 Milliarden US-Dollar in MBS – um die Wirtschaft in Schwung zu halten und die Kreditaufnahme billiger zu machen. Der Anleihenmarkt hat genau beobachtet, dass die Fed Gespräche über eine Drosselung der Anleihekäufe aufnimmt, wenn die Inflation über einen längeren Zeitraum über 2% bleibt und die Arbeitslosigkeit einen Tiefststand erreicht, den die Fed für zufriedenstellend hält.
Das Bundeskommitee des freien Marktes erhöhte seine Inflationserwartung auf 3,4 % – ein voller Prozentpunkt über der März-Prognose nach seiner Juni-Sitzung. Die Fed blieb jedoch unbeirrt in ihrer Erklärung nach der Sitzung, dass der Aufwärtstrend nur vorübergehend ist.
Die US-Inflation stieg von 1,68% im Februar bis Juni auf über 5%. Sollte die US-Notenbank die Politik straffen, erwartet die ESR-Gruppe von Fannie Mae, dass dies das bevorstehende Wachstum des Wohnimmobilienmarktes bremsen und sogar Hausverkäufe, Hauspreise, Bau- und Hypothekenvergaben ersticken würde.
“Unsere Erwartung ist, dass diese hohen Inflationsdaten jetzt nachlassen werden”, sagte Jerome Powell, Vorsitzender der Federal Reserve.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im April um 2,7% auf ein annualisiertes Tempo von 5,85 Millionen zurück – ein erwartetes Ergebnis eines Marktes, der sich um neue Gebäude bemüht. Allerdings waren die jüngsten Rückgänge bei schwebenden Eigenheimverkäufen (die durchschnittlich 30 bis 45 Tage zu Schließungen führen) und Hypothekenanträgen zum Kauf stärker ausgeprägt, als die Wirtschaftsgruppe zuvor erwartet hatte.
„Dies, kombiniert mit dem anhaltenden Mangel an neuen Listings, veranlasste uns, unsere kurzfristige Prognose nach unten zu revidieren“, sagte die ESR-Gruppe. „Der Verkauf von Bestandsimmobilien soll sich im dritten Quartal nun einem Niveau nähern, das nur noch leicht über dem Durchschnitt von 2019 liegt.“
Darüber hinaus schränken der anhaltende Arbeitskräftemangel und der Mangel an bebaubaren Grundstücken die Produktionskapazitäten ein. Da Hausbauer noch einige Zeit Schwierigkeiten haben werden, Einheiten zu bauen, hat die ESR-Gruppe auch ihre kurzfristigen Prognosen für Einfamilienhäuser nach unten korrigiert.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Wohnungsmarkt keine massiven Volumina verzeichnen wird. Die ESR-Gruppe hat ihr Beschaffungsvolumen um 33 Milliarden US-Dollar gesenkt, aber es werden immer noch 1,8 Billionen US-Dollar erwartet, die in das Wohnungsökosystem fließen werden. Die Gruppe prognostizierte auch, dass das Einkaufsvolumen im Jahr 2022 um 4% auf 1,9 Billionen US-Dollar steigen wird, im Wesentlichen unverändert gegenüber der Prognose vom Vormonat.
Aufgrund der starken wöchentlichen Daten, die von der Verband der Hypothekenbanker dem wöchentlichen Forbearance-Bericht erwartet die Gruppe, dass die Refis steigen werden, wenn auch nicht in dem wahnsinnigen Volumen, das 2020 gesehen wurde.
„Wir erwarten, dass das Refinanzierungsvolumen im Jahr 2021 2,3 Billionen US-Dollar betragen wird, eine leichte Aufwärtskorrektur von 54 Milliarden US-Dollar gegenüber der Prognose vom letzten Monat, da die Aktivität eingehender Anträge weiterhin auf einem relativ hohen Niveau und die Zinssätze niedrig bleiben“, sagte die Gruppe. „Wir prognostizieren für 2022 ein Refinanzierungsvolumen von insgesamt 1,2 Billionen US-Dollar gegenüber der Prognose vom Vormonat, aber einen Rückgang von 49 Prozent gegenüber 2021. Daher erwarten wir, dass das Refinanzierungsvolumen während unseres gesamten Prognosezeitraums vom Höchststand im Jahr 2020 zurückgehen wird.“
Die Post Fannie Mae und das Inflationsproblem des Immobilienmarktes tauchten zuerst auf HousingWire auf.