Letzte Woche hat die Biden-Administration eine wichtige Initiative gestartet, um sofortige, konkrete Schritte zu unternehmen, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen. Die Institut für Fertighäuser (MHI) wird ermutigt, dass zwei wichtige Bestandteile dieses Pakets Schritte zur Steigerung des Angebots an Fertighäusern und die Verpflichtung sind, mit den lokalen Regierungen zusammenzuarbeiten, um die Ausgrenzung von Zonen zu reduzieren.
Wir hoffen auch, dass breite Initiativen des Plans, wie z. B. Anzahlungshilfe, Sanierung und Nachrüstung von Bestandswohnungen, und die Bundesfinanzierungsbank auf dieses Marktsegment fokussiert werden.
Mehr als 22 Millionen Menschen haben sich aufgrund ihrer Erschwinglichkeit und ihres Wertes für Fertighäuser entschieden. Fertighäuser sind oft zu niedrigeren monatlichen Zahlungen erhältlich als andere Mietoptionen. Das mittlere Haushaltseinkommen von Bewohnern von Fertighäusern beträgt 30.000 US-Dollar pro Jahr, was weniger als die Hälfte des mittleren Haushaltseinkommens eines Eigentümers eines Einfamilienhauses ist. Im vergangenen Jahr machten Fertighäuser fast 10 % der Einfamilienhausneubauten aus.
Nach a HUD-Bericht 2020, „Fabrik gebautes Wohnen hat viele physische Veränderungen erfahren, die es dem herkömmlichen vor Ort gebauten Wohnen ähnlicher und in vielerlei Hinsicht nicht mehr zu unterscheiden haben… Qualitätsverbesserungen bei Konstruktion und Installation haben die Haltbarkeit erhöht, so dass die Lebenserwartung von Fabrik- gebautes Wohnen ist zunehmend vergleichbar mit vor Ort gebautem oder vor Ort gebautem Wohnen.“
MHI freut sich auf die Umsetzung der Initiative von letzter Woche – und hat einige Vorschläge, wie man auf diesen Bemühungen aufbauen kann.
Wie viel Haus können Sie sich leisten zu kaufen?
Für viele beginnt die Reise zum Eigenheim damit, herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können. “Treffen Sie Vorsichtsmaßnahmen und stellen Sie sicher, dass Sie nicht zu viel kaufen.”
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An erster Stelle steht die Finanzierung. Die Ankündigung der letzten Woche lobte die Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) für die kürzlich erfolgte Zulassung Fannie Mae und Freddie Mac um Kredite für einteilige Fertighäuser zu erwerben. Aber es gibt noch mehr, was FHFA – und die GSEs – tun können.
Fannie Mae und Freddie Mac haben ein gesetzlich vorgeschriebenes „Duty to Serve“ (DTS)-Gehäuse und entwickeln beide ihre DTS-Pläne für die nächsten drei Jahre. Leider fordern ihre vorläufigen DTS-Pläne tatsächlich eine Verringerung der Kreditkäufe von immobiliengefertigten Häusern. Diese Pläne sollten überarbeitet werden, um den Kauf solcher Kredite zu erhöhen – im Einklang mit der Ankündigung von letzter Woche.
Da außerdem Mobiliardarlehen (nur Eigenheime) 75 % der neu hergestellten Eigenheime ausmachen, ist es wichtig, dass die DTS-Pläne von Fannie und Freddie eine starke Mobiliardarlehenskomponente enthalten. Ihr Hauptziel sollte die Einrichtung eines Flow-Programms sein, bei dem alle beweglichen Kredite, die die Mindestanforderungen an das Underwriting erfüllen, von Fannie und Freddie gekauft werden können, zusammen mit einem Programm zur effizienten Verbriefung dieser Kredite
Die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) spielt ebenfalls eine große Rolle. Fannie und Freddie haben bei der Überarbeitung der Bewertungsstandards für Title 2 CrossMod-Häuser mitgewirkt, die Annehmlichkeiten bieten, die mit vor Ort gebauten Häusern vergleichbar sind. FHA sollte diesem Beispiel folgen und dasselbe tun. Die FHA muss auch das Titel-1-Programm für Mobiliendarlehen, das letztes Jahr nur 33 Häuser finanzierte, verjüngen – durch Maßnahmen wie die Anhebung der Kreditlimits, um mit der Inflation Schritt zu halten, die Aktualisierung der Obergrenze für die Vergabegebühr und die stärkere Angleichung der Richtlinien an das Titel-2-Programm.
Ein zweiter Bereich der Möglichkeiten ist die Zoneneinteilung. Die Ankündigung von letzter Woche machte es zu einer Priorität, die bundesstaatlichen Hebel zu erkunden, um mit lokalen Regierungen zusammenzuarbeiten, um die Ausgrenzung von Zonen zu reduzieren. Wie MHI mit Dutzenden von Beispielen in jüngsten Kommentarbriefen dokumentiert hat, ist der NIMBYismus in Bezug auf Fertighäuser in vielen lokalen Gemeinden leider lebendig und gut.
Die Abteilung Wohnen und Stadtentwicklung (HUD) spielt hier eine wichtige Rolle. Alle Bewohner von Fertighäusern genießen die Vorteile strenger nationaler einheitlicher HUD-Bau- und Sicherheitsstandards – des HUD CODE –, der neue Fertighäuser regelt.
Ein Gesetz aus dem Jahr 2000 schuf eine sogenannte Vorrangstellung oder Vorherrschaft, die besagt, dass ein Ort nicht befugt ist, andere Standards festzulegen, wenn HUD-gefertigte Wohnbau- und Sicherheitsstandards in Kraft sind. Das Gesetz verlangt, dass diese Bestimmung „weit und großzügig ausgelegt“ wird. Daher kann und sollte HUD dieses Tool verwenden, um gegen lokale Zoneneinteilungen vorzugehen, die unangemessen darauf abzielen, Fertighäuser fernzuhalten.
Das HUD kann auch seine Agenda für erschwinglichen Wohnraum fördern, indem es die Genehmigung von Aktualisierungen der HUD-Code-Standards beschleunigt, die vom Manufactured Home Consensus Committee (MHCC), einem mit dieser Aufgabe beauftragten unabhängigen Expertengremium, genehmigt wurden. Zu oft ist die HUD-Genehmigung dieser Updates ins Stocken geraten.
Ein dritter Schwerpunkt sollte die Regulierungspolitik sein. Besonders besorgniserregend ist eine vorgeschlagene Regel, die derzeit von der Energiebehörde (DAMHIRSCHKUH). Im Entwurf würde die Regel neue Energiestandards auferlegen, die die Besonderheiten von Fertighäusern nicht berücksichtigen und die Kosten für ein neues Fertighaus trotz gesetzlicher Vorgabe einer Kosten-Nutzen-Analyse um Tausende von Dollar erhöhen.
MHI wird Kommentare dazu abgeben, wie diese vorgeschlagene Regel zur weiteren Energieeffizienz geändert werden kann, ohne jedoch die Ankündigung der Regierung von letzter Woche zu untergraben, die Erschwinglichkeit von Wohnungen zu erhöhen.
Schließlich erwartet MHI die Maßnahmen des Kongresses zur Haushaltsauflösung, die Hunderte von Milliarden Dollar für erschwinglichen Wohnraum in einem Infrastrukturgesetz der Phase 2 genehmigt. Genau wie die Regierung letzte Woche hoffen wir, dass der Kongress diese Gelegenheit nutzen wird, um vernünftige Maßnahmen zur Förderung unserer günstigsten Wohneigentumsoption – Fertighäuser – vorzulegen.
Lesli Gooch ist CEO des Manufactured Housing Institute (MHI).
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