Ratingagentur Fitch hat diese Woche die langfristigen Emittenten-Ausfallratings (IDRs) für fünf Nichtbanken-Wohnimmobilienkreditgeber auf der Grundlage ihrer finanziellen Leistung im ersten Halbjahr 2022 überarbeitet. Die Ergebnisse: Herabstufung von zwei Unternehmen und Festlegung eines negativen Ausblicks für vier.
Inmitten steigender Zinsen, geringerer Kreditvergabevolumina und härterem Wettbewerbs wird die Fähigkeit, Kosten effizient zu senken, Hebelwirkung zu kontrollieren und die Liquidität aufrechtzuerhalten, bestimmen, wie erfolgreich diese Unternehmen auf dem schwierigsten Hypothekenmarkt seit Jahrzehnten sind. Einige Branchenbeobachter rechnen in den kommenden Monaten mit Hypothekenzinsen im Bereich von 8 %.
Insbesondere Fitch stufte herab Finanzen von Amerika (FoA)-Rating von B+ auf B- unter Beibehaltung des negativen Ausblicks, basierend auf der Erwartung, dass die Verschuldung des Unternehmens bei schwachen Gewinnen mittelfristig hoch bleiben wird. Die Bruttoverschuldung des Kreditgebers gegenüber Sachanlagen – ein Maß für die Hebelwirkung – betrug zum 30. Juni das 10,2-fache, gegenüber dem 8-fachen im Vorquartal.
FoA versucht, durch die aktuelle Landschaft zu navigieren, indem es Arbeitsplätze abbaut und versucht, sein Einzelhandelsgeschäft zu verkaufen – ein Deal mit Garantierter Preis brach zusammen, wie HousingWire zuerst berichtete – und schloss seinen Großhandelskanal.
„Mit dem Plan von FOA, die Ausgaben ausreichend zu senken, um mit dem Wiederaufbau des Kapitals zu beginnen, um die Hebelwirkung innerhalb des Prognosehorizonts unter das 7,5-fache zu bringen, sind Ausführungsrisiken und Barmittelverbrennungen verbunden“, schrieb Fitch.
Darüber hinaus werden „jüngste Covenant-Verstöße, die sich aus einer geringeren Rentabilität und einer höheren Verschuldung ergeben, ebenfalls negativ bewertet und geben Anlass zu Bedenken hinsichtlich der Fähigkeit des Unternehmens, die Fälligkeiten der Schulden zu verlängern und die zukünftige Finanzierung zu sichern.“
Positiv zu vermerken ist, dass FOA neben anderen Stärken eine führende Position auf dem Reserve-Hypothekenmarkt, ein erfahrenes Senior-Management-Team und angemessene Risikokontrollen hat, schrieben Analysten von Fitch.
Die Höhe der Hebelwirkung ist auch für Privatanleger ein Problem Freiheit Hypothek, das in diesem Jahr mehrere Entlassungsrunden hatte und seine Belegschaft weiterhin „auslagert“. Fitch behielt das BB-Rating des Kreditgebers bei, der Ausblick wurde jedoch von stabil auf negativ revidiert.
Die Gewinne werden kurzfristig unter Druck geraten, da die Volumen- und Margenaussichten für den Rest des Jahres 2022 und bis ins Jahr 2023 hinein niedriger sind und es aufgrund zusätzlicher Zinserhöhungen ein begrenzteres MSR-Bewertungspotenzial gibt.
Neueste Bewertung von Fitch Ratings zu United WholesalE Mortgage
Die Unternehmensverschuldung von Freedom lag am 30. Juni bei 1,7x und damit über dem langfristigen Durchschnitt von 1,3x und dem Ziel des Managements von 1,5x. Die Agentur ist der Ansicht, dass bei einer schwachen Ertragsentwicklung und einem Anstieg der Verschuldung zur Finanzierung des Erwerbs von Hypothekendienstrechten (MSRs) die Verschuldung mittelfristig erhöht bleiben könnte.
Freedom verfolgt einen Multichannel-Ansatz und behält Servicing-Rechte, was als „natürliche Absicherung“ gegen die Zyklizität des Origination-Geschäfts dient – steigende Zinsen und niedrigere Vorauszahlungen erhöhen den Wert von MSRs, die zur Unterstützung der Liquidität verkauft werden können.
Obwohl die Aufwertung der MSRs Freedom im Jahr 2022 zugute kam, gibt es laut Fitch kurzfristig ein begrenzteres Bewertungspotenzial durch weitere Zinserhöhungen. Darüber hinaus werden die Ratings von Freedom auch durch das hohe Maß an Exposition gegenüber eingeschränkt Ginnie Mae Kredite mit höherem Vorschussbedarf und potenzieller behördlicher Prüfung.
Großhandel Kreditgeber
Fitch stufte auch New Jersey herab Vorausschauende Finanzierungspartner von B+ zu B, wobei der negative Ausblick beibehalten wird. Die Maßnahmen spiegeln die kurzfristig schwächeren Rentabilitätserwartungen für Originatoren mit Schwerpunkt auf Großhandelskanälen inmitten eines stärkeren Wettbewerbs wider.
Laut der Agentur könnte die Verringerung der Origination- und Servicing-Präsenz von Provident seinen langfristigen Franchise-Wert und sein Ertragspotenzial im Laufe der Zeit schwächen, obwohl es sich auf qualitativ hochwertigere und für Agenturen geeignete Kredite konzentriert.
„Provident wird angesichts des steigenden Zinsumfelds und des intensiven Wettbewerbs unter den Hypothekengebern während des Prognosezeitraums ein geringeres Kreditvergabevolumen und geringere Margen aus dem Verkauf verzeichnen“, schrieb die Agentur.
Bei den reinen Kreditgebern für Großkunden änderte Fitch nichts Heimatpunkt HauptstadtB-Rating und behielt seinen negativen Ausblick bei. Die Agentur ist der Ansicht, dass es ein „Ausführungsrisiko“ mit kürzlich angekündigten Initiativen zur richtigen Größe des Geschäfts und ihrem Plan gibt, sich auf den Großhandelskreditkanal zu spezialisieren und gleichzeitig eine angemessene Rentabilität aufrechtzuerhalten.
Die in Michigan ansässige Kreditgeberführung „setzte die Organisation zurück“, sagte Willie Newman, der CEO und Präsident, Ende letzten Monats zu HousingWire. Das Unternehmen stieg von etwa 4.000 Mitarbeitern im Sommer 2021 auf etwa 1.000 im Herbst 2022.
Laut Fitch wird der Wettbewerb um das Unternehmen in naher Zukunft nicht nachlassen, wodurch der Druck auf die Rentabilität aufrechterhalten wird.
„Home Point hat als Reaktion auf das reduzierte Volumen und das wettbewerbsintensivere Umfeld einige Kostensenkungen vorgenommen und zusätzliche Pläne angekündigt, die die Gewinne im Jahr 2023 unterstützen sollten. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass es ohne eine Änderung des Margen- oder Volumenumfelds wesentlich zum materiellen Eigenkapital beiträgt .“
Vereinigte Großhandelshypothek (UWM), der Marktführer im Großhandelskanal, stellt aufgrund einer aggressiven und anhaltenden Preisstrategie die größte Bedrohung für seine Großhandelskonkurrenten dar. Die Ratingagentur bestätigte diese Woche das BB-Rating von UWM und den stabilen Ausblick.
Fitch schrieb, dass die Gewinne des Kreditgebers durch die Strategie beeinträchtigt worden seien, Marktanteilsgewinne über Gewinne zu stellen. Rückläufige Emissionsvolumina und Gewinnmargen wurden teilweise durch niedrigere Abschreibungen und Bewertungsgewinne auf dem MRS-Portfolio aufgrund niedrigerer Vorauszahlungsgeschwindigkeiten ausgeglichen.
Aber „die Gewinne werden kurzfristig unter Druck geraten, da die Volumen- und Margenaussichten für den Rest des Jahres 2022 und bis 2023 niedriger sind und es aufgrund zusätzlicher Zinserhöhungen ein begrenzteres Aufwärtspotenzial für die MSR-Bewertung gibt“.
Die Nachricht, dass Fitch zwei Nichtbanken-Kreditgeber herabstuft und für vier einen negativen Ausblick festlegt, erschien zuerst auf HousingWire.