Der Bundesverband der Immobilienmakler berichtete das bestehender Hausverkauf für den Dezember kam als Fehlbetrag bei den Schätzungen herein 6,18 Millionen. Diese Zahl entspricht meiner Verkaufsreichweite für 2021 von 5,84 Millionen bis 6,2 Millionen, aber ein bisschen höher als meine bestehende Hausverkaufspalette für 2022, die dazwischen liegt 5,74 Millionen und 6,16 Millionen.
Von NAR:
In den letzten Monaten des Jahres haben die Verkäufe bestehender Eigenheime meine Verkaufsspannen deutlich übertroffen, und ich sprach darüber, wie sich die Verkäufe abschwächen könnten, aber die Nachfrage nach Hypotheken endete 2021 mit einer soliden Note.
Wie ich seit vielen Jahren betont habe, würden sich die Jahre 2020-2024 aufgrund der Demografie von dem unterscheiden, was wir von 2008-2019 gesehen haben. In den Jahren 2020 und 2021 haben mehr Amerikaner Häuser gekauft als in jedem einzelnen Jahr von 2008 bis 2019, was normal aussieht. Ich war noch nie ein Hausverkäufer-Boom, weil ich nicht glaube, dass wir in Amerika einen Kreditboom haben können, wie wir ihn von 2002 bis 2005 gesehen haben. Allerdings sollten die gesamten Hausverkäufe – neue und bestehende – in den Jahren 2020-2024 so sein 6,2 Mio und höher, und bisher haben zwei von fünf Jahren dieses Kästchen angekreuzt. Das hätte in den Jahren 2008 bis 2019 nicht passieren können.
Das einzige, was die Gesamtverkäufe von Eigenheimen unter 6,2 Millionen treiben kann, ist, wenn die Eigenheimpreise über meine fünfjährige kumulierte Wachstumsrate von steigen 23% und Hypothekenzinsen steigen. Der Nachteil für den Wohnungsbau ist, dass mein fünfjähriges Preiswachstumsmodell in nur zwei Jahren gebrochen wurde. Ich habe Anfang 2021 betont, dass die Menschen sich mehr Sorgen über eine Überhitzung der Immobilienpreise im Jahr 2021 hätten machen sollen als über einen Absturz des Nachsichtsmarktes.
Dennoch leben wir in einer Gesellschaft, in der Erwachsene in Erinnerung bleiben wollen, wenn es um professionelles Weltuntergangs-Griff geht. Die Jungen der Immobilienblase von 2012-2020 wurden zu den Nachsichts-Crash-Brüdern von 2021 und waren in ihrer Prognose nichts anderes als eine epische Katastrophe, die nun mit dem verlorenen Jahrzehnt der schlechten Wohnungsnotrufe endet.
Die Sorge im Jahr 2021 hätte immer als Überhitzung eingepreist werden müssen, ohne auf das Niveau von 2012 zurückzufallen. Wie Sie unten aus dem sehen können Diagramme, die die NAR zur Verfügung gestellt hat, der Immobiliencrash von 2021 hat nie stattgefunden. Das genaue Gegenteil war jedoch der Fall.
Wenn die Leute fragen, warum es so aussieht, als würde ich höhere Zinsen anstreben, glaube ich in Wahrheit an ein Gleichgewicht, und sobald das Gleichgewicht über einen Trend hinaus bricht, ist es umso besser, je schneller es zum Trend zurückkehrt. Im Jahr 2021 habe ich nicht über die Möglichkeit gesprochen, dass mein entscheidendes Niveau bei der 10-Jahres-Rendite oben durchbrochen wird 1,94 %. Stattdessen konzentrierte ich mich mehr auf den Bereich, der am 7. April 2020 im Rahmen des amerikanischen Rückenwiederherstellungsmodells von erwähnt wurde 1,33 %-1,60 %, die größtenteils entstanden ist.
2022 ist jedoch anders, und wenn die globalen Renditen gemeinsam steigen können, haben wir eine Chance auf einen Durchbruch 1,94 % und Senden von Hypothekenzinsen über 4%. Doch selbst mit den heißesten Wirtschafts- und Inflationsdaten seit Jahrzehnten liegt die 10-Jahres-Rendite in dieser Minute immer noch bei 1,83 %.
In meiner Prognose für 2022 war meine Spanne für die 10-Jahres-Rendite 0,62 %-1,94 %ähnlich wie 2021. Dementsprechend ist mein oberer Bereich für Hypothekenzinsen 3,375 %-3,625 % und der untere Endbereich ist 2,375 %-2,50 %. Wie ich damals feststellte: „Dies ist dem sehr ähnlich, was ich in der Vergangenheit getan habe, indem ich dem Abwärtstrend der Anleiherenditen seit 1981 meinen Respekt gezollt habe.
„Wir hatten einige Male im vorherigen Zyklus, wo die 10-Jahres-Rendite unter 1,60 % und über 3 % lag. In Bezug auf 4 % plus Hypothekenzinsen kann ich für höhere Renditen plädieren, aber dies würde erfordern, dass die Weltwirtschaften in einer Welt ohne Pandemie alle zusammen funktionieren. Für dieses Szenario müssen die Renditen in Japan und Deutschland steigen, was unsere 10-Jahres-Rendite in Richtung treiben würde 2,42 % und erhalten Sie Hypothekenzinsen über 4%. Die aktuellen Bedingungen unterstützen dies nicht.“
Da wir der Frühlingsverkaufssaison immer näher kommen, befinden wir uns bei den Lagerbeständen und Hypothekenzinsen auf neuen Allzeittiefs, und die Arbeitslosenquote liegt immer noch unter 4 %. Huch!
Kaufanwendungsdaten sind eine sehr saisonale Datenzeile, und der Großteil der Aktivität in diesen Daten findet wirklich von der zweiten Januarwoche bis zur ersten Maiwoche statt. Typischerweise fallen die Volumina immer nach Mai. Bisher ist die Nachfrage stabil und eine stabile Nachfrage bedeutet, dass es unwahrscheinlich ist, dass die Lagerbestände mit hoher Geschwindigkeit steigen werden.
Denken Sie daran, dass wir uns noch bis Mitte Februar mit COVID-19-Berechnungen befassen müssen, sodass die Jahresdaten einen Kontext benötigen. Viele ungeschulte Wohnungssuchende drängten im Jahr 2021 auf einen Crash in der zweiten Hälfte, da die Kaufantragsdaten Jahr für Jahr negativ waren, was bedeutet, dass sie aufgrund der hohen Comps im Jahr 2020 keine COVID-19-Anpassungen vorgenommen haben. Dies ist ein schrecklicher Anfängerfehler. Gegen Ende des Jahres zog die Nachfrage an und die Lagerbestände brachen ein.
Jetzt werden die Gesamtlagerbestände steigen, wie sie es jeden Frühling und Sommer tun, genauso wie sie im Herbst und Winter schwinden. Das grundlegende Ziel ist es, Gesamtbestandsniveaus zwischen zu erhalten 1,52 – 1,93 Millionen, um den Markt zu stabilisieren. Ich weiß, dass dies ein historisch niedriger Bestand ist, aber der Markt wird nicht die Preissteigerungen verzeichnen, die wir in den Jahren 2020 und 2021 gesehen haben Allzeittiefs bei den Lagerbeständen 920.000 für ein Land, in dem die Gesamtbevölkerung überläuft 322 Millionen heute.
Das eigentliche Ziel ist es, die Tage auf dem Markt wachsen zu lassen. Vorzugsweise 30 Tage oder mehr schafft Ausgleich. Wie Sie unten sehen können, sind wir weit von dieser Art von Wohnungsmarkt entfernt.
Von NAR-Forschung: Erstkäufer waren im Dezember für 30 % des Umsatzes verantwortlich; Privatanleger kauften 17 % der Häuser; Barverkäufe machten 23 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten weniger als 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 19 Tage auf dem Markt.
Von NAR-Forschung: Unverkaufte Bestände liegen bei einem Angebot von 1,8 Monaten bei aktuellem Verkaufstempo, gegenüber 2,1 Monaten im November und gegenüber 1,9 Monaten im Dezember 2020.
Wie wir unten sehen können, ist das monatliche Angebot – genau wie der Gesamtbestand – zusammengebrochen. Für Frühling und Sommer wird diese Zahl wie üblich steigen.
Alles in allem beendete 2021 das Jahr positiv mit einer Nachfrage, aber einer schrecklichen Note bei den Lagerbeständen. Ich hasse es, dass ich immer wieder sage, dass dies der ungesündeste Wohnungsmarkt nach 2010 ist. Allerdings liegt es an den Problemen der Ersten Welt: Amerikaner gründen Haushalte, heiraten, bekommen Kinder und kaufen Einfamilienhäuser. Die Amerikaner können sich mit dem verschachtelten Eigenkapital, das sie im Laufe der Jahre aufgebaut haben, auf und ab bewegen, und alle amerikanischen Hausbesitzer haben langfristig eine feste niedrige Schuldentilgungskosten, die mit ihren steigenden Löhnen einhergeht.
Unsere herausragendsten bärischen Amerikaner beherbergen aus irgendeinem dunklen Grund auch abstürzende Süchtige. Ich glaube, der Grund, warum sie so wütend sind, ist, dass Menschen, die sich verabreden, Sex haben, heiraten, Kinder haben und ein Haus kaufen, einfach nicht das schreckliche Amerika widerspiegeln, für das sie tendenziell werben. Der Valentinstag ist weniger als einen Monat entfernt, und ich denke an die gleichen Gesprächsthemen, die ich verwende, wenn ich im Laufe der Jahre auf Veranstaltungen gesprochen habe: Amerikaner verabreden sich, paaren sich, heiraten, und 3,5 Jahre nach der Heirat neigen sie dazu, Kinder zu haben. Wohnen war immer eine Geschichte von 2020 bis 2024, da derzeit unser prominentester demografischer Fleck in Amerika das Alter von 28 bis 34 Jahren ist.
The post Hatten die Verkäufe bestehender Eigenheime im Jahr 2021 ihren Höhepunkt? erschien zuerst auf HousingWire.