Es ist eine Geschichte von zwei Märkten: Während private Mieten in Großbritannien auf Rekordhöhen gestiegen sind, was das Leben für Mieter prekär macht, hat sich der Verkaufssektor stark verlangsamt und die Immobilienwerte haben begonnen zu fallen, wobei für das nächste Jahr ein stärkerer Rückgang vorhergesagt wird.
Der jüngste Hauspreisindex von Nationwide, Großbritanniens größter Bausparkasse, sollte zusammen mit den Hypothekenkreditdaten der Bank of England, die diese Woche fällig sind, weiteres Licht auf die Schwere der Verlangsamung des Wohnungsbaus in Großbritannien werfen.
Der Markt kühlte ab und die Hypothekenzinsen stiegen, noch bevor das katastrophale Mini-Budget der Truss-Regierung den Immobilienboom der Pandemie-Ära zu einem abrupten Ende brachte.
Die Hypothekenzinsen stiegen auf weit über 6 %, ein Niveau, das zuletzt 2008 verzeichnet wurde, was die Hypothekenzahlungen um Hunderte von Pfund erhöhte und einen Nachfrageeinbruch auslöste. Es überrascht nicht, dass die landesweiten Zahlen für Oktober den ersten monatlichen Rückgang der Immobilienpreise seit 15 Monaten zeigten: Mit 0,9 % ist es der stärkste Rückgang seit Juni 2020.
Teure Hypotheken haben viele Erstkäufer abgeschreckt, die nun stattdessen mieten, in der Hoffnung, dass die Raten im neuen Jahr sinken – was laut Immobilienportal Rightmove zu einem verschärften Wettbewerb auf dem Mietmarkt führt.
Aber das ist nicht die einzige Erklärung für den Anstieg der Mietkosten. Mieter, die von zu Hause aus arbeiten, ziehen es vor, wenn sie es sich leisten können, allein zu wohnen, anstatt in einer beengten WG zu wohnen, sagt Andrew Wishart von Capital Economics. Allein die Zahl der Personen, die eine Immobilie mieten, stieg 2020-21 um 530.000, während die Zahl der Mieter in einem Haushalt mit drei oder mehr Personen um 2 Millionen zurückging.
Wishart schlägt vor, dass der Druck auf die Lebenshaltungskosten diesen Trend etwas umkehren könnte. „Aber bei einer durchschnittlichen Mietdauer von vier Jahren wird dies nicht über Nacht geschehen“, sagt er und fügt hinzu, dass Vermieter, die zur Miete kaufen, in den nächsten Jahren mit einem ernsthaften finanziellen Engpass konfrontiert sind und viele verkaufen könnten, was das Angebot weiter reduziert.
Dieser Mangel an Mieten hat, wenig überraschend, die Zahlungsbereitschaft der Mieter in die Höhe getrieben. Der Londoner Immobilienmakler Foxtons hat für die ersten neun Monate des Jahres 2022 einen jährlichen Anstieg der Mieten in der Hauptstadt um 22 % gemeldet das Jahr.
Rekordzahlen an Neuvermietungen im dritten Quartal: 30 auf jedes gelistete Objekt, rund dreimal so viel wie zuletzt. Gleichzeitig ist das Angebot zurückgegangen: Neuaufträge von Londoner Vermietern sind in den ersten neun Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 18 % zurückgegangen.
Foxtons beschreibt die Bedingungen auf dem Londoner Mietmarkt als „außergewöhnlich“ und fügt hinzu, dass „die Auswirkungen der Rückkehr nach Covid in die Stadt akut waren“.
Die Angebotsprobleme wurden durch einen Anstieg der Vermietungen von Studenten und Unternehmen aus dem Ausland und durch 11 % der Vermieter verschärft, die sich in diesem Jahr dafür entschieden haben, ihre Immobilie am Ende eines Mietverhältnisses zu verkaufen.
Laut einer im vergangenen Monat von Rightmove veröffentlichten Studie sind die Angebotsmieten in einigen anderen Städten noch stärker gestiegen. Dazu gehören Newbury, Manchester und Cardiff, die alle einen jährlichen Anstieg von fast 20 % oder mehr verzeichnen konnten. Es wird erwartet, dass die Mieten im nächsten Jahr noch weiter steigen werden, während die Immobilienpreise sich in die andere Richtung bewegen werden, wobei viele Experten einen Rückgang zwischen 5 % und 12 % vorhersagen.
Capital Economics prognostiziert, dass die Immobilientransaktionen im Jahr 2023 auf den niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt einbrechen werden und dass der durchschnittliche Hauspreis um 12 % fallen wird. Rightmove hat einen geringeren Rückgang von bis zu 5 % geschätzt, während das Immobilienunternehmen JLL einen Rückgang von 6 % prognostiziert.
Unterdessen befinden sich die Zinssätze weiter im Aufwärtstrend, und die Bank of England prognostiziert, sie Mitte Dezember um einen weiteren halben Punkt auf 3,5 % anzuheben. Es wird erwartet, dass die Zinsen im nächsten Frühjahr mit 4,25 % ihren Höchststand erreichen werden, was niedriger ist als ursprünglich befürchtet.
„Obwohl die Hypothekenzinsen bis 2024 wahrscheinlich wieder auf 4 % fallen werden, vermuten wir, dass die Immobilienpreise um 12 % fallen müssen, bevor sich die Erschwinglichkeit so weit verbessert, dass sich die Nachfrage erholt und der Preisverfall seinen Tiefpunkt erreicht“, sagt Wishart.