UAuch wenn Ihre Hypothek bereits langfristig festgeschrieben ist, dürfte Ihnen der Zinsanstieg dieser Woche, der unmittelbar auf den Dezember folgt, Anlass zur Sorge gegeben haben. Etwa 2 Millionen Kreditnehmer haben irgendeine Art von variablen Zinsgeschäften abgeschlossen, und viele haben bereits eine Erhöhung ihrer Rückzahlungen nach der letzten Leitzinserhöhung erlebt. Tausende weitere haben Festzinsverträge, die in den nächsten Monaten auslaufen.
Da andere Lebenshaltungskosten steigen, könnte eine Umschuldung eine gute Wahl sein. Einige Leute werden in der Lage sein, mehr als 200 £ pro Monat oder mehr als 2.000 £ pro Jahr zu sparen, indem sie einfach einen ziemlich einfachen Wechsel vornehmen.
„Hypotheken sind hier der einzige Aspekt der guten Nachrichten, denn an den Kosten kann man noch etwas ändern“, sagt David Hollingworth vom Makler L&C Mortgages. „Durch entsprechende Maßnahmen kann man an anderer Stelle den Druck verringern.“
Was „angemessenes Handeln“ ist, hängt von Ihren Umständen ab, aber Sie sollten zumindest mit einem Blick auf Ihre aktuelle Situation beginnen.
Zahlen Sie den variablen Standardzinssatz (SVR) Ihres Kreditgebers, und wenn ja, wie hoch ist dieser? Haben Sie eine Art Sonderangebot und wenn ja, wann endet es? Wenn Sie vorzeitig von Bord gehen, fallen dann Rücknahmegebühren an? Dies sind Gebühren, die ein Kreditgeber erhebt, wenn Sie Ihre Hypothek vor Ablauf eines Sonderangebots abzahlen, und entsprechen normalerweise einem festgelegten Prozentsatz Ihrer ausstehenden Hypothekenschulden.
Wenn Sie auf dem SVR eines Kreditgebers sind
Es ist wahrscheinlich, dass Sie gerade von einer Erhöhung Ihrer monatlichen Rechnung im Zusammenhang mit der Entscheidung der Bank of England im Dezember getroffen wurden und nun mit einer weiteren Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte konfrontiert sind.
Aber noch nicht alle Kreditnehmer müssen mit höheren Kosten rechnen. HSBC ist ein großer Kreditgeber, der die Erhöhung nicht weitergegeben hat, und auch die Yorkshire Building Society hat ihren SVR gehalten.
Die SVRs dieser beiden sind ziemlich unterschiedlich: Die von HSBC beträgt 3,54 %, während die von Yorkshire 4,49 % beträgt. Wenn Sie sich für Letzteres entscheiden, können Sie Ihre monatlichen Ausgaben erheblich reduzieren, indem Sie zu einem besseren Angebot wechseln.
Hollingworth nennt das Beispiel des Wechsels von Yorkshires SVR zu einem marktführenden Fünfjahresfix bei First Direct mit einem Zinssatz von 1,54 % und einer Gebühr von 490 £. Das würde Ihre monatlichen Rückzahlungen um 222 £ senken und über 12 Monate würden Sie 2.169 £ sparen, wenn Sie die Gebühr berücksichtigt haben.
Wenn Sie jedoch auf den SVR abgerutscht sind, weil Ihre Hypothek sich dem Ende nähert, können Sie möglicherweise nicht davon profitieren.
„Bei einer kleineren Hypothek werden selbst niedrige Kosten die Ersparnisse aufzehren“, sagt Hollingworth. „Wenn Sie beispielsweise noch zwei Jahre zu laufen haben, wenden Sie sich wahrscheinlich am besten an Ihren bestehenden Kreditgeber, um zu sehen, ob er in der verbleibenden Zeit einen besseren Zinssatz erzielen kann.“
Wenn Sie eine Tracker-Hypothek haben
Sie werden die Auswirkungen von Zinserhöhungen auf jeden Fall spüren und sich Sorgen machen angesichts der Prognosen, dass der Leitzins im nächsten Jahr 1,5 % erreichen könnte.
Es ist sinnvoll, sich umzusehen, wenn Ihr Geschäft keine Vorfälligkeitsentschädigungen (ERCs) hat – es sei denn, Sie haben sich für dieses Geschäft entschieden, weil Sie die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung wollten, oder es gab einen anderen Grund, warum Sie Flexibilität wollten, die noch besteht.
Wenn Sie ERCs in Betracht ziehen müssen, überprüfen Sie, wie hoch sie sind. Der Prozentsatz sinkt normalerweise, wenn sich das Ende des Geschäfts abzeichnet. Je länger Sie also die Hypothek haben, desto weniger müssen Sie bezahlen. Aber alles, was Sie zahlen, um der Hypothek zu entgehen, muss durch Ersparnisse ausgeglichen werden. “Sie könnten am Ende aus eigener Tasche enden”, sagt Hollingworth.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie schulden 150.000 £ und Ihre Hypothek kommt mit einem ERC von 1 % im letzten Jahr des Tracker-Zinssatzes, das bedeutet, dass Sie jetzt 1.500 £ für den Umzug bezahlen.
Damit es sich lohnt, den ERC zu zahlen, müssen Sie bedenken, dass die Zinssätze so schnell steigen, dass alles, was Sie am Ende Ihres Geschäfts abschließen können, Sie über die Laufzeit des nächsten Geschäfts, an dem Sie sich festhalten, mehr kostet als das.
Wenn Sie sich im letzten Jahr Ihres Tracker-Tarifs befinden, müssen Sie nicht bis zum Ende warten, um ein neues Geschäft abzuschließen.
Viele Kreditgeber lassen Sie sechs Monate später einsperren und abschließen.
Wenn Sie ein Geschäft mit kostenlosen Rechtsanwälten und einer kostenlosen Bewertung finden und sich dafür entscheiden, die Bearbeitungsgebühr zu Ihrer Hypothek hinzuzufügen, müssen Sie jetzt keinen Cent bezahlen, sagt Nick Mendes vom Makler John Charcol. „Wenn die Hypothekenzinsen steigen, haben Sie sich einen Deal auf der Grundlage dessen gesichert, was heute angeboten wird, aber Sie haben es noch nicht abgeschlossen. Wenn sie also sinken, können Sie etwas anderes beantragen“, sagt er.
Hollingworth weist auf ein Wort zur Vorsicht hin: Wenn es sich um einen neuen Festzins handelt, überprüfen Sie das Enddatum und „stellen Sie sicher, dass Sie nicht in den Leistungszeitraum hineinfressen“.
Wenn Ihr Festpreis endet dieses Jahr
Sie sind derzeit von den Anstiegen abgefedert, beginnen sich aber möglicherweise Sorgen darüber zu machen, was als nächstes passiert.
Sie haben auch die Möglichkeit, bis zu sechs Monate, bevor Sie wechseln müssen, ein neues Geschäft zu beantragen – stellen Sie sicher, dass Sie prüfen, ob der Kreditgeber ein so langes Zeitfenster für den Abschluss hat, bevor Sie sich anmelden.
Mendes sagt, dass die Kreditgeber für alle, die eine Umschuldung wünschen, die Beschränkungen für Kredite an Selbständige gelockert haben, aber die Erschwinglichkeit genau prüfen.
Er warnt davor, dass eine Flut von Krediten, die jetzt gekauft und später bezahlt werden, ein Problem darstellen könnte, wenn Sie eine neue Hypothek aufnehmen möchten. „Wir sehen allmählich, dass das Haushaltseinkommen gestreckt wird und wenn sich die Menschen anderen Kreditformen zuwenden, könnte dies zu Problemen führen“, sagt er.
Die erschwingliche 10-Jahres-Korrektur
Die Kosten für die Sicherung Ihrer Hypothek für 10 Jahre sind gesunken, nachdem Lloyds den Zinssatz für seine jahrzehntelange Fixierung auf 1,66 % für Umschuldner gesenkt hat.
Experten sagen, dass dies der billigste 10-Jahres-Deal ist, an den sie sich erinnern können, und dazu führen könnte, dass andere Kreditgeber im gleichen Zeitraum ähnliche Zinsen anbieten.
Die Hypothek hat eine Gebühr von 1.000 £ und Gebühren für vorzeitige Rückzahlungen, die in den ersten fünf Jahren bei 6 % beginnen und im letzten Jahr allmählich auf 1 % sinken. Es ist bis zu einer Beleihungsquote von 60 % erhältlich. Umzugsunternehmen können bei Halifax über Makler einen Zinssatz von 1,68 % erhalten.
„10 Jahre lang unter 2 % zu bleiben, ist erstaunlich“, sagt David Hollingworth von L&C. Nick Mendes sagt, dass es einigen Kreditnehmern unangenehm ist, sich wegen der Gebühren so lange einzusperren, wenn sich die Dinge ändern. Die Hypothek ist jedoch übertragbar, was bedeutet, dass Sie sie übertragen können, wenn Sie umziehen.