Der Immobilienmarkt in Florida ist einem übergroßen Risiko durch Wetterereignisse und größere Klimaprobleme ausgesetzt. Der Staat hat die längste Küstenlinie in den unteren 48 und seine durchschnittliche Höhe beträgt nur 100 Fuß. Dieses tief liegende Land ist ein erstklassiger Immobilienstandort, da 16,2 Millionen Menschen in Küstengebieten leben, die besonders anfällig für Schäden durch tropische Stürme, Hurrikane und Überschwemmungen sind. Es überrascht nicht, dass der Staat auch die höchsten Durchschnittskosten für die Eigenheimversicherung hat, und diese Kosten steigen weiter.
Aber es gibt nicht nur schlechte Nachrichten für den Sunshine State.
John Rogers, Chief Innovation Officer bei CoreLogicskizzierte die Risiken, aber auch die positiven Entwicklungen, die er auf dem Immobilienmarkt in Florida sieht, bei einer Veranstaltung der Nationaler Verband für Immobilienredakteure (NAREE) letzte Woche. In seiner Präsentation und in einem Interview mit HousingWire zeichnete er ein differenziertes Bild des Wohnungsmarkts in Florida.
Die Risiken
In einem Staat, der von Wasser umgeben ist, gibt es keinen Mangel an potenziellen Gefahren. Dieses Jahr ist das Risiko besonders groß, wenn die Nationale Ozean- und Atmosphärenbehörde (NOAA) ist Prognose überdurchschnittliche Hurrikanaktivität im Atlantik. Die Prognose geht von 17 bis 25 benannten Stürmen und 8 bis 13 Hurrikanen aus, von denen 4 bis 7 als schwere Hurrikane der Kategorie 3, 4 oder 5 eingestuft werden. Das ist eine große Gefahr für Sachschäden und ein Grund, warum die Gebäudeversicherung in Florida außer Kontrolle geraten ist.
Daten von CoreLogic zeigen, dass die durchschnittliche Eigenheimversicherungsprämie auf nationaler Ebene zwischen 2021 und 2023 um 35 % gestiegen ist. In Florida war dieser Anstieg mit 68 % jedoch fast doppelt so hoch wie der nationale Durchschnitt.
Und in einigen Bezirken Floridas muss die Versicherung mehr abdecken als je zuvor. In der folgenden Tabelle sehen Sie die Bezirke mit dem höchsten Risiko für Sachschäden durch zukünftige Gefahrenereignisse basierend auf Klimarisikoanalyse von CoreLogic.
Die Grafik zeigt die geschätzten jährlichen Verluste in Form von physischen Risiken pro Jahr bis 2050 unter CoreLogics Szenario für schwere Klimarisiken RCP 8.5. Von den zehn Landkreisen mit den höchsten prognostizierten jährlichen Verlusten in Form von physischen Risiken liegen vier in Florida, darunter der erste Platz, der von Miami-Dade County eingenommen wird. Dort schätzt CoreLogic die erwarteten jährlichen Verluste in Form von physischen Risiken auf 988 Millionen Dollar pro Jahr – für nur einen einzigen Landkreis.
Andere Immobilienmärkte in Florida sind mit zahlreichen Gefahren konfrontiert, und diese Gefahren können sich überschneiden oder aufeinander folgen. Eine kürzlich Whitepaper zu CoreLogic definiert einige dieser Risiken: „Waldbrände, Überschwemmungen im Inland, Gewitter und Winterstürme sind mit Hurrikanen verbundene Wettergefahren – auch sie werden durch Veränderungen der Energieflüsse und Wasserkreislaufmuster beeinflusst. Diese Gefahren können während der Hurrikansaison auftreten oder nacheinander (Hurrikan, dann Waldbrand), und eine Gefahr kann eine andere begünstigen. Übermäßiger Niederschlag in einer Saison kann das Wachstum der Vegetation fördern, die dann in einer Trockenzeit zu einem Vorrat an Brennstoff für Waldbrände werden kann.“
Die „grünen Triebe“
Was sind also die guten Nachrichten? Rogers verwies auf mehrere wichtige Entwicklungen in Florida, die trotz der Herausforderungen ein gutes Zeichen für den dortigen Immobilienmarkt sind.
Erstens verfügt der Staat über einige der besten landesweiten Bauvorschriften des Landes, die zum Schutz von Eigentum (und Menschen) beitragen. Dies ist ein Grund, warum neuere Gebäude Hurrikanwinden besser standhalten, ein entscheidendes Merkmal in einem Staat, der durch Stürme der Kategorie 5 wie Hurrikan Ian im Jahr 2022 und Hurrikan Irma im Jahr 2017 große Schäden erlitten hat.
Zweitens kehren Versicherungsunternehmen wieder in den Markt in Florida zurück, nachdem es im letzten Jahr zu einem Exodus gekommen war. 14 verschiedene Versicherungsträger den Staat verlassen, der viele dieser Policen auf die staatliche Versicherung der letzten Instanz verlagerte, Bürger HausversicherungIm Januar genehmigte Florida sechs neue Sachversicherer zum Markteintritt und genehmigte eine weitere acht Unternehmen im April. Mehr Auswahlmöglichkeiten für Eigenheimbesitzer sollten die steigenden Kosten für die Versicherung etwas abmildern und für den Fall der Fälle mehr Schutz bieten.
Darüber hinaus ergreifen Entscheidungsträger auf Bezirks- und Staatsebene Maßnahmen. Broward County beispielsweise, das auf der obigen Liste auf Platz 7 steht, könnte bis 2050 Verluste in Höhe von 330 Millionen Dollar erleiden, wenn es nichts unternimmt. Daher hat Broward County seine FEMA-Karten aktualisiert, um das Gebiet mit besonderem Hochwasserrisiko um 15 % zu erweitern, was bedeutet, dass nun 90.000 zusätzliche Grundstücke gegen Hochwasser versichert sein müssen.
„Hausbesitzer könnten sagen: Oh nein, jetzt habe ich noch eine Rechnung“, sagte Rogers. „Aber im Kontext verursachte Hurrikan Ian 18 Milliarden Dollar nicht versicherter SchadenWenn ein Hausbesitzer über eine FEMA-Versicherung verfügte [after Ian]würden sie etwa 9.000 bis 10.000 Dollar für Reparaturen bekommen. Wenn sie eine Hochwasserversicherung hätten, würden sie etwa 66.000 Dollar bekommen. Damit haben Sie eine reelle Chance, zur Normalität zurückzukehren.“
Ein weiterer Lichtblick für Florida sind die Bemühungen, leichtfertige Klagen einzudämmen, bei denen Geld für Reparaturen abgezogen wird. „Florida hat 15 % aller Eigenheimversicherungsansprüche in den USA, aber 71 % aller Klagen gegen Ansprüche“, sagte Rogers. Rechtsreformen haben im letzten Jahr die Summen gekürzt, die für Gerichtsverfahren statt für Eigenheimbesitzer verwendet werden, die einen Schaden erlitten haben.
Abschließend wies Rogers darauf hin, dass Floridas Gouverneur Ron DeSanctis vor Kurzem einem Gesetzentwurf über 200 Millionen Dollar zur Verbesserung des Hurrikan-Schutzes für Eigenheimbesitzer zugestimmt habe.