KANSAS CITY, Missouri – Die zweite Woche der Sammelklage gegen die Buyer-Broker-Commission von Sitzer und Burnett begann mit einem Paukenschlag.
Kurz bevor die Kläger ihren Fall am späten Montagnachmittag ruhen ließen, HomeServices of Americaeiner der drei verbleibenden Angeklagten in der Kommission Klagereichte einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung ein.
Ein Urteil aus rechtlicher Sicht ist zulässig, wenn es keine rechtlich ausreichende Grundlage dafür gibt, dass ein vernünftiges Geschworenengericht in der Angelegenheit zugunsten der unbeweglichen Partei (in diesem Fall der Kläger) entscheiden kann.
In dem Antrag behauptete HomeServices, dass keine Beweise dafür vorgelegt worden seien, dass sie sich mit dem Unternehmen verschworen hätten Nationaler Maklerverband und andere Maklerunternehmen zu Provisionsregeln.
Der Tag begann mit Videoaussagen von vier Führungskräften der Immobilienmaklerbranche.
Rosalie Warner, eine Unternehmensvertreterin von HomeServices of America und seinen Tochtergesellschaften, war die erste, die erschien. Während ihrer Aussage stimmte Warner zu, dass die Franchiseverträge von HomeServices vorsehen, dass die unabhängigen Auftragnehmer den NAR-Ethikkodex einhalten müssen, dass Agenten jedoch nicht unbedingt NAR angehören müssen. Sie stimmte auch zu, dass jeder HomeServices-Vertreter in Missouri Mitglied der MLS ist und dass sich das Unternehmen für eine klare Zusammenarbeit einsetzt.
In der Aussage forderte Michael Ketchmark, der Hauptanwalt der Kläger, Warner auf, sich zu einem Schulungsskript von Gino Blefari, CEO von HomeServices, zu äußern, in dem er sagte, dass er als Makler äußerst selbstbewusst gewesen sei und dies potenziellen Kunden bei Provisionen mitgeteilt habe seien verhandelbar, „sie steigen erst ab 6 %.“ Warner behauptete, Blefaris Aussagen seien keine Regel, an die sich Agenten halten sollten, sondern ein Beispiel dafür, was Blefari tun würde.
Warner sagte außerdem aus, dass HomeServices of America nichts mit den von den Franchisenehmern festgelegten Provisionsaufteilungen zu tun habe. Während ihrer Aussage erklärte Warner, dass Immobilienmakler zusammenarbeiten und ihre Provision teilen sollten, wenn dies im besten Interesse des Kunden sei, es jedoch nicht unbedingt eine Verpflichtung dazu gebe.
Sie sagte auch, dass die Richtlinien von HomeService besagen, dass Listing-Makler Käufer-Makler nur dann entschädigen müssen, wenn sich die Immobilie im MLS befindet. In ihrer Aussage stellte sie fest, dass Schulungsmodule nur sehr wenige Aufrufe erhalten. Laut Warner hatte das Modul, das Provisionen erwähnt, in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt nur 138 Aufrufe unter den 51.000 Agenten von HomeServices.
Die nächste Videoaussage war die von Kevin Goffstein, dem Präsidenten von Berkshire Hathaway HomeServices Alliance und Vorstandsmitglied von MARIS, die lokale MLS. Laut Goffstein hat MARIS in den meisten Jahren zwischen 350 und 450 Mitglieder.
Bei der Befragung sagte Goffstein, dass jeder Agent einen Vertrag habe, der NAR-Regelklauseln enthalte, und dass der Vertrag den Agenten auch mitteile, dass NAR-Mitgliedsbeiträge bis Januar fällig seien.
Darüber hinaus sah der Vertrag vor, dass Makler ihrem örtlichen Maklerverband beitreten müssen. In Maklerverträgen ist außerdem ein Abschnitt mit Provisionsrichtlinien enthalten, der eine Mindestprovision von 2,7 % für Käufer und Makler vorsieht und dass die gesamten Maklerprovisionen zwischen 6 % und 10 % liegen sollten.
Als nächstes kam Cliff Niersbach, ehemaliger General Counsel des Verbandes für NAR, und das Gericht sah sich seine Videobehauptung an. Während seiner Aussage wurde Niersbach zu einem Brief befragt, den Linda O’Connor 2012 an das Professional Standards Committee der NAR geschickt hatte, dem sowohl sie als auch Niersbach angehörten, und in dem sie das Komitee warnte, dass die Beteiligungsregel „die ultimative Form der Handelsbeschränkung“ sei. ” O’Connor teilte dem 112-köpfigen Komitee in ihrem Brief mit, dass die Regel abgeschafft werden sollte.
Niersbach sagte aus, dass sich das Professional Standards Committee nur mit dem Ethikkodex der NAR befasste, sodass O’Connors Vorschlag nicht vorangetrieben wurde. Er stimmte auch der Tatsache zu, dass es keine Beweise dafür gibt, dass er mit ihr kommuniziert hat, um die Angelegenheit dem zuständigen Ausschuss zur Prüfung vorzulegen.
Ketchmark fragte Niersbach, warum das Komitee O’Connors Beschwerde nicht untersuchte, wenn die NAR-Regeln die Provisionen in die Höhe trieben. Niersbach antwortete, dass er mit der Frage, dass die NAR-Regeln die Provisionskosten erhöht hätten, nicht einverstanden sei.
Der letzte Zeuge des Morgens war Darrell King, ein ehemaliger COO und Compliance-Beauftragter von Keller Williams. In seiner Videobehauptung sagte King, dass Keller Williams keine Kartellpolitik verfolge. Anschließend wurden King Beweise dafür vorgelegt, dass das Unternehmen einen entsprechenden Abschnitt in seinen Richtlinien hat, woraufhin King sagte: „Wir verstoßen nicht gegen Kartellgesetze“, er stimmte jedoch mit Ketchmark darin überein, dass das Unternehmen dies nie untersucht hat.
King sagte auch, dass Keller Williams den Agenten nicht sagt, welche Provision sie berechnen sollen. Als Reaktion darauf präsentierte Ketchmark Folien, die Gary Keller auf einer unternehmensweiten Konferenz gezeigt hatte und in denen es um Verkaufs- und Käuferprovisionen ging.
King antwortete, dass er es nicht für falsch halte, dass Keller über die Höhe der nationalen Provisionen sprach, da „das für die lokalen Marktzentren nichts bedeutet“. King fügte hinzu, Kellers Botschaft sei, dass Makler Vertrauen haben und offen für „ein Gespräch“ mit ihren Kunden sein sollten.
King sagte auch, dass Keller Williams den Agenten nicht sagt, sie sollten nicht verhandeln, außer in extremen Fällen. Auch hier hat Ketchmark die Richtlinien von Keller Williams herangezogen, die besagen, dass Agenten außer in extremen Fällen nicht verhandeln sollten, aber letztlich können sie selbst entscheiden, ob sie verhandeln oder nicht.
Die Verteidigung, die am späten Montag mit ihrer Aussage begonnen hatte, wird am Dienstag ihre Argumente weiter darlegen.
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