Sue McCormick leistet ihren Beitrag zur Lösung des immer komplexer werdenden Rätsels um bezahlbaren Wohnraum in der Nation.
Im Jahr 2021 verkaufte McCormick zwei renovierte Immobilien weiter, die sie ursprünglich im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf Auction.com in ihrer Heimatstadt Dayton, Ohio, erworben hatte. Beide Immobilien wurden für weniger als 150.000 USD pro Stück an Eigennutzer verkauft.
„Ich bin in einem überwiegend schwarzen Arbeiterviertel, einem Vorort von Dayton, aufgewachsen“, sagte McCormick. „Einige der Gegenden, in denen ich aufgewachsen bin, haben einen großen Schlag erlitten. … Es gibt Bereiche, die von Dingen wie Drogen und Kriminalität hart getroffen wurden. Einige dieser Bereiche, in die ich investiere, beginnen sich wieder zu drehen, also ist es spannend zu sehen.“
McCormicks Bemühungen tragen dazu bei, Nachbarschaften zu verbessern und den Eigenheimbesitz eines Hauses nach dem anderen in Dayton zu fördern. In Kombination mit Tausenden anderer lokaler Gemeindeentwickler wie ihr bewegen McCormicks Bemühungen die Nadel, wenn es um hochwertigen, erschwinglichen Wohnraum für Eigennutzer im ganzen Land geht.
Schätzungsweise 140.000 renovierte Immobilien, die bei Zwangsversteigerungen oder bankeigenen Auktionen gekauft wurden, wurden zwischen Januar 2020 und Dezember 2021 an Eigennutzer weiterverkauft, so eine Analyse der Verkaufsdaten von Zwangsversteigerungen und bankeigenen (REO) Auktionen von Auction.com zusammen mit öffentliche Aufzeichnungsdaten von ATTOM Data Solutions. Die Daten von Auction.com wurden unter Verwendung der öffentlichen Aufzeichnungen extrapoliert, um zu einer Gesamtmarktschätzung von 140.000 Weiterverkäufen an Eigennutzer zu gelangen. Diese Gesamtmarktschätzung ist wahrscheinlich konservativ, da einige Weiterverkäufe in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 noch nicht durch öffentliche Aufzeichnungen erfasst wurden.
Lokale Community-Entwickler
Die meisten Wiederverkäufe von renovierten Zwangsvollstreckungen kamen von lokalen Gemeindeentwicklern wie McCormick, die jährlich eine Handvoll renovierter Zwangsvollstreckungen in Gemeinden verkaufen, die ihnen wichtig sind.
„Ich freue mich sehr darauf, die Gemeinschaften zu bereichern, die die Person hervorgebracht haben, die mich hervorgebracht hat“, sagte McCormicks Tochter Alexis Gaines, die ihrer Mutter bei der Gestaltung der renovierten Häuser geholfen hat. „Mein Großvater ist auch am Veteranendenkmal begraben [cemetery] die Straße runter von diesem Haus. Es ist großartig, denn jedes Mal, wenn wir dort vorbeifahren, habe ich das Gefühl, dass er stolz auf uns ist.“
98 % der Käufer von Zwangsversteigerungen kauften in den Jahren 2020 und 2021 zusammen fünf oder weniger Immobilien, und auf diese Käufer mit geringem Volumen entfielen landesweit 78 % aller Käufe von Zwangsversteigerungen. In ähnlicher Weise kauften 99 % der Käufer von REO-Auktionen in den Jahren 2020 und 2021 zusammen fünf oder weniger Immobilien, und diese Käufer mit geringem Volumen machten landesweit 89 % aller Käufe von REO-Auktionen auf Auction.com aus.
Die mittlere Entfernung zwischen den Käufern von Auction.com und den von ihnen gekauften Häusern betrug 15 Meilen für Zwangsversteigerungen und 16 Meilen für REO-Auktionen in den Jahren 2020 und 2021 zusammen. Achtundsiebzig Prozent der Käufer von Zwangsversteigerungen lebten im Umkreis von 75 Meilen, und 75 % der Käufer von REO-Auktionen lebten im Umkreis von 75 Meilen.
Erschwingliche Häuser
Eigennutzer kauften renovierte Zwangsvollstreckungen zu einem Durchschnittspreis von 261.543 $ in den Jahren 2020 und 2021 zusammen. Das war 32 % unter dem durchschnittlichen Verkaufspreis von 381.849 $ für alle bestehenden Hausverkäufe im selben Zeitraum. Fast drei Viertel aller renovierten Zwangsvollstreckungen, die von Eigennutzern gekauft wurden (74 %), wurden für weniger als 300.000 $ verkauft, und fast ein Viertel (23 %) wurde für weniger als 150.000 $ verkauft.
Staaten mit dem niedrigsten durchschnittlichen Wiederverkaufspreis für renovierte Zwangsversteigerungen waren Iowa (144.916 $), Michigan (161.750 $), Ohio (163.495 $), Nebraska (169.392 $) und Oklahoma (170.047 $).
„Die ideale Immobilie für mich ist eine Immobilie, die ich für etwa 129.000 US-Dollar verkaufen kann“, sagte Steve Johnson, ein Käufer von Auction.com aus Chattanooga, Tennessee, der Immobilien in Tennessee und jenseits der Staatsgrenze in Georgia gekauft hat. „Das ist normalerweise der Erstkäufer von Eigenheimen, Geringverdiener, vielleicht Alleinerziehende, die sich keine große Hauszahlung leisten können.“
Die renovierten Zwangsvollstreckungen, die von örtlichen Bauträgern wie McCormick und Johnson geliefert wurden, waren im Vergleich zum gesamten Wohnungsmarkt nicht nur preisgünstig, sie waren im Vergleich zu den Einkommen in den Vierteln, in denen sie verkauft wurden, erschwinglich.
Der durchschnittliche Verkaufspreis aller renovierten Zwangsvollstreckungen (261.543 $) war das 3,4-fache des mittleren Familieneinkommens im Durchschnitt aller Volkszählungsbezirke mit renovierten Zwangsvollstreckungen, laut Daten auf Volkszählungsbezirksebene von Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA). Dies steht im Vergleich zu einem Preis-Einkommens-Verhältnis von 4,9 für alle Verkäufe bestehender Eigenheime in den Jahren 2020 und 2021 – unter Verwendung des oben genannten durchschnittlichen Verkaufspreises von 381.849 USD und des landesweiten mittleren Familieneinkommens von 77.263 USD, so die neuesten Schätzungen des US Census Bureau. Der durchschnittliche Wiederverkaufspreis für renovierte Zwangsvollstreckungen war durchgängig etwa das Vierfache des mittleren Familieneinkommens, selbst in Volkszählungsgebieten mit niedrigem Einkommen und Minderheiten.
Demnach lag der durchschnittliche US-Verkaufspreis in der Vergangenheit bei etwa dem Fünffachen des mittleren Haushaltseinkommens Langfristige Trends Diagramm mit Immobilienpreisdaten aus dem S&P/Case Shiller National Home Price Index und Daten zum mittleren Haushaltseinkommen aus dem Census Bureau. Das Longtermtrends-Diagramm zeigt das Kurs-Einkommens-Verhältnis von über 7 im November 2005 und zuletzt im Juni 2021.
41.000 Verkäufe an Eigennutzer in einkommensschwachen Gegenden
Die Überlagerung der Daten auf Volkszählungsebene des FHFA, die eine Bezeichnung für einkommensschwache Gebiete enthalten, zeigt, dass in den Jahren 2020 und 2021 zusammen mehr als 41.000 renovierte Zwangsversteigerungen an Eigennutzer in einkommensschwachen Gegenden weiterverkauft wurden. Die FHFA-Daten definieren Bezirke mit niedrigem Einkommen als solche, in denen das mittlere Familieneinkommen bei oder unter 80 % des mittleren Familieneinkommens des umliegenden Ballungsgebiets liegt.
Der durchschnittliche Verkaufspreis von renovierten Zwangsvollstreckungen, die an Eigennutzer in Volkszählungsbezirken mit niedrigem Einkommen verkauft wurden, betrug 210.211 USD, das 4,1-fache des mittleren Familieneinkommens von durchschnittlich 50.889 USD in denselben Vierteln.
Bundesstaaten mit den am meisten erneuerten Zwangsvollstreckungen in Volkszählungsbezirken mit niedrigem Einkommen waren Florida, Illinois, New Jersey, Georgia und Ohio.
Für zwei der drei renovierten Häuser, die Johnson – der in Chattanooga, Tennessee, ansässige Käufer von Auction.com – nach dem Kauf bei der REO-Auktion an Eigennutzer weiterverkauft hat, waren Zensusdaten verfügbar. Beide renovierten REOs wurden für weniger als das 2,5-fache des mittleren Familieneinkommens der Nachbarschaft verkauft. Einer befand sich in einem Volkszählungsbezirk mit niedrigem Einkommen und einem mittleren Familieneinkommen von 53.333 USD.
46.000 Verkäufe an Eigennutzer in Minderheitenvierteln
Mehr als 46.000 renovierte Zwangsvollstreckungen wurden in den Jahren 2020 und 2021 an Käufer von Eigennutzern in Volkszählungsbezirken von Minderheiten weiterverkauft, so die Weiterverkaufsanalyse, die mit Daten der Volkszählungsbezirke des FHFA überlagert ist.
Die FHFA-Daten definieren einen Volkszählungsbezirk für Minderheiten als einen mit einer Minderheitenbevölkerung von mindestens 30 % und einem mittleren Familieneinkommen von weniger als 100 % des mittleren Familieneinkommens in der umliegenden Metropolregion. Da viele Volkszählungsbezirke von Minderheiten auch Volkszählungsbezirke mit niedrigem Einkommen sind, wurden etwa 29.000 der renovierten Weiterverkäufe an Eigennutzer in beide Kategorien aufgenommen.
Der durchschnittliche Verkaufspreis von renovierten Zwangsvollstreckungen, die an Eigennutzer in Volkszählungsbezirken von Minderheiten verkauft wurden, betrug 238.957 USD, das 4,2-fache des mittleren Familieneinkommens von durchschnittlich 57.191 USD in denselben Stadtteilen.
Staaten mit den am meisten erneuerten Zwangsvollstreckungen in Volkszählungsbezirken von Minderheiten waren Florida, Georgia, Illinois, New Jersey und Kalifornien.
Die beiden renovierten Zwangsvollstreckungen, die McCormick 2021 an Eigennutzer verkaufte, befanden sich beide in Volkszählungsgebieten von Minderheiten in Dayton. Minderheiten machten in beiden Stadtteilen fast 70 % der Bevölkerung aus, und beide Stadtteile hatten ein mittleres Familieneinkommen von weniger als 40.000 US-Dollar. Einer von McCormicks renovierten Wiederverkäufern wurde für das 3,6-fache des mittleren Familieneinkommens der Nachbarschaft verkauft, und der andere für das 3,3-fache des mittleren Familieneinkommens der Nachbarschaft.
24.000 zwangsversteigerte und bankeigene Eigenheime direkt an Eigennutzer verkauft
Zusätzlich zu den geschätzten 140.000 renovierten Zwangsvollstreckungen, die von lokalen Bauträgern wie McCormick und Johnson an Eigennutzer weiterverkauft wurden, wurden in den Jahren 2020 und 2021 zusammen fast 24.000 Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder REO-Auktionen direkt an Eigennutzer verkauft.
Diese notleidenden Direktverkäufe an Eigennutzer waren solche ohne anschließenden Weiterverkauf in den öffentlichen Aufzeichnungen oder MLS-Daten, bei denen die Daten des Bezirksgutachters das Haus jedoch als eigengenutzt identifizierten.
Diese Daten werden durch Käuferfragebogendaten für auf Auction.com verkaufte REO-Immobilien unterstützt. Im Jahr 2021 identifizierten sich 13 % der REO-Auktionskäufer als Käufer von Eigennutzern, ein Anstieg von 12 % im Vorjahr und einem Tief von 8 % im Jahr 2017 auf den höchsten Stand seit 2012.
The post Könnte der Wiederverkauf renovierter Zwangsvollstreckungen dazu beitragen, das immer komplexer werdende Puzzle des Landes mit bezahlbarem Wohnraum zu lösen? erschien zuerst auf HousingWire.