Die Straffung der Geldpolitik der US-Notenbank lässt die Hypothekenzinsen rapide steigen. Für Kreditgeber bedeutet das, neue Wege zu finden, um Geschäfte anzukurbeln, wie die Einführung von Programmen, die versuchen, Kreditnehmer davon zu überzeugen, „das Haus zu heiraten und den Zinssatz zu bestimmen“.
Die Hypothekenzinsen stiegen im Jahr 2022 um mehr als vier Prozentpunkte gegenüber dem niedrigen Niveau von 3 % im letzten Jahr. Die Prognose für den Emissionsmarkt geht davon aus, dass er bis zu diesem Jahr im Vergleich zu 2021 auf etwa die Hälfte sinken wird, und die Hypothekenzinsen, die empfindlich auf kurzfristige Zinssätze reagieren, werden voraussichtlich steigen.
Vor Mittwoch Bundesreserve‘s Zinserhöhung, die neueste Freddy Mac wöchentliche Umfragedaten zeigten, dass die 30-jährige Festhypothek zurückgegangen war 6,95 %, ein Rückgang von 13 Basispunkten im Vergleich zur letzten Woche. Die Preise lagen letztes Jahr um diese Zeit bei durchschnittlich 3,09 %.
„Die Hypothekenzinsen liegen weiterhin bei etwa sieben Prozent, da die Dynamik eines einst so heißen Immobilienmarktes erheblich nachgelassen hat“, sagte Sam Khater, Chefökonom von Freddie Mac, in einer Erklärung.
Der Freddie-Mac-Index stellt Hypothekenzinsen zusammen, die von Kreditgebern in den letzten drei Tagen gemeldet wurden. Es konzentriert sich auf konventionelle, konforme, vollständig amortisierende Wohnungsbaudarlehen für Kreditnehmer, die 20 % zurückzahlen und eine hervorragende Bonität haben.
Andere Indizes zeigen höhere Raten.
An HousingWire Hypothekenzinszentrum, Schwarze Ritter Optimal Blue OBMMI Pricing Engine, die auch einige Refinanzierungsprodukte umfasst, hat am Mittwoch den 30-jährigen konformen Zinssatz bei 7,042 % gemessen, gegenüber 7,009 % in der Woche zuvor. Der 30-jährige festverzinsliche Jumbo (mehr als 647.200 USD) stieg im gleichen Zeitraum von 6,908 % auf 6,912 %.
Hypothekenzinsen am Mittwoch waren 7,20 % für konforme und 6,20 % für Jumbos an Hypotheken-Nachrichten täglichein Spread von 100 bps.
„Es wird erwartet, dass die fortgesetzte quantitative Straffung der Federal Reserve sowie die zunehmenden Anzeichen einer sich verlangsamenden Wirtschaft die Hypothekenzinsen kurzfristig volatil halten werden“, sagte Bob Broeksmit, Präsident und CEO der Verband der Hypothekenbanken. „MBA erwartet, dass die Zinsen das Jahr um die 6,7 Prozent beenden werden.“
Da der Fed-Vorsitzende Jerome Powell einen restriktiven Ton bei der Anhebung der Bundeszinsen wiederholt, erwarten Hypothekenexperten und Ökonomen gleichermaßen, dass sich die Zinsen in den kommenden Monaten nicht abkühlen werden.
„Da die Inflation immer noch auf einem 40-Jahres-Hoch liegt und die Fed einige weitere Zinserhöhungen erwartet, um sie zu bekämpfen, werden die Hypothekenzinsen bis Ende 2022 einem Aufwärtsdruck ausgesetzt sein“, sagte George Ratiu, Manager für Wirtschaftsforschung bei Immobilienmakler.comsagte.
Herausforderungen für Hauskäufer
Hauskäufer sind in dieser Übergangszeit mit Unsicherheit konfrontiert, da die Erschwinglichkeit den Kauf für viele unerschwinglich gemacht hat.
Basierend auf dem mittleren Hauspreis vom September 2021 und dem 30-jährigen Festzins und unter der Annahme einer Anzahlung von 20 % hätte der typische Hauskäufer eine monatliche Zahlung von 1.296 $ erwartet.
Angesichts des aktuellen Zinssatzes von 7 % müsste der durchschnittliche Hauspreis auf etwa 235.000 USD fallen, ein Rückgang von 45 %, damit der diesjährige Käufer die gleiche monatliche Zahlung wie im letzten Jahr erhält, erklärte Ratiu.
Als Reaktion auf die zunehmenden Herausforderungen der Erschwinglichkeit von Eigenheimkäufern haben Kreditgeber Programme eingeführt, die die Abschlusskosten für zukünftige Refis senken und Verkäuferkonzessionen wie 2-1-Ratenrückkäufe anbieten, um mehr Käufer zu werben.
Zu diesen Kreditgebern gehört Gildenhypothek, das ein Programm startete, das Kreditgebergebühren auf die Refinanzierung für ein gekauftes Haus erlässt. Ende Oktober gestartet, Käufer müssen sich bis zum 31. Dezember 2025 refinanzieren.
„Da der Kreditgeber die Abschlusskosten übernimmt, wird der Druck von den Käufern genommen, insbesondere von Erstkäufern, die den Markt nutzen“, sagte er Erika Davis, ein LO bei Guild Mortgage. „Da wir den Großteil unserer Kredite mit einer Zinssenkung von 2 % bedienen, werden Kreditnehmer die Gelegenheit zur Refinanzierung ihrer Hypotheken nicht verpassen.“
Ein 2-1 Rate Buydown war in letzter Zeit eine beliebte Option für Käufer. Bei dieser Art des Rückkaufs liegt der Hypothekenzins im ersten Jahr des Darlehens um 2 % niedriger und im zweiten Jahr um 1 % unter dem Schuldzins. Kreditnehmer zahlen ab dem dritten Jahr den vollen Zinssatz.
Dies hält den Hypothekenzins zunächst niedrig, und wenn die Zinsen sinken, haben Kreditnehmer die Möglichkeit, zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren.
„Das ist kein neues Konzept; Bei richtiger Anwendung ist es ein Werkzeug, das sowohl Käufern als auch Verkäufern helfen kann, erfolgreich zu sein“, sagte Jeff Miller, Vizepräsident von Northwest bei Churchill Hypothek, sagte. „Wenn die Preise 2023 steigen und Immobilien korrigiert werden, werden Verkäufer ihre Chancen nutzen wollen, Geschäfte mit einem begeisterten Käufer zu machen, der mit Verkäuferbeteiligung einen niedrigeren Preis als der Marktpreis erzielen kann.“
Der nächste Schritt der Fed
Auch die Nachfrage der Kreditnehmer nach Hypothekendarlehen hat sich angesichts der Volatilität der Hypothekenzinsen weiter verlangsamt.
Die MBA-Umfrage zeigte, dass der zusammengesetzte Hypothekenindex für die Woche bis zum 28. Oktober gegenüber der Vorwoche um 0,5 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 um 68 % gefallen ist. Die seit 1990 wöchentlich durchgeführte Umfrage deckt 75 % des gesamten US-Einzelhandels ab Anträge auf Wohnungsbaudarlehen.
„Unsichere Käufer, die sich in einer unvorhersehbaren Landschaft bewegen, sorgen dafür, dass die Nachfrage sinkt, während andere potenzielle Käufer aus Sicht der Erschwinglichkeit außen vor bleiben“, sagte Khater. „Die gestrige Zinserhöhung durch die Federal Reserve wird sicherlich zusätzliches Blei in die Fersen des Immobilienmarktes spritzen.“
Die Fed hat ihren Leitzins in diesem Jahr sechs Mal erhöht, darunter vier Mal in Folge um 0,75 %.
Treasury-Renditen zeigen kurzfristig höhere Zinsen, was auf eine bevorstehende Rezession hindeutet. Die 2-Jahres-Anleihe, die eng mit den Zinsschritten der Fed verbunden ist, stieg am Mittwoch gegenüber der Vorwoche um 22 Basispunkte auf 4,61 %. Die 10-Jahres-Anleihe stieg von 4,04 % im gleichen Zeitraum auf 4,10 %.
Da für dieses Jahr eine weitere Sitzung des Federal Open Market Committee geplant ist, Goldmann Sachs erwartet, dass das FOMC dazu tendiert, das Straffungstempo im Dezember auf 50 Basispunkte zu verlangsamen.
Roger Ferguson, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Board of Governors der US-Notenbanksystemglaubt, dass die Fed die Zinsen im nächsten Monat um 50 Basispunkte anheben wird, zusammen mit zwei Erhöhungen um 25 Basispunkte Anfang 2023.