Da die globalen Spannungen in den letzten Jahren eskaliert sind, sind auch in den Vereinigten Staaten Bedenken hinsichtlich des Besitzes von Immobilien durch Menschen aus anderen Ländern – insbesondere solchen aus verfeindeten Ländern – gestiegen.
Als Reaktion auf diese Bedenken haben staatliche Gesetzgeber im ganzen Land Gesetze erlassen, die Ausländern den Erwerb von Immobilien verbieten oder einschränken.
Viele dieser Gesetze zielen auf bestimmte Arten von Immobilien ab, die für die nationale Sicherheit von entscheidender Bedeutung sind, beispielsweise Ackerland oder Grundstücke in der Nähe von Militäranlagen, während andere Gesetze allgemeiner auf alle Arten von Land anwendbar sind.
Derzeit haben mindestens 36 Staaten Gesetze zur Einschränkung verabschiedet oder eingeführt
Käufe durch ausländische Staatsangehörige oder Körperschaften.
Als eine Organisation, die sich dem Schutz von Eigentumsrechten widmet, ist die Amerikanische Landtitelvereinigung (ALTA) möchte dazu beitragen, dass Gesetze Menschen nicht diskriminieren oder daran hindern, legal Immobilien zu erwerben.
Die Gesetze sollten auch klarstellen, welche Rolle Fachleute für Eigentumsversicherungen bei der Erleichterung von Transaktionen mit ausländischen Eigentümern spielen. Jedes Gesetz, das den Besitz ausländischer Grundstücke einschränkt, darf Immobilienfachleute, rechtmäßige Verkäufer, Pfandgläubiger und zukünftige Immobilieneigentümer nicht benachteiligen.
Aus diesem Grund hat ALTA Grundsätze für die Gesetzgebung zum ausländischen Landbesitz entwickelt, die sicherstellen, dass alle Beteiligten geschützt sind und gültige Eigentumsinteressen nicht behindert werden.
Erstens muss in jedem Gesetz, das das Eigentum einschränkt, klar festgelegt werden, dass die Verpflichtung zur Einhaltung der Gesetze beim Käufer liegt. Verkäufer müssen darauf vertrauen können, dass es nicht in ihrer Verantwortung liegt, die nationale Herkunft des Käufers zu überprüfen. Indem diese Verpflichtung dem Käufer auferlegt wird, schützt sie die Verkäufer vor falschen Bereicherungsansprüchen.
Ebenso müssen Titelprofis bei Immobilientransaktionen geschützt werden. Bei der Ausarbeitung ausländischer Landeigentumsgesetze sollten Staaten nicht von Eigentumsversicherungsunternehmen oder deren Mitarbeitern verlangen, zu entscheiden, ob der Käufer durch den Versuch, Eigentum zu erwerben, gegen das Gesetz verstoßen hat.
Titelprofis sollten auch nicht für den Abschluss einer verbotenen Transaktion in gutem Glauben haftbar gemacht werden und etwaige Meldepflichten müssen direkt und ausschließlich beim Käufer liegen.
Die Staaten müssen außerdem ein gerichtliches Verfahren für die erzwungene Einziehung oder Veräußerung von Eigentum festlegen, wenn festgestellt wird, dass ein Käufer gegen das Gesetz verstoßen hat. Es muss eine benannte staatliche Durchsetzungsbehörde vorhanden sein, die eine Durchsetzungsklage bei einer Justizbehörde einreichen kann, die dann die Transaktion durch ein Gerichtsverfahren rückgängig machen kann.
Wichtig ist, dass die Rückabwicklung einer Transaktion durch ein gerichtliches Verfahren nicht dazu führt, dass eine Transaktion ungültig wird, sondern dass berechtigte Interesseninhaber und Gläubiger (z. B. Hypotheken- und Mechanikerpfandgläubiger) das ihnen geschuldete Geld zurückerhalten können.
ALTA empfiehlt, dass diese Verfahren den bestehenden staatlichen Veräußerungsverfahren, wie z. B. Verfalls- oder Zwangsvollstreckungsgesetzen, folgen und zu einem unanfechtbaren Urteil führen.
Schließlich sollte auch die Gesetzgebung zum ausländischen Grundeigentum nicht außer Acht lassen, wie wichtig es ist, Eigentumsunterlagen zu schützen, indem sichergestellt wird, dass die Aufzeichnungen zuverlässig und aktuell sind. Gesetze sollten vorschreiben, dass autorisierte staatliche Stellen relevante Dokumente und Gerichtsbeschlüsse in den örtlichen Grundbucheinträgen erfassen.
Ohne Eintragung gibt es keine kontinuierliche Eigentumskette und unzuverlässige Grundbucheinträge können die Übertragung von Eigentum erschweren.
Immobilientransaktionen machen etwa 13 % des US-Bruttoinlandsprodukts aus, und alle Gesetze, die sich auf die Rechtmäßigkeit verschiedener Transaktionen auswirken, sollten vorsichtig gehandhabt werden.
Gesetzgeber, die ausländische Landeigentumsgesetze vorschlagen, müssen genau darauf achten, welche Auswirkungen diese Gesetzesentwürfe auf alle an einer Immobilientransaktion beteiligten Beteiligten haben könnten – von Immobilienfachleuten über Verkäufer bis hin zu zukünftigen Immobilieneigentümern.
Diane Tomb ist CEO der Amerikanische Landtitelvereinigungder nationale Handelsverband, der die Branche der Landtitelversicherung und Abwicklungsdienstleistungen vertritt und mehr als 120.000 Menschen in allen Landkreisen der Vereinigten Staaten beschäftigt.
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