Der Bundesstaat New York hat vor kurzem ein Gesetz verabschiedet, das den Community Reinvestment Act (CRA) auf Nichtbanken-Hypothekenkreditgeber, auch als unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) bekannt, anwendet. Dies kommt nach einer ähnlichen Aktion von Illinois. Obwohl diese neuen Anforderungen von guten Absichten angetrieben werden, sind sie wahrscheinlich ineffektiv und kontraproduktiv – und es gibt bessere Möglichkeiten, diese Absichten zu erreichen.
Die Community Home Lenders Association (CHLA) zuvor veröffentlicht und geöffnet in Gehäusedraht zum Thema. CRA für IMBs ist eine Lösung auf der Suche nach einem Problem. In den letzten zehn Jahren, als sich CRA-regulierte Banken aus dem Hypothekendarlehen für Eigenheime zurückzogen, wurden IMBs zur dominierenden Quelle von Hypothekendarlehen und leisteten bei der Kreditvergabe an unterversorgte Kreditnehmer eine viel bessere Arbeit als Banken [See CHLA’s 2021 IMB Report].
Die Anwendung von CRA auf IMBs verkennt, dass sich IMBs stark von Banken unterscheiden. CRA wurde geschaffen, um Banken, die Steuergelder erhalten, zu verpflichten, in den Gemeinden zu reinvestieren, von denen sie Einlagen erhalten. IMBs haben keine Unterstützung durch die Steuerzahler, nehmen keine Einlagen von Gemeinden und lenken kein Kapital um aus der Gemeinden, Zugang zu den Kapitalmärkten, um erschwingliche Hypotheken aufzunehmen hinein unterversorgten Gemeinden.
CRA kann in Bezug auf Banken wirksam sein, die Zugang zu Girokonten, Verbraucherkrediten und Krediten für kleine Unternehmen gewähren. Aber wie das letzte Jahrzehnt gezeigt hat, hat es bei Hypothekendarlehen nicht sehr gut funktioniert (und Banken erfüllen die CRA-Anforderungen oft einfach dadurch, dass sie von IMB stammende Darlehen kaufen). Warum also glauben Befürworter, dass CRA für IMBs effektiver sein wird?
Dennoch hören wir Befürworter von CRA für IMBs fragen: „Was ist der Schaden?“ Wie wir in einem kürzlich veröffentlichten Buchstabe Laut der Conference of State Bank Supervisors (CSBS) könnte CRA kontraproduktiv sein, da sie lästige und kostspielige Vorschriften auferlegt, die kleinere IMBs davon abhalten, in einem Staat Geschäfte zu machen.
Unser Brief hob die wichtigsten Beweise hervor, die uns bisher vorliegen – aus Massachusetts, das 2007 CRA für IMBs auferlegte war oben der nationale IMB-Durchschnitt von 24 %. Bis 2020 war der Anteil des Massachusetts IMB an den Hypothekendarlehen auf 55% angewachsen – aber es war auch war auf deutlich darunter gefallen der Bundesdurchschnitt von 63 %.
Und die HMDA-Statistiken deuten auch darauf hin, dass es keine positiven Auswirkungen auf die IMB-Kreditvergabe an unterversorgte Kreditnehmer hatte. Der IMB-Anteil der Hypothekendarlehen an Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen in Massachusetts stieg von 27 % im Jahr 2008 auf 62 % im Jahr 2020 – ein deutlicher Anstieg zwar, aber unter dem landesweiten Anstieg der IMB-Kredite an solche Kreditnehmer von 29 % auf 67 %.
CHLA und seine IMB-Mitglieder verfolgen das politische Ziel, die Hypothekenkreditvergabe an unterversorgte Kreditnehmer zu erhöhen. Was könnte also einen Einfluss haben? In unserem Brief an die CSBS wurden wirksamere Maßnahmen skizziert, die Staaten ergreifen könnten, um IMBs zu helfen, Kredite an unterversorgte Kreditnehmer und Minderheitskreditnehmer noch besser zu vergeben.
Dazu gehören: (1) Abbau von Hindernissen für Minderheiten und Personen mit geringerem Einkommen, die als Hypothekengeber zugelassen werden – durch Verzicht auf die Kosten des SAFE Act-Tests und Subventionierung der Kosten für die 20 Stunden erforderlicher SAFE Act-Vorlizenzierungskurse, (2) Beendigung der unlauteren Verwendung von Kreditauskünften, um Lizenzen für Hypothekendarlehensgeber zu verweigern, und (3) Beendigung der Anforderungen, dass sich Kreditgeber im Umkreis von 100 Meilen von einem IMB-Büro befinden müssen – eine Einschränkung, die es für IMBs schwieriger macht, anderen Gemeinden zu dienen.
Was ist mit Staaten, die bereits CRA für IMBs eingeführt haben? Leider bieten die neuen Gesetze nur wenige Hinweise zur Umsetzung einer für Banken konzipierten Regulierungsstruktur bei ganz anderen Arten von Kreditgebern. Der Brief von CHLA an CSBS skizzierte daher unsere Vision, wie CRA in Staaten wie New York und Illinois durchgeführt werden könnte, um die entmutigenden Ergebnisse zu vermeiden, die wir in Massachusetts sehen.
Der Schwerpunkt sollte auf der Leistung liegen. HMDA-Daten zeigen den Anteil eines Kreditgebers an Hypothekendarlehen an Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Wenn die Leistung eines Kreditgebers mit einem landesweiten Durchschnitt (aller Kredite, einschließlich Bankkredite) vergleichbar ist, sollte ein Kreditgeber eine zufriedenstellende Punktzahl erhalten. Es gibt keinen Grund für eine kostspielige und aufwendige Prüfung für solche IMBs, insbesondere für kleinere.
Um kleinere IMBs nicht davon abzuhalten, in einem Staat, der CRA anwendet, Kredite zu vergeben, sollten diese Staaten einen angemessenen Schwellenwert für das jährliche Mindestkreditvolumen festlegen. Und anstatt Verzweigungsanforderungen aufzuerlegen, sollten Staaten unsere Empfehlungen befolgen, um die Zahl der Kreditgeber mit geringem Einkommen und Minderheiten zu erhöhen, die die Lebensader von IMBs für unterversorgte Kreditnehmer und Gemeinden sind.
Staaten sollten IMBs keine Auflagen zur Finanzierung von Gemeinschaftsorganisationen oder Wohnungsberatung auferlegen – deren Kosten einfach in Form von höheren Gebühren oder Sätzen an die Kreditnehmer weitergegeben würden. Gemeindegruppen leisten großartige Arbeit, um unterversorgten Kreditnehmern zu helfen. Aber wenn ein Staat Gemeindegruppen unterstützen möchte, sollte er dies direkt tun (zB indem er einen Teil der Milliarden Dollar verwendet, die er in Form von CDBG- und HOME-Blockzuschüssen des Bundes erhält). Wenn mehr Mittel für die Wohneigentumsberatung benötigt werden, sollte der Kongress die Mittel erhöhen, die er für diese wichtige Aktivität bereitstellt.
Schließlich sollten die Durchsetzungsmechanismen angemessen und verhältnismäßig sein. Das Ziel sollte eine gute Leistung sein, keine Geldstrafen oder übermäßige Strafen wie die Nichterneuerung der Hypothekenlizenz eines IMB.
CHLA unterstützt voll und ganz die Ziele der Befürworter von CRA für IMBs – die bestmögliche Arbeit für unterversorgte Kreditnehmer zu leisten. CRA für IMBs bringt jedoch neue Compliance-Belastungen mit sich, die weder erforderlich noch effektiv sind. Konzentrieren wir uns stattdessen auf Maßnahmen, die echte Ergebnisse bringen.
Craig Thomas ist der Policy Director der Community Home Lenders Association (CHLA).
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
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Die Post-Meinung: CRA für IMBs funktioniert nicht wie angekündigt zuerst auf HousingWire.