Ich werde hier kontrovers sein. Die GSEs sind bei ihren Rückkäufen bei Kreditgebern aggressiver geworden. Ich sage dies ohne den Nutzen der spezifischen Daten, und ich würde gerne einige davon sehen Fannie Mae Und Freddie Macoder der FHFAaber da dies nicht der Fall ist, habe ich eine Vielzahl von Kreditgebern interviewt, allesamt IMBs, und das Feedback ist konsistent.
Kreditgeber sind verrückt. Sie sind der Meinung, dass die GSEs die in den letzten Jahren eingegangenen Verpflichtungen in Bezug auf Wesentlichkeit und Sanierungsoptionen nicht einhalten. Und sie befürchten Vergeltung, wenn sie diese Punkte vorbringen, und wenden sich stattdessen einfach jeden Monat an ihre jeweilige GSE, um zu versuchen, sie dazu zu bringen, die Rückzahlungspflicht für diesen oder jenen Kredit zurückzuzahlen. Es handelt sich dabei um eine Plackerei, die jedes einzelne Darlehen einzeln aufnimmt und die Zeit des Personals in Anspruch nimmt und die Kosten für das Endergebnis eines Kreditgebers in die Höhe treibt.
In einer Zeit, in der die Kunden von Fannie Mae und Freddie Mac Geld verlieren oder kaum die Gewinnschwelle erreichen, erleben die GSEs eine Blütezeit. Wie letzte Woche in berichtet wurde Insider-Hypothekenfinanzierung Zum Beispiel: „Freddie Mac erzielte im zweiten Quartal einen Nettogewinn von 2,94 Milliarden US-Dollar, 41,0 % mehr als im ersten Quartal und 20,0 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.“ Dies ist das vierte Quartal in Folge mit steigenden Gewinnen für das Unternehmen, das den höchsten Stand seit dem ersten Quartal 2022 erreicht.“
Wenn man die Enttäuschung über den Rückkauf bedenkt, ist es beunruhigend, wenn in der Gewinnberichterstattung in der Presse heißt es: „Der daraus resultierende Anstieg des Eigenkapitals der Hausbesitzer ermöglichte es Freddie, im zweiten Quartal 23 Verlustrücklagen in Höhe von 537 Millionen US-Dollar freizugeben.“ Dem steht eine Rückstellung für Kreditausfälle in Höhe von 395 Millionen US-Dollar im Vorquartal und eine Rückstellung in Höhe von 307 Millionen US-Dollar vor einem Jahr gegenüber.“ Mit anderen Worten: Das Portfolio ist stärker, aber sie geben mehr Kredite an Kreditgeber zurück – mehr als seit vielen Jahren.
Bei Gesprächen mit Kreditgebern war das Feedback konsistent. Sie gehen davon aus, dass beide GSEs Anfang des Jahres ihre Stichprobenmethode für die Überprüfung der Qualitätskontrolle geändert haben und sich dabei speziell auf Nichtbanken-Originatoren konzentrieren. Warum sollten sich die GSEs auf IMBs konzentrieren? Es wird gemunkelt, dass diese aggressivere Haltung auf die Befürchtung zurückzuführen ist, dass einige ihrer Kunden in diesen schwierigen Zeiten möglicherweise ausfallen könnten, und dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls ihre Gegenpartei aufgrund von Garantiemängeln bei Krediten verlieren würden.
Ihrer Ansicht nach sind Banken weniger riskant und deshalb ist die Notwendigkeit, ihnen Rückkäufe aufzuzwingen, geringer. Tatsächlich wird gemunkelt, dass einigen Banken die Möglichkeit eingeräumt wird, fehlerhafte Kredite, die im QC-Prozess festgestellt werden, einfach zu entschädigen, während für Nichtbanken die einzige Option der Rückkauf ist.
Wenn das stimmt, ist die Ungerechtigkeit dieses gesamten Plans beunruhigend. Die GSEs verzeichnen ständig steigende Gewinne in Milliardenhöhe, während ihre Kunden Schwierigkeiten haben, in diesem Umfeld mit höheren Zinssätzen zu überleben. Dieses Umfeld wurde ausschließlich durch die Maßnahmen der Bundesregierung bestimmt, die die Wirtschaft während der COVID-Krise zunächst übermäßig stimulierte und sie dann im aktuellen Zeitrahmen korrigierte oder möglicherweise überkorrigierte.
Was noch unglaublicher ist, ist, dass etwa 80 % der Kredite, die an die GSEs verkauft werden, die ihren enormen Gewinnanstieg vorantreiben, von der IMB-Community kommen. Aber durch ihr eigenes Handeln tragen die GSEs nur zu der finanziellen Belastung bei, mit der diese Unternehmen konfrontiert sind.
Nichtbanken, die versuchen, die zurückgekauften Kredite weiterzuverkaufen, sehen sich mit massiven Preisnachlässen konfrontiert, da die Kredite nicht nur „schrottig“ sind, sondern die meisten Kredite im Vergleich zum heutigen Markt zu deutlich reduzierten Zinssätzen angeboten werden. Das ist wie ein König in einer Burg, der die Bauern beraubt, die den Boden bearbeiten, um ihnen Nahrung und Steuern zu bringen. Auf den ersten Blick erscheint es aggressiv.
Vor Jahren einigten sich MBA, Kreditgeber und andere Gruppen mit den GSEs und der FHFA über die Anfechtungen von Repräsentanten und Warrants. Es wurde vereinbart, dass die Kreditgeber dies tun absichtlich Betrug oder falsche Darstellungen begehen, sollte nicht verschont bleiben. Es fügte hinzu, dass „Fat-Finger“-Fehler, Fehler, die unabhängig von der Absicht immer wieder passieren, ebenfalls nicht vergeben würden. Auch Verstöße gegen die Wesentlichkeit, die dazu führen, dass der Kredit bei Offenlegung dieser Mängel nie zustande gekommen wäre, könnten zum Rückkauf führen.
Es wurde aber auch akzeptiert, was der Kreditgeber zum Zeitpunkt der Kreditvergabe wusste oder hätte wissen können. Bei weniger schwerwiegenden Mängeln gab es neben dem Rückkauf auch Alternativen zum Rückkauf. Aber das alles scheint vergessen zu sein.
Kreditgeber sagen mir, dass sie Rückkaufforderungen wegen Bewertungsfehlern, wegen falscher Einkommensberechnungen (normalerweise selbstständig oder mit variablem Einkommen im Laufe der Zeit) und mehr sehen. Aber was auch immer der Grund sein mag, es gibt eine gemeinsame Realität: Das Volumen der Rückkaufforderungen ist gestiegen, und dies führt zu finanzieller Belastung und erhöhtem Kontrahentenrisiko für die GSEs, und das zu einer Zeit, in der ihre Gewinne darauf schließen lassen, dass das Kreditrisiko zurückgeht, was in der Tat der Hauptfaktor war zum Q2-Ergebnis.
Jaret Seiberg von TD Cowen veröffentlichte diese Woche einen Bericht mit dem Titel „Wohnungsbau: Könnte Washington eine Hypothekenkreditklemme auslösen?“ Noch nie gab es einen aktuelleren Bericht von Seiberg. Sein Eröffnungsstatement bringt es auf den Punkt: „Unsere Sorge ist, dass politische Änderungen in Washington in den kommenden Jahren zu einer Hypothekenkreditklemme führen könnten, da die Banken mit Kapitalproblemen und einem schwierigeren wirtschaftlichen Umfeld konfrontiert sind, während es unwahrscheinlich erscheint, dass die Regierung entscheidende Maßnahmen ergreifen wird, um sicherzustellen, dass die Hypothekenkredite nicht mehr verfügbar sind. Banken bleiben wichtige Anbieter von Hypothekarkrediten.“
In seinem Bericht fordert er eine Ausweitung Federal Home Loan Bank (FHLB)-Zugang für IMBs, was ihre Liquidität verbessern würde.
Die Ironie hier ist außergewöhnlich. Mit der angeblichen Unterstützung der FHFA erhöhen die GSEs das Risiko für ihre IMB-Kunden, indem sie eine scheinbar weitaus nicht verhandelbare Rückkaufpolitik umsetzen und gleichzeitig von denselben Kunden massive Gewinne in Milliardenhöhe einstreichen.
Die Ironie besteht weiterhin darin, dass ein wesentlicher Beitrag zum Ergebnis die Verringerung der Rückstellungen für Kreditverluste aufgrund höherer Eigenkapital- und Kreditqualität war, sie jedoch den Kreditgebern – ihren Kunden – Rückkaufforderungen aufbürden.
Schließlich weist Seiberg darauf hin, dass die GSEs und die FHFA möglicherweise unbeabsichtigt auf den Kreditrückgang drängen, der sich aufgrund der Liste der Punkte in seinem Bericht in Kombination mit dem Fehlen von Lösungen wie Änderungen der FHLB-Mitgliedschaft noch verschlimmern könnte.
Ich komme zu diesem Thema mit dem Vorteil, das Einfamilienunternehmen bei Freddie Mac geleitet zu haben, während der Großen Rezession im Housing Team des Präsidenten zu sein, wo wir GSE-Richtlinien untersuchten, die dem Markt helfen oder schaden könnten, und als ehemaliger CEO des MBA.
Ich habe eine große Anzahl von Kunden der GSEs interviewt, die anonym bleiben wollen, weil sie Vergeltungsmaßnahmen dieser äußerst wichtigen Unternehmen fürchten. Und obwohl ich sicher bin, dass Gruppen wie der MBA und andere mit dem üblichen Anstand an die Sache herangehen, der ihnen in wichtigen politischen Fragen zum Erfolg verhilft, denke ich, dass es eine Zeit gibt, in der abweichende Stimmen dringend benötigt werden.
Wir ersticken im wahrsten Sinne des Wortes viele Institutionen, die nötig sind, um den Wohnungsmarkt am Laufen zu halten. Noch wichtiger ist vielleicht, dass das Vertrauensdefizit zwischen diesem Machtduopol aus Fannie Mae und Freddie Mac, die beide Milliardengewinne in einem Markt einfahren, in dem fast alle anderen Probleme haben, immer größer wird. Den IMBs ein ständig steigendes finanzielles Risiko aufzubürden, es sei denn, die Mängel sind beabsichtigt, wesentlich oder wiederholen sich regelmäßig, scheint die Integrität all der großartigen Arbeit zu verletzen, die vor Jahren zwischen der Industrie und den GSEs geleistet wurde.
Dies ist zumindest ein Zeitpunkt, über die Auswirkungen und die Fairness hier nachzudenken. Ich würde hoffen, dass diese Unternehmen und ihre Aufsichtsbehörden auf die besorgniserregenden Stimmen hören.
David Stevens hatte verschiedene Positionen in der Immobilienfinanzierung inne, unter anderem als Senior Vice President für Einfamilienhäuser bei Freddie Mac, Executive Vice President bei Wells Fargo Home Mortgage, stellvertretender Sekretär für Wohnungswesen und FHA-Kommissar sowie CEO der Mortgage Bankers Association.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Dave Stevens bei[email protected]
Um den für diese Geschichte verantwortlichen Herausgeber zu kontaktieren:
Sarah Wheeler bei[email protected]