Seit Bekanntgabe der neuen Kapitalregel Ginnie Mae wurde von der Industrie und den Analysten, die mit dem Hypothekenbankmarkt in Verbindung stehen, stark kritisiert. Trotz bedeutender, nachdenklicher Rückmeldungen an Ginnie Mae über die Auswirkungen einiger ihrer Vorschläge scheint Ginnie Mae diese Bedenken einfach ignoriert zu haben.
Als Ehemaliger FHA Herr Kommissar unter Präsident Obama, ich war dabei, als die ersten Diskussionen über die Anwendung des False Claims Act zur Bestrafung von Kreditgebern aufgenommen wurden. Während der zwei Amtszeiten der Obama-Regierung wurde das Ergebnis deutlich: Die Banken verließen einfach die HUD Programm in Kraft.
Der Aufstieg und die Dominanz von Nichtbanken war nicht allein auf das wettbewerbsfähige Wertversprechen der unabhängigen Hypothekenbanken (IMBs) zurückzuführen, sondern mehr noch auf die Verdrängung großer Banken aus dem FHA-Programm insgesamt. Die Verwendung von Overlays war eindeutig eine Möglichkeit für Banken, sich von dem Programm zurückzuziehen, während IMBs stark blieben, und die daraus resultierende Verschiebung des Marktanteils zwischen Bank und IMB wurde zum Schicksal.
Schneller Vorlauf bis heute. So wie das vorherige Regime die Banken vertrieben hat, steht die Biden-Administration kurz davor, Hypothekendienstleister, die keine Banken sind, vollständig von Ginnie Mae zu vertreiben. Zumindest die Änderungen in der neuen Regel sind so strafend, dass entweder die Kosten steigen und damit die Zinssätze für die Kreditnehmer steigen, oder einige/viele derzeitige Ginnie Mae-Dienstleister werden sich dafür entscheiden, das Programm insgesamt zu verlassen.
Was steht also in der neuen Regel? Während man das lesen kann vollständige Regel auf der Website von Ginnie Maeergibt sich die ungeheuerlichste Auswirkung aus den Anforderungen an Ginnie Mae Servicer, deutlich erhöhte Kapitalniveaus gegen die MSR zu halten.
Obwohl Ginnie die minimal erforderliche RBC-Quote in den endgültigen Anforderungen von 10 % auf 6 % senkte, behielt sie die strafende Behandlung von Hypothekendienstrechten (MSRs) bei, einschließlich des 250 %igen Risikogewichts auf dem MSR-Vermögenswert und des Dollar-für-Dollar-Abzugs aus dem Kapital für „überschüssige MSRs“, die als Wert der Brutto-MSRs abzüglich des bereinigten Nettovermögens definiert sind.
Die RBC-Anforderung – insbesondere der Abzug für überschüssige MSRs – ist eindeutig das bedeutendste verbleibende Problem bei den jetzt endgültigen Standards.
Also, was ist hier das Problem? Die Antwort ist, dass Ginnie Mae eine Richtlinie erstellt hat, die das Risiko, mit dem sie sich befasst, nicht widerspiegelt und dennoch zu einem erheblichen Schlag gegen die Bereitschaft von Hypothekengebern und Dienstleistern führt, an dem Programm teilzunehmen.
Während Ginnie Mae sich Sorgen um die Liquidität für Servicer in einem Kreditereignis macht, wenn Vorschüsse stark von der verfügbaren Liquidität abhängen, verfehlt dieser Kapitalstandard völlig das Ziel.
Risikobasiertes Kapital ist sinnvoll für Institute, die bedeutende Risikoträger sind. Viele Banken zum Beispiel sind „Risikoträger“, was bedeutet, dass sie Risiken für mehrere Anlageklassen verleihen und behalten. Ob es sich um zum Verkauf stehende Kredite handelt – einschließlich ARMs und Jumbo-Hypotheken – oder Autokredite, gewerbliche Kredite, Kreditkarten, Studentendarlehen oder andere Formen von gewerblichen oder Verbraucherschulden, die Notwendigkeit für Banken, echte RBC auf diesen risikobehafteten Vermögenswerten zu halten macht Sinn.
Nichtbanken, IMBs, sind anders. IMBs sind größtenteils „Durchgangs“-Einheiten. Abgesehen von dem Pipeline-Risiko, das auf das Darlehen wartet, und dem Liquiditätsrisiko für die Bedienung, werden praktisch alle vergebenen Darlehen entweder an ein staatlich garantiertes Instrument (FHA/VA/USDA oder GSE) weitergegeben oder als ganzes Darlehen an einen risikoübernehmenden Aggregator wie verkauft eine große Bank.
IMBs sind Monoline-Einheiten. Sie engagieren sich nicht in Mehrklassenkrediten, wie es viele Banken tun, und, was noch wichtiger ist, sie tragen kein langfristiges Risiko, abgesehen von den Risiken, die ich bereits hervorgehoben habe.
Das Verband der Hypothekenbanken (MBA), hat diese Regel seit ihrem ersten Vorschlag lautstark vertreten. Trotz direkter Appelle des MBA hat Ginnie Mae bisher keine Bewertung der Auswirkungen auf den Markt veröffentlicht. Aber MBA hat seine eigene Sicht der Auswirkungen, nämlich eine ungefähr 37%ige Erhöhung des Kapitals, das von der Industrie benötigt wird, um diesen Standard zu erfüllen, was ungefähr 2,5 Milliarden US-Dollar an Kapital erfordert.
Zum Glück ist MBA entschlossen zu versuchen, die negativen Auswirkungen dieser Regel auf die Führung von Ginnie Mae zu beeindrucken, aber so viele von uns sind buchstäblich verblüfft über diesen aktuellen Zustand.
Es wird gesagt, dass Ginnie Mae positive Rückmeldungen von Ratingagenturen zu dieser Regel erhalten hat, aber das ist wirklich eine unfaire Kritik an Trompete. Die Ratingagenturen bevorzugen immer mehr Kapital als weniger. Sie haben sicherlich keine Bewertung der Auswirkungen auf die Programme vorgenommen.
Darüber hinaus argumentiert Ginnie Mae weiterhin über den Liquiditätsbedarf der Dienstleister, etwas, das eigentlich ihr eigenes Tun in ihren „geplanten“ Zahlungsanforderungen gegenüber der „tatsächlichen“ Struktur der GSEs ist. Aber Liquidität ist anders als Kapital und kann durch ganz andere Maßnahmen gelöst werden.
Ehrlich gesagt fallen die Argumente zur Verteidigung dieser überheblichen Regel von Ginnie Mae flach, wenn man sich die tatsächliche Exposition ansieht. Seltsam ist, dass die neue Kapitalregel sogar verlangt, dass mehr Kapital für die GSE-Bedienung auf einem höheren Niveau gehalten wird, als die Eigenkapitalregel des FHFA erfordert.
Ich habe in einer politischen Führungsrolle des HUD gedient. Ich habe gesehen, wie Karrieremitarbeiter die politische Führung überrollten, insbesondere bei sehr technischen Themen. In diesem Fall riskiert die Biden-Regierung, genau wie die Obama-Regierung Banken aus dem Programm vertrieben hat, Nichtbanken dasselbe zu tun.
Es gibt Scharen von Dienstleistern, die diese neue Anforderung heute nicht erfüllen könnten. Es gibt eine öffentliche Diskussion darüber, dass viele Dienstleister das Programm insgesamt verlassen sollen, und für die verbleibenden werden die Kosten für die Wartung und damit auch die Hypothekenzinsen steigen.
Ich habe zugehört, wie Minister Fudge und andere Vertreter der Biden-Administration über Zugang und Erschwinglichkeit für Minderheiten und andere Erstkäufer von Eigenheimen sprachen. Das FHA-Programm ist einzigartig in Bezug auf die Betreuung des amerikanischen Eigenheimkäufers. Achtzig Prozent der FHA-Kreditnehmer sind Erstkäufer von Eigenheimen und zwei Drittel der afroamerikanischen Käufer erhalten ihre Hypothek über die FHA.
Aber reden ist reden. Was HUD hier tatsächlich tut, ist die Einrichtung des Programms, um Hypothekendienstleister davon abzuhalten, die Kosten für Eigenheimkäufer zu erhöhen und den Wert eines Programms zu verringern, das den Schwächsten im Eigenheimsystem dient.
Legacy ist, was es ist, und in diesem Fall schlägt Ginnie Mae einen unnötigen Weg ein, um ein Problem zu lösen, das auf weitaus bessere Weise gelöst werden könnte. Von meinem Platz aus flehe ich Alanna McCargo an, auf die technische Expertise des MBA und anderer außerhalb von Ginnie Mae zu hören und sich nicht von drakonischeren Karrieremitarbeitern beeinflussen zu lassen, die Ginnie Mae und die Hypothekenprogramme, die sie verbrieft, möglicherweise in größere Bedeutungslosigkeit drängen.
David Stevens hatte verschiedene Positionen in der Immobilienfinanzierung inne, darunter als Senior Vice President of Single Family bei Freddie Mac, Executive Vice President bei Wells Fargo Home Mortgage, Assistant Secretary of Housing and FHA Commissioner und CEO der Mortgage Bankers Association.
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Die Post-Meinung: Was denkt sich Ginnie Mae mit der neuen Kapitalregel? erschien zuerst auf HousingWire.