Hohe Holzpreise werden oft für hohe Eigenheimpreise verantwortlich gemacht. Ich habe kürzlich gesehen, dass ein Bauunternehmer eine Hauspreisreduzierung in Höhe von 60.000 USD angeboten hat, weil „die Holzpreise gefallen sind … wir geben diese Einsparungen an Sie weiter“. Das passt einfach nicht zusammen.
In einem Blogbeitrag vom 4. Januardas Landesverband der Bauherren sagte, dass der Anstieg von 167 % von den niedrigen Holzpreisen des letzten Sommers auf über 1.000 USD pro tausend Brettfuß (mbf) nur etwa 18.600 USD zu den Kosten eines Eigenheims hinzufügte. Können die heute fallenden Holzpreise dennoch die Nachfrage nach Wohnraum wieder ankurbeln?
Holz math
Wenn der Holzpreis letzten Sommer bei etwa 400 $/mbf lag, dann entspricht ein Anstieg von 167 % 1.070 $ im Januar. Das ist ein angemessener Bereich für diese Analyse. Das bedeutet, dass eine Veränderung der Holzpreise um 670 $/mbf zusätzlichen Kosten in Höhe von 18.600 $ entspricht. Daher kostet jeder 1 $/mbf Holzpreis den Hauskäufer etwa 28 $ an Holz (18.600 $ / 670 $).
Um die Zahlen einfach zu halten, hier ist etwas Mathematik, die mit dem NAHB-Blog verbunden ist:
- Wenn das Holz im Jahr 2019 400 $/mbf betrug, lagen die Holzkosten bei 11.200 $ pro Haus
- Wenn das Holz im Jahr 2020 1070 $/mbf betrug, betrugen die Holzkosten 29.800 $ pro Haus
- Wenn das Holz im Jahr 2022 400 $/mbf beträgt, liegen die Holzkosten wieder bei 11.200 $ pro Haus
Folgendes ist im gleichen Zeitraum mit den Hypothekenzinsen für 30 Jahre passiert:
- 4 % im Jahr 2019
- 3 % im Jahr 2021
- 6 % im Jahr 2022
Wie wirkt sich Holz im Verhältnis zu den Zinssätzen aus?
Im Januar 2020 veröffentlichte Carmel Ford von der NAHB Economics and Housing Policy Group eine Sonderstudie mit dem Titel Kosten für den Bau eines Hauses. Das Haus war 2.594 Quadratfuß groß und hatte einen Gesamtverkaufspreis von 485.000 US-Dollar. Dies ist vielleicht nicht das gleiche Haus, auf dem NAHB seinen Blog vom 4. Januar über Holzpreiserhöhungen gegründet hat, aber es ist nah genug für diesen Zweck.
Unter Verwendung einer 30-jährigen Hypothekenamortisation unter der Annahme einer 80-prozentigen Beleihungswertfinanzierung für ein 485.000-Dollar-Haus und diesen Rechner bei Bankrate.comhier ist eine Tabelle, die die Auswirkungen der Bauholzpreise und des Zinssatzes auf eine monatliche Hauszahlung zeigt:
Von 2019 bis 2021 kamen steigende Schnittholzpreise hinzu $63 auf die Hypothekenzahlung 2021 und eine Senkung der Zinssätze um 1 % $216 für eine Nettoersparnis von 153 $. Von 2019 bis 2022 stiegen die Zinssätze um 474 $.
Mit anderen Worten, eine Zinserhöhung um 1 % hat mehr als die dreifache Auswirkung einer 167-prozentigen Erhöhung des Bauholzverbrauchs.
Der Holzpreis ist immer ein Mitläufer, niemals ein Anführer
Die Schnittholzpreise wurden durch die hohe Nachfrage und die geringe Verfügbarkeit von Schnittholz in die Höhe getrieben. Das ist derselbe Faktor, der die Hauspreise in die Höhe getrieben hat – hohe Nachfrage im Verhältnis zur Verfügbarkeit. Was trieb die hohe Nachfrage nach Eigenheimen an? Rekordtiefzinsen. Hausbauer konnten alle steigenden Kosten aufgrund rekordniedriger Kreditkosten für Käufer an Hauskäufer weitergeben. Wenn die Kreditfähigkeit des Käufers abnimmt, sinkt die Inlandsnachfrage, die Holznachfrage nimmt im Verhältnis zum Angebot ab und die Holzpreise fallen.
Lumber führt nie, es folgt immer.
Die NAHB und die Medien können die Rohholzmärkte während der beispiellosen Unterbrechungen der Lieferkette in den Jahren 2020 und 2021 wegen hoher Preise verunglimpfen, aber fallende Holzpreise können steigende Zinsen nicht überwinden, um die Nachfrage nach Wohnraum wieder anzukurbeln.
Matt Meyers ist Gründer und CEO von Yesler Marketplace.
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