Der Nationaler Verband der Immobilienmakler ging in seinem jüngsten Update zu seinem Vergleich in der Provisionsklage auf die Bedenken hinsichtlich der Agentensteuerung ein FAQs. Das Thema Lenkung – wenn ein Makler oder Vermittler eines Käufers Käufer davon abhält, Häuser zu sehen, die niedrigere Provisionen bieten als für einen Markt üblich oder Käufer davon abhält, Häuser in Betracht zu ziehen, die niedrigere Provisionen bieten, sowie wenn ein Makler Verkäufern Angst macht, dass Käufer und ihre Makler ihre Immobilie meiden, wenn sie keine wettbewerbsfähige Vergütung bieten – wurde bei der NAR-Konferenz angesprochen. Legislative Sitzung zur Jahresmitte Im vergangenen Monat.
Laut dem FAQ-Update von NAR beseitigen die in der Provisionsklage-Vergleichsvereinbarung des Handelsverbands dargelegten Änderungen der Geschäftspraktiken „jede theoretische Lenkung“. NAR argumentiert, dass Makler, wenn sie verlangen, dass sie Käufervertretungsvereinbarungen mit Kunden unterzeichnen, bevor sie diese auf eine virtuelle oder persönliche Hausbesichtigung mitnehmen, nicht in der Lage sein werden, Käufer zu bestimmten Angeboten mit höheren Vergütungsangeboten zu lenken. Das liegt daran, dass der Makler des Käufers seine Vergütung für die Transaktion bereits kennt, da sie in der Käufervertretungsvereinbarung dargelegt sein muss.
„Schriftliche Käufervereinbarungen, die aufgrund der am 17. August 2024 in Kraft tretenden Praxisänderungen der NAR erforderlich sind, werden auch darlegen, dass MLS-Teilnehmer für Maklerdienste aus keiner Quelle eine Vergütung erhalten dürfen, die den in der Vereinbarung mit dem Käufer vereinbarten Betrag oder Satz übersteigt“, heißt es in den FAQs. „Da ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, nicht mehr Vergütung erhalten kann, als der Käufer in dieser Vereinbarung vereinbart hat, ist die Höhe eines etwaigen Vergütungsangebots für die Vergütung des Käufer-Maklers irrelevant.“
Die aktualisierten FAQs befassen sich auch mit der Lenkung durch Makler. Laut NAR sollten Makler ihre Verkäufer „über die Kosten informieren, die dem Käufer entstehen, wie der Käufer auf diese Kosten reagieren könnte und wie der Verkäufer ein Haus unter Berücksichtigung der Kosten des Käufers vermarkten kann. Ein Makler darf einem Verkäufer jedoch nicht sagen, dass er Käufer auf der Grundlage der Höhe der Vergütung lenken wird, die er erhält.“
Darüber hinaus legt die NAR fest, dass Immobilienmakler „in ihrer Immobilienkommunikation ehrlich und wahrheitsgetreu sein MÜSSEN und relevante Fakten im Zusammenhang mit der Transaktion, einschließlich Fakten über Maklerprovisionen, NICHT übertreiben, falsch darstellen oder verschweigen dürfen.“
Diese Punkte sind relevant, da die Anwälte der Kläger in den Provisionsklagen argumentierten, dass Makler die Drohung mit Absprachen nutzen, um Hausverkäufer davon zu überzeugen, viel höheren Provisionssätzen zuzustimmen, als sie es sonst tun würden. Dadurch konnten sie die Jury im Prozess Sitzer/Burnett davon überzeugen, dass es Hinweise auf Absprachen zwischen Akteuren in der Immobilienbranche gab.
In den FAQs wird auch darauf hingewiesen, dass die Verhaltenskodex für Immobilienmakler verbietet die Lenkung und weist darauf hin, dass Immobilienmakler „sich verpflichten MÜSSEN, die Interessen ihrer Kunden zu schützen und zu fördern und die Interessen ihrer Kunden vor ihre eigenen zu stellen. Ein Immobilienmakler darf die Maklervergütung niemals über die Interessen seiner Kunden stellen.“
Obwohl die NAR überzeugt ist, dass die Bedingungen ihrer Vergleichsvereinbarung Lenkungsmaßnahmen überflüssig machen, scheint es einige Schlupflöcher zu geben. Laut NAR-Präsident Kevin Sears können Makler und ihre Kunden ihre Vertretungsvereinbarung ändern, was die Möglichkeit eröffnet, dass Makler und ihre Kunden die Höhe der Vergütung ihres Maklers ändern, wenn der Verkäufer der Immobilie, die sie kaufen, sich dazu entschieden hat, eine höhere Vergütung als ursprünglich zwischen Käufer und Makler vereinbarte anzubieten. Obwohl die FAQs nicht darauf eingehen, weist die NAR darauf hin, dass Makler mehr als eine Vereinbarung mit ihren Käuferkunden haben können.
Darüber hinaus können Verkäufer zwar nicht mehr sehen, ob und wie viel andere Verkäufer in der Gegend als Kooperationsvergütung auf dem MLS bieten, sie können die Informationen jedoch immer noch in anderem Marketingmaterial im Zusammenhang mit der Immobilie finden, was sie möglicherweise dazu veranlassen kann, höhere Kooperationsvergütungsbeträge anzubieten, wenn sie sich für diesen Weg entscheiden.