In einem Markt, in dem jeder Dollar zählt, sind Bereiche wie Qualitätskontrolle und Compliance zur Umsatzsicherung wichtiger denn je. Daher ist es für die Aufrechterhaltung der Kreditqualität und Compliance unerlässlich, über regulatorische und Investoren-Updates und Trends auf dem Laufenden zu bleiben. Trevor Gauthier, CEO von ACES Quality Management, informiert uns über die neuesten Entwicklungen in den Bereichen Qualitätskontrolle und Compliance.
Gehäusedraht: Die Erhaltung der Einnahmen ist im aktuellen Marktumfeld zweifellos das wichtigste Anliegen der Kreditgeber, und die Qualitätskontrolle spielt dabei eine entscheidende Rolle. Wie gehen Kreditgeber heutzutage mit der Kreditqualität um?
Trevor Gauthier: Insgesamt managen die Kreditgeber die Kreditqualität recht gut. Unser vierteljährlicher Bericht zu den Hypotheken-Qualitätstrends hat zwar zwei Quartale mit extrem hohen, wenn nicht gar historischen, kritischen Mängeln festgestellt, diese traten jedoch Mitte bis Ende 2022 auf, als die Branche mit den operativen Folgen des Marktabschwungs zu kämpfen hatte. Nachdem die Kreditgeber diese Phase der Volatilität hinter sich gelassen hatten, begann die Gesamtrate kritischer Mängel zu sinken und hat dies in den letzten fünf Quartalen fortgesetzt. Tatsächlich lag die kritische Mängelrate für das vierte Quartal 2023 bei 1,53 %, was zu den niedrigsten Raten gehört, die wir seit Einführung des Berichts im Jahr 2016 beobachtet haben.
Wir hatten das Glück, Duane Gilkison, Senior Director of Loan Quality bei Fannie Mae, bei unserer jüngsten ACES ENGAGE-Konferenz in Tucson dabei zu haben, und unsere Ergebnisse scheinen mit dem Abwärtstrend sowohl bei den anfänglichen als auch bei den endgültigen Mängelquoten übereinzustimmen, den Fannie Mae bei den Kreditakquisitionen von 2023 von ihren Verkäufern/Dienstleistern beobachtet hat.
HW: Apropos Fannie Mae: Wie reagieren die Kreditgeber auf die Aktualisierungen der QC-Richtlinien, die Fannie Ende letzten Jahres herausgegeben hat?
TG: Von allen QC-bezogenen Aktualisierungen des Fannie Mae Selling Guide waren für Kreditgeber die obligatorische 10-prozentige Stichprobenprüfung vor der Finanzierung und der verkürzte Zeitplan für die Auswahl, Prüfung, Widerlegung und Berichterstattung nach Abschluss des Vertrags die wichtigsten. Wie Duane während seiner Präsentation anmerkte, bestand Fannies Ziel bei all diesen Änderungen darin, Kreditgebern die Möglichkeit zu geben, Mängel früher zu erkennen und zu beheben. Das Team bei Fannie war der Ansicht, dass Kreditgeber mit den Fortschritten bei der QC-Auditsoftware nun über die erforderlichen Tools und Automatisierungsfunktionen verfügen, um dies zu erreichen.
Aus Sicht unserer Kunden hatten viele das Gefühl, dass die Erwartungen von Fannie Mae sozusagen an der Wand standen. Das wichtigste Problem, das wir von Kunden hörten, war der Zeitpunkt der Änderung. Mit dem Marktabschwung haben die Kreditgeber ihr operatives Personal auf breiter Front verkleinert, und die Qualitätskontrolle war von diesen Kürzungen sicherlich nicht ausgenommen. Immer wenn man aufgefordert wird, mehr mit weniger zu erreichen, entsteht ein gewisses Maß an Belastung, aber ich denke, für diejenigen, die bereits über Technologien wie ACES verfügten, um die Probenentnahme, Überprüfungen und Berichterstattung der Qualitätskontrolle zu automatisieren, war die Änderung weniger belastend, als es sonst der Fall gewesen wäre.
HW: Qualitätskontrolle und Compliance gehen oft Hand in Hand. Welche aktuellen Compliance-Probleme/-Trends könnten sich auf die Kreditqualität auswirken?
TG: Einer der Fälle, die unser Compliance-Team aufmerksam beobachtet, ist CFPB v. Townstone Financial, in dem es um die Frage geht, ob ECOA auf Redlining und andere Aktivitäten vor der Antragstellung anwendbar ist. Dieser Fall ist einer von vielen, die die weit gefassten Auslegungen bestehender Regeln und Vorschriften veranschaulichen, die das CFPB verwendet, um Kreditgeber wegen Nichteinhaltung zu rügen.
Wir haben auch gesehen, dass das CFPB eine außerordentlich weitreichende Sichtweise darauf hat, was den „missbräuchlichen“ Aspekt von UDAAP befriedigen kann, und zwar durch eine vorgeschlagene Regel, die die Erhebung von Gebühren für nicht ausreichende Deckung (NSF) für abgelehnte Zahlungstransaktionen an der Verkaufsstelle verbietet. Obwohl diese vorgeschlagene Regel nicht speziell auf Hypothekendarlehen zutrifft, bietet sie einen Einblick in den aktuellen Denkprozess des CFPB und ist daher etwas, dem Kreditgeber in Zukunft besondere Aufmerksamkeit schenken sollten.
Natürlich ist „Junk Fees“ das neueste Schlagwort des CFPB, und das Bureau scheint es besonders auf einige der Gebühren abgesehen zu haben, die von Hypothekendienstleistern und jetzt auch von Kreditgebern erhoben werden. Das Bureau hat kürzlich in seinen Supervisory Highlights, Ausgabe 33 (Frühjahr 2024), 10 spezifische Compliance-Probleme im Zusammenhang mit der Hypothekenverwaltung hervorgehoben, von denen vier das betrafen, was es als unzulässige Gebührenerhebung ansah. Doch zuletzt kündigte das Bureau eine Informationsanfrage (Request for Information, RFI) zu „Junk Fees in Mortgage Closing Costs“ an.
Dies sind nur einige der Compliance-Trends, die wir verfolgen. Wer sich eingehender mit diesen und anderen Themen wie Fair Lending befassen möchte, dem empfehle ich, sich die neueste Folge unserer QC Now-Webinarreihe mit unserer EVP of Compliance Amanda Phillips und Ballard Spahr-Partner Richard Andreano anzusehen.
Welche Ressourcen stehen Kreditgebern angesichts der aktuellen Lage zur Verfügung, um die Kreditqualität besser zu verwalten und die Einhaltung von Vorschriften sicherzustellen?
TG: Fannie Mae bietet zahlreiche Schulungs- und Ausbildungsressourcen an, um Kreditgebern dabei zu helfen, die Kreditqualität zu verbessern. Diese Ressourcen können Kreditgeber online über das Loan Quality Learning Center finden. Darüber hinaus möchte ich Kreditgeber auch auf Fannies Veröffentlichungen Beyond the Guide und Quality Insider verweisen, die eine Menge Einblicke, Erkenntnisse und Best Practices enthalten. Obwohl wir ein begründetes Interesse an diesem Bereich haben, hat sich ACES immer dafür eingesetzt, alle Kreditgeber – nicht nur unsere Kunden – bei ihren Bemühungen zu unterstützen, die Kreditqualität zu verbessern und Risiken und Compliance-Probleme zu mindern. Der Abschnitt „Ressourcen“ auf unserer Website bietet eine Fülle kostenloser Ressourcen, darunter Links zu unserem vierteljährlichen Mortgage QC Industry Trends Report, einer Webinar-Bibliothek auf Abruf und dem Compliance NewsHub.
Trevor Gauthier ist CEO von ACES Quality Management.