Die Zinssätze stiegen im ersten Quartal 2021 um mehr als 2 Prozentpunkte. Dieser blitzartige Zinsanstieg versetzte viele Hypothekenbanken in den Krisenmodus.
Die Kreditgeber sahen, wie der Wert der Agenturdarlehen, die 2021 und Anfang Januar 2022 zu niedrigeren Zinssätzen – im Bereich von 3 % – vergeben wurden, im Laufe des ersten Quartals steil zurückging. Dies wirkte sich negativ auf Liquiditätsoptionen sowohl im Kredithandel als auch im Verbriefungsmarkt als höher verzinsliche Kredite aus [above 5%] anschließend auf den Markt kommen. Die gleiche Zinsspitzendynamik traf auch Nicht-QM-Kreditgeber, wobei die Zinsen für diese Kredite im Berichtszeitraum ebenfalls um einige Punkte auf 6 % bis 7 % stiegen.
„Darlehen, die sich vorher bei 102 oder 103 bewegen würden [above par] wurden im Januar plötzlich zu 99 angeboten, und das war ein wirklich heißes Geschäft“, sagte John Toohig, Geschäftsführer von Whole Loan Trading beiRaymond Jamesin Memphis. „Und dann im Februar 99 [the trading price] wurde 96, und das war immer noch ein heißes Geschäft.
„Dann kam der März, und die Zinsen gingen irgendwie weiter, und das erwischte alle irgendwie auf dem falschen Fuß. Wir begannen, einen ziemlich steilen Abfall zu sehen [in loan prices for lower-rate notes] runter auf 90 oder 91 [below par].
„… Es ist äußerst ungewöhnlich, einen so hohen Rabatt auf voll funktionsfähige, relativ junge Kredite zu sehen“, fügte Toohig hinzu.
Thomas Yoon, Präsident und CEO eines Nicht-QM-KreditgebersÜbertreffen Sie Kapitalfügte hinzu, dass die Wohnungswirtschaft Ende 2021 und Anfang 2022 am Ende eines historischen Refinanzierungsbooms stand.
„Und als die Margen komprimiert wurden, und zwar schnell [because of the spike in interest rates], jeder musste sofort reagieren“, sagte er. „Das führte zu Entlassungen in der Branche und zur Größenanpassung, Verkleinerung, wie auch immer Sie es nennen wollen.
„Das passiert immer nach einem Refi-Boom. Aber das Besondere daran war diesmal, dass die Zinsen noch nie so schnell gestiegen sind wie in so kurzer Zeit.“
Die gute Nachricht ist laut Toohig und Yoon, dass die extreme Zinsvolatilität im zweiten Quartal 2022 bisher nachgelassen hat. Beide sind sich einig, dass die Branche noch nicht vollständig aus dem Gröbsten heraus ist, da die Zinssätze immer noch viel höher sind als im Jahr 2021 und in den kommenden Monaten weiter steigen könnten, da die Federal Reserve die Inflation weiterhin bekämpft, indem sie ihren Leitzins erhöht und ihr Portfolio verkleinert hypothekenbesicherte Wertpapiere.
Dennoch hat sich ein guter Teil der niedrigverzinslichen Hypothekenpapiere durch das System gearbeitet und wird durch höherverzinsliche Hypothekendarlehen ersetzt. „Die Hoffnung ist, dass wir eine ganze Reihe von Coupons zu aktuellen Zinssätzen von 5,5 % oder 5,25 % platzieren können [into the system] damit wir zurückkommen können [a new normal]“, sagte Toohig.
„Es gibt immer noch eine Menge von diesem Papier da draußen. Wir haben 2 Milliarden Dollar davon gesehen [trade] letzte woche allein [in late May],” er fügte hinzu. „Also, wir haben das Deck noch nicht vollständig geräumt, aber wir haben in Q1 einen ziemlich guten Biss gemacht.“
Yoon sagte, er erwarte nicht, dass sich die Zinsen in Zukunft so schnell nach oben bewegen werden wie im ersten Quartal des Jahres, da die aggressive Zinspolitik der Fed und andere wirtschaftliche Gegenwinde „bereits jetzt in den Markt zurückgekehrt“ seien.
„Und jeder ist mehr an der Idee interessiert, dass Marktvolatilität und höhere Zinsen für den Rest dieses Jahres anhalten werden, sodass jeder wahrscheinlich besser darauf vorbereitet ist, mit den Umständen umzugehen, falls sich die Zinsen schnell bewegen“, fügte er hinzu. „Wir sind eine Non-QM-Plattform, die alle unsere Agenturtickets hat, aber wissen Sie, 85 % bis 90 % unserer Produktion sind Non-QM. Wir befinden uns in einem Umfeld, in dem wir expandieren und wachsen wollen, selbst mitten in dem Zyklus, in dem wir uns gerade befinden.
„Non-QM ist ein antizyklisches Produkt. Wenn also die Zinsen steigen und der Markt schrumpft, wird Nicht-QM zu einem beliebteren Produkt“, fügte Yoon hinzu.
Nicht-QM-Kreditgeber haben es hauptsächlich mit Ankaufskrediten zu tun, die ein weitaus intensiveres Underwriting erfordern als Agenturkredite und nach der Finanzierung in vielen Fällen schnell aus der Bilanz entfernt werden müssen, um die Liquidität aufrechtzuerhalten. Dies wird in der Regel durch Verkäufe von Gesamtkrediten oder Verbriefungen von Eigenmarken zusammen mit Hedging erreicht – wie z. B. die Verwendung von Terminkontrakten Dritter, die den Verkauf von Großkrediten zu einem zukünftigen Zeitpunkt zu einem vorher festgelegten Satz ermöglichen.
Nicht-QM-Hypotheken umfassen Kredite, die nicht von einer Regierung oder „Agentur“ durchgesetzt werden könnenFannie MaeoderFreddy Mac. Die Kreditgeber, die aus dem Nicht-QM-Bereich stammen, nutzen alternative Einkommensdokumente, da Kreditnehmer sich nicht auf herkömmliche Gehaltsabrechnungen verlassen können oder anderweitig außerhalb der Kreditrichtlinien der Agentur liegen. Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienflotter, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditherausforderungen konfrontiert sind, wie z. B. frühere Insolvenzen.
Yoon sagte, die Zinskrise im ersten Quartal habe Excelerate gezwungen, einige seiner Mitarbeiter zu beurlauben, „weniger als 5 %“, aber er fügte hinzu, dass die meisten der Beurlaubten inzwischen wieder an die Arbeit zurückgekehrt seien. Das Unternehmen beschäftigt derzeit rund 450 Mitarbeiter, fügte er hinzu.
„Wir haben ein kleines Rightsizing vorgenommen, wahrscheinlich weniger als 5 % [of our staff], und die meisten von ihnen waren beurlaubt “, sagte Yoon. „Seitdem haben wir den Großteil dieser Mitarbeiter zurückgeholt und befinden uns derzeit im Expansionsmodus.
„Wir haben unserem Unternehmen mehrere Senior Leadership Manager hinzugefügt, und wir möchten dies fortsetzen [growth] Strategie [being pursued] bevor uns der Markt im ersten Quartal verrückt gemacht hat.“
Ein Teil dieses Wachstums beinhaltet den Plan von Excelerate, seine erste Private-Label-Wertpapiertransaktion bis zum Jahresende abzuschließen.
„Wir hatten damit gerechnet, unsere erste Verbriefung durchzuführen, aber statt im dritten Quartal wird es wahrscheinlich im vierten Quartal sein“, sagte Yoon. „Außerdem statt zwei [this year]werden wir wahrscheinlich nur einen machen, einfach weil uns die Volatilität im ersten Quartal wirklich gezwungen hat, einen Teil unseres Spielplans zu verschieben.
„Aber in Bezug darauf, dass wir unsere eigenen Verbriefungen durchführen, hat sich das nicht geändert. Wir engagieren uns aktiv dafür. Abgesehen von der Optimierung der Zeitpläne hat sich unsere allgemeine Vision und unser Ausblick für dieses Jahr nicht geändert.“
Yoon sagte, dass Excelerate auch in Technologie investiert, um sicherzustellen, dass der Kreditgeber am vorderen Ende der Glockenkurve für Innovation und Akzeptanz steht. Zu den Plänen gehört die Entwicklung einer automatisierten Underwriting-App für Nicht-QM-Darlehen, sagte er. Die erste Version des Programms wird voraussichtlich noch in diesem Jahr auf den Markt kommen, fügte Yoon hinzu, und es wird eher wie eine Kreditpreis- und Qualifizierungs-App funktionieren, die Benutzern, die grundlegende Antragsinformationen bereitstellen, zeigt, für welche Kreditprogramme sie sich qualifizieren und zu welchen Zinssätzen.
„Aber jede Phase startet [or new iteration of the app] was wir danach tun, wird mehr und mehr von unserer KI integrieren [artificial intelligence] Technologie dahinter“, sagte Yoon. „Letztendlich wird es zu einer Front-End-Underwriting-Plattform für unsere eigenen Nicht-QM-Darlehen.
„Da das Nicht-QM-Geschäft immer mehr zur Ware wird und progressiver und fortschrittlicher wird, hoffe ich, dass unser Unternehmen dabei an vorderster Front stehen wird.“
Yoon fügte hinzu, dass die neue App auch „auf der Rückseite als Blockchain-fähig gebaut“ werde. Er sagte, die Blockchain-Technologie ermögliche es, intelligente Verträge zu erstellen, die nicht gefälscht werden können und „technisch keinen Titel oder kein Treuhandkonto zur Validierung erfordern, was bedeutet, dass die Blockchain als Plattform dienen kann, auf der „Verkäufer und Käufer einen Vertrag abschließen … ein Smart Contract, der in der Blockchain gespeichert ist, und das wäre möglicherweise ein Spielwechsler, der mit einem Immobilienkaufvertrag oder … Notizen gemacht werden könnte [securities].“
Die Blockchain-Technologie verknüpft Transaktionsaufzeichnungen sofort in einer verschlüsselten Datenkette, die über ein Netzwerk verteilter Computer reproduziert wird, wodurch eine transparente, aber unauslöschliche und authentifizierte Cyber-Aufzeichnung oder ein Hauptbuch entsteht, auf das autorisierte Parteien sicher zugreifen können. Yoon sagte, dass die vollständige Einführung der Technologie in der Industrie noch Jahre entfernt ist, aber sie hat das Potenzial, die Welt der Hypothekenkredite zu verändern.
Auch wenn Yoon von Excelerate eine bessere Zukunft für den Hypothekenmarkt voraussieht, insbesondere für Nicht-QM-Kreditgeber, bedeutet das nicht, dass die neue Normalität mit der alten Normalität identisch ist. Ein aktueller Prognosebericht für den Private-Label-Verbriefungsmarkt spiegelt diese Realität wider.
„Wir gehen weiterhin davon aus, dass 2022 als Rekord abschließen wird [post-global financial crisis] Emissionsjahr mit insgesamt fast 131 Milliarden US-Dollar [prime, non-prime and credit-risk transfer] Ausgabe,”Kroll Bond Ratingagenturheißt es in einem im letzten Monat veröffentlichten Marktprognosebericht. „… KBRA geht davon aus, dass das zweite Quartal 2022 aufgrund steigender Zinsen und eines ungünstigen Spread-Umfelds für Emittenten bei rund 38 Milliarden US-Dollar abschließen und das dritte Quartal in den Segmenten Prime, Non-Prime und Kreditrisikotransfer weiter auf 29 Milliarden US-Dollar sinken wird.
„… Ähnliche Themen könnten bis 2023 andauern, was dazu führen würde, dass die Prime-Emission weiter negativ beeinflusst wird. Die Nicht-Primzahl [including non-QM] Die erwartete Emission des Sektors wird voraussichtlich im Jahr 2023 moderat steigen [rate] Spreads normalisieren sich nach einem steilen Anstieg [in early 2022].“
Im April, als die Zinskrise ihren Höhepunkt erreichte, sagte Yoon zu HousingWire, er sei zuversichtlich, dass das Nicht-QM-Originierungsvolumen bei Excelerate immer noch die 2021-Marke des Kreditgebers von 2,6 Milliarden US-Dollar überschreiten und wahrscheinlich „über 4 Milliarden US-Dollar liegen würde“. Anfang Juni sagte Yoon, er sei immer noch sicher, dass die Produktion in diesem Jahr die Marke von 2021 in den Schatten stellen werde, aber er hat seinen Optimismus etwas nach oben gemildert, indem er darauf hinwies, dass die Nicht-QM-Produktion von Excelerate im Jahr 2022 „2,6 Milliarden US-Dollar überschreiten wird, aber wahrscheinlich ist [will be] unter 4 Milliarden Dollar.“
Das ist aber immer noch Wachstum.
„Keine Frage [lower-rate loans are still] mit Rabatten verkauft werden. Das ist absolut wahr“, fügte Toohig hinzu. „Aber ich denke, wir haben dieses Problem weitgehend gelöst.“
Der Post-Non-QM-Kreditgeber Excelerate Capital, der seine Flügel in einem neuen normalen Markt ausbreitet, erschien zuerst auf HousingWire.