Erleben wir den Beginn einer Marktverschiebung bei der Hypothekennachfrage? Insbesondere die Hypothekenzinsen sind allmählich gesunken, und wir haben zum ersten Mal seit Mitte März zwei aufeinanderfolgende Wochen positiver Kaufantragsdaten beobachtet. Während ich normalerweise ein anhaltendes Wachstum von 12 bis 14 Wochen bevorzuge, bevor ich zu dem Schluss komme, dass es einen grundlegenden Wandel gegeben hat, deutet die niedrige Messlatte bei den Kaufantragsdaten darauf hin, dass selbst eine geringfügige Veränderung die Nachfrage ankurbeln könnte, wenn die Hypothekenzinsen weiter fallen.
Lassen Sie uns die Daten genauer untersuchen, um diese Entwicklungen besser zu verstehen.
Kaufantragsdaten
Als die Hypothekenzinsen Ende 2022 und 2023 um mehr als 1 % fielen, erlebten wir einen anhaltenden Aufschwung bei den Kaufantragsdaten, was schließlich zu höheren monatlichen Verkaufszahlen führte. Dann stiegen die Zinsen und drückten die Nachfrage wieder in die Nähe der Tiefststände dieses Konjunkturzyklus. Darüber und über den jüngsten Bericht über bestehende Eigenheimverkäufe habe ich hier geschrieben.
Da die Hypothekenzinsen wieder sinken und einige Arbeitsmarktdaten einem weiteren Abwärtsrisiko ausgesetzt sind, ist es an der Zeit, genau zu beobachten, wie viel Nachfrage niedrigere Zinsen erzeugen werden, wenn sie in den nächsten 6-12 Monaten weiter fallen. Bis jetzt hatten wir gerade zwei aufeinanderfolgende Wochen mit positivem Wachstum, wobei die Hypothekenzinsen immer noch bei etwa 7 % liegen.
Seit Beginn der sinkenden Hypothekenzinsen im November 2023 haben wir 14 Positivdrucke, 13 Negativabzüge Und zwei flache Drucke in den wöchentlichen Daten. Als die Hypothekenzinsen jedoch Anfang des Jahres zu steigen begannen, beobachteten wir einen Rückgang der Nachfrage. Die Daten für das laufende Jahr 2024 sind ungünstig, mit 8 Positivabzüge, 13 Negativabzüge Und zwei Flache Drucke. Dies deutet darauf hin, dass wir bei hohen Zinssätzen kein reales Wachstum der Hypothekennachfrage erleben und dass es sich bei den Schwankungen, die wir in den Daten sehen, lediglich um Erholungen von niedrigen Niveaus handelt.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
In Anbetracht der Schwäche der Wirtschaftsdaten der letzten Woche, mit Einzelhandelsumsätzen und Wohnungsbaubeginnen auf dem Niveau der COVID-19-Rezession, über die ich hier geschrieben habe, hat sich die 10-Jahres-Rendite gut gehalten. Das bedeutet, dass es noch schwächerer Wirtschaftsdaten bedarf, damit die 10-Jahres-Rendite unter 4,20 % fällt und weiter sinkt. Die Hypothekenzinsen haben sich in keiner Weise stark verändert.
Hypothekenspreads
Die Spanne zwischen dem 30-jährigen Hypothekenzins und der 10-jährigen Rendite ist seit 2022 ein Problem und hat sich nach der Bankenkrise im März 2023 noch verschärft. In diesem Jahr haben sich die Spannen jedoch verbessert.
Wenn wir die schlechtesten Spreads aus dem Jahr 2023 nehmen und diese heute einbeziehen würden, wären die Hypothekenzinsen 0,47 % höher. Obwohl wir bei den Spreads weit vom Durchschnitt entfernt sind, ist die Tatsache, dass wir in diesem Jahr diese Verbesserung gesehen haben, ein Plus.
Wöchentliche Daten zum Wohnungsbestand
Der Lagerbestand hat diese Woche einen weiteren meiner Zielwerte erreicht, also viermal in diesem Jahr! Meine Faustregel war, dass der Lagerbestand wöchentlich einige positive Werte aufweisen sollte zwischen 11.000 Und 17.000 solange die Zinsen über 7,25% liegen. Letzte Woche sahen wir ein positives Bestandswachstum von 13.593!
- Wöchentliche Bestandsveränderung (14. Juni – 21. Juni): Der Bestand stieg von 620.539 Zu 634.132
- In der gleichen Woche des Vorjahres (16. Juni 23. Juni) stieg der Lagerbestand von 451.808 Zu 460.668
- Der Allzeittiefststand der Lagerbestände lag im Jahr 2022 bei 240.497
- Diese Woche ist der Lagerbestandshöchststand für 2024 bei 634.132
- Zum Vergleich: Die aktiven Angebote für diese Woche im Jahr 2015 waren 1.180.937
Daten zu neuen Inseraten
Eine weitere positive Entwicklung für 2024 ist das Wachstum bei den Daten zu neuen Angeboten, da die meisten Verkäufer Käufer sind. Zwar sind wir noch nicht wieder beim üblichen Trend von 2013 bis 2019 angelangt, aber die Tatsache, dass wir Wachstum verzeichneten, ist ein Pluspunkt. Jetzt ist der Kontext entscheidend: Die Daten zu den neuen Angeboten für 2023 waren auf dem niedrigsten Stand aller Zeiten und 2024 scheint der zweithöchste Wert zu sein. Ich nehme diesen kleinen Sieg jedoch mit.
Das einzige Problem mit 2024 ist, dass die Wachstumsrate etwas langsamer ist als erwartet und es nicht so aussieht, als würde ich dieses Jahr das absolute wöchentliche Minimum für einen saisonalen Spitzenwert von 80.000 erreichen. Hier sind die neuen Angebote der letzten Woche aus den letzten Jahren:
- 2024 71.678
- 2023: 62.374
- 2022: 83.347
Preisnachlassprozentsatz
In einem durchschnittlichen Jahr wird ein Drittel aller Häuser im Preis gesenkt – das ist nur die traditionelle Wohnbauaktivität. Wenn die Hypothekenzinsen steigen, sinkt die Nachfrage und der Prozentsatz der Preissenkung steigt. Wenn die Zinsen fallen und die Nachfrage steigt, kann der Prozentsatz der Preissenkung sinken. Diese Datenlinie ist saisonal, und wir haben seit Ende März ein konstantes Wachstum des prozentualen Preisnachlasses im Jahresvergleich festgestellt. Das ist ganz anders als das, was wir im Jahr 2023L gesehen haben, selbst als die Hypothekenzinsen auf 8 % zusteuerten, waren die prozentualen Preisnachlassdaten im Jahresvergleich negativ. Natürlich hatten wir letztes Jahr weniger Lagerbestände.
Vor ein paar Wochen, in der HousingWire Daily-Podcast Ich habe bereits erwähnt, dass sich die Daten zu Preissenkungen in der zweiten Jahreshälfte abkühlen werden. Hier sind die prozentualen Preissenkungen der letzten Woche im Vergleich zu den letzten Jahren:
- 2024: 37 %
- 2023: 32 %
- 2022: 29 %
Ausstehende Verkäufe
Nachfolgend finden Sie unsere wöchentlichen Daten zu ausstehenden Verträgen im Jahresvergleich, um die Nachfrage in Echtzeit anzuzeigen. Da es mehr Verkäufer gibt, die auch Käufer sind, haben wir dieses Jahr etwas mehr Nachfrage. Diese Vertragsdaten werden steigen, wenn die Hypothekenzinsen sinken und niedrig bleiben. Aus diesem Grund ist es wichtig, die 10-Jahres-Rendite, Hypothekenkaufanträge und wöchentlichen Daten zu ausstehenden Verträgen zu verfolgen, um Echtzeit-Hinweise zur Nachfrage zu erhalten, lange vor den Berichten über den Verkauf bestehender Eigenheime.
- 2024: 396.153
- 2023: 385.699
- 2022: 449.777
Die kommende Woche: Immobilienpreise, Immobilienverkäufe und Reden der Fed
Diese Woche haben wir ein paar Berichte zum Wohnungsmarkt: Neue Eigenheimverkäufe, die für den Konjunkturzyklus entscheidend sind; bevorstehende Eigenheimverkäufe; und zwei Berichte zum Eigenheimpreisindex. Es halten viele Reden von Fed-Präsidenten, und es wird immer interessanter zu sehen, ob sich ihre Ausdrucksweise ändert.
Der Arbeitsmarkt in Amerika ist nicht mehr angespannt, selbst Fed-Chef Powell hat endlich zugegeben, dass einige der Arbeitsmarktdaten wieder auf dem Niveau vor COVID-19 liegen. Meiner Meinung nach ist damit die Grundlage dafür gelegt, dass einige Fed-Mitglieder, die keine Rezession sehen wollen, gemäßigter klingen können, wenn sich die Arbeitsmarktdaten verschlechtern.