Nach dem neuesten Stand Jahresbericht an den Kongress bis zum US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verzeichnete das Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase (H4P)-Programm seinen Anteil an den gesamten HECM-Befürwortungen im Jahr 2023 auf den höchsten Stand seit 2019.
Das heißt nicht viel. H4P-Befürwortungen machten etwa 6 % der 32.963 befürworteten HECMs aus Bundeswohnungsverwaltung (FHA)-Versicherung in diesem Geschäftsjahr. Es stellte eine bescheidene Erholung für eine stark untergenutzte Option innerhalb eines größeren und ebenso untergenutzten Kreditprogramms dar, das von der Bundesregierung gefördert wurde.
Dennoch sind in den letzten sieben Monaten Anzeichen neuen Lebens aufgetaucht. Im Oktober kündigte die FHA eine Reihe neuer H4P-Programmbestimmungen an, die das Reverse-for-Purchase-Programm besser mit Forward-Purchase-Programmen in Einklang bringen könnten. Und obwohl HUD kürzlich einige dieser Änderungen zurückgenommen hat, reagierten Branchenexperten dennoch positiv auf das Nettoergebnis der neuen H4P-Richtlinien.
Dies hat dazu geführt, dass 2024 ein aktives Jahr für H4P-Gespräche ist, aber die Branche ist sich uneinig, ob es in den kommenden Monaten und Jahren ein großer Segen für die Umkehr des Hypothekengeschäfts sein wird oder nicht.
Bildung und neue Geschäftsfelder
RMD sprach mit drei nationalen Managern verschiedener Kreditunternehmen, die sich mit umgekehrten Hypothekenprodukten befassen. Sie tauschten Ideen darüber aus, wie sehr H4P aktive Gespräche, Volumenprognosen und tatsächliche Geschäfte vorantreibt. Alle sind sich einig, dass das Produkt viel Potenzial hat, aber wie man dieses Potenzial realisieren kann, ist nicht ganz klar.
Für Shannon Robinson, Vizepräsidentin für Reverse Lending bei Neue amerikanische Finanzierung (NAF) habe das erneute Interesse an H4P im Vergleich zu 2023 zu mehr Geschäften geführt, sagte sie.
„Ich glaube, wir haben dieses Jahr schon mehr Einkäufe getätigt als letztes Jahr, es wird also definitiv ein großer Teil des Geschäfts“, sagte sie. „Die Aufmerksamkeit, die wir auf H4P lenken, hat die Leute nur noch neugieriger gemacht. Der Bestand ist so niedrig, dass die Leute herausfinden wollen, wie sie in ein Eigenheim einziehen können.“
Dies hat dazu geführt, dass NAF-Mitarbeiter mehr gezielte H4P-Gespräche mit potenziellen Kunden führen, die möglicherweise nicht wussten, dass dieser Teilbereich des HECM-Programms existiert – was einerseits die Vorlaufzeiten verlängert, um Kreditnehmer ausreichend zu informieren. Andererseits hat das gestiegene Interesse das Unternehmen dazu veranlasst, mehr H4P-Kredite abzuschließen, sagte sie.
„Wir haben tatsächlich ziemlich viele Empfehlungen von unseren Forward-Loan-Beratern erhalten, die zu Kauftransaktionen geführt haben“, sagte sie. „Das ist ihr täglich Brot, darin sind sie hervorragend, und sie arbeiten wirklich eng mit Bauträgern zusammen.“
Robinson fügte hinzu, dass die Forward-Lending-Experten der NAF regelmäßiger auf die Fachkompetenz der Reverse-Abteilung zurückgreifen.
Ein schlafender Riese?
Auf die Frage, ob H4P als „schlafender Riese“ betrachtet werden könne – in dem Sinne, dass es irgendwann in der Zukunft dazu beitragen könnte, das Geschäft mit umgekehrten Hypotheken anzukurbeln – waren die Verantwortlichen einigermaßen gespalten.
„Ich denke, es gibt einen Teil der Bevölkerung, der sich verkleinern möchte und sich vielleicht nicht sicher ist, welche Möglichkeiten er hat“, sagte Ryan Ogata, Executive Vice President für Reverse Mortgage Lending bei Garantierter Preis.
„Aus verschiedenen Gründen ist dieses HECM for Purchase meiner Meinung nach eine großartige Möglichkeit für jemanden, eine Immobilie zu verkaufen, aus der er herausgewachsen ist, mehr vom Verkaufserlös aus diesem Verkauf in der Tasche zu behalten und die verkleinerte Immobilie kaufen zu können Eigentum.”
Die aktuelle Dynamik im Zusammenhang mit hohen Immobilienpreisen, begrenzten Lagerbeständen und historisch hohen Zinssätzen trage zu längeren Wohneigentumsdauern bei, sagte Ogata, und ältere Hausbesitzer, die irgendeine Art von Veränderung anstreben, könnten unsicher sein, wie sie weitermachen sollen.
„Sie sehen die Notwendigkeit, diesen Übergang zu erleichtern, wissen aber nicht wirklich, wie sie das anstellen und dabei so viel Liquidität wie möglich behalten können“, sagte er. „Hier kommt dieses Produkt ins Spiel.“
Für Jesse Allen, Präsident der 55+ Lending Division bei OneTrust EigenheimdarlehenH4P hat viel Potenzial, aber er glaubt nicht, dass es den Standard eines „schlafenden Riesen“ erreichen wird.
„In Wirklichkeit glaube ich das nicht“, sagte er. „In einem schwierigen Markt suchen viele Leute nach Wundermitteln. Ich denke, harte Arbeit und eine intelligente, verantwortungsvolle Kultur der kontinuierlichen Verbesserung führen langfristig zum nachhaltigsten Erfolg. Meine Betriebsphilosophie hier basiert auf Menschen, einer Visionsausrichtung, Systemen und operativer Exzellenz, um diese zu erreichen – und einer Kultur der kontinuierlichen Verbesserung.“
Potenzial ist real
Nach seinem Wiedereinstieg in das umgekehrte Hypothekengeschäft im Jahr 2016 sagte Allen, dass seine Sichtweise angesichts der damaligen Akzeptanzraten anders hätte sein können. Jetzt habe sich seine Sichtweise geändert, aber das schmälere nicht das Potenzial für ein starkes Wachstum des H4P-Programms in den kommenden Jahren, sagte er.
„Ich denke, es ist eine riesige Chance, insbesondere angesichts der aktuellen Erschwinglichkeit, Menschen zu helfen, die das Gefühl haben, an einen Ort gebunden zu sein, den sie nicht als ihr Traum-Altersheim betrachten“, sagte er. „Für Bauträger ist es eine Möglichkeit, Hausbesitzern den Kauf ihres Traum-Altersheims mit Modernisierungen und der richtigen Wohngegend in der Nähe von Freunden und Familie zu ermöglichen.“
Es gibt auch ein Element, das älteren Hausbesitzern das Gefühl geben könnte, mehr Kontrolle darüber zu haben, wie ihr Ruhestand verläuft, sagte er.
„Ich denke, dass es als Produkt eine Stärke darstellt, viel mehr, als die Akzeptanzrate von 6 % vermuten lässt“, sagte Allen. „Da ist eine Lücke. Ich bin davon überzeugt, dass wir eine Geschichte kontinuierlicher Verbesserung erleben werden.“
Ogata schien dieser Idee zuzustimmen und sagte, dass die Verbreitung guter Informationen dem Programm helfen werde, sein Potenzial besser auszuschöpfen.
„Da immer mehr korrekte Informationen über das HECM-Programm in die Hände der Verbraucher gelangen und wir als Branche unsere Aufklärungsarbeit über die Sicherheitsvorkehrungen verbessern, denke ich, dass die von mir erwähnte Reduzierung der Beschäftigtenzahlen auch eine viel stärkere Akzeptanz finden wird“, sagte er.
Auch hinsichtlich des Wachstumspotenzials ist Robinson optimistisch.
„Ich denke, die Chance ist die gleiche; sie war schon immer da. Wir haben nur nicht gesehen, dass sie sich durchgesetzt hat“, sagte sie. „Nicht jeder ist gut darin, zwischenmenschliche Transaktionen durchzuführen, aber den Kreditsachbearbeitern, die hier sind, helfen wir durch diesen Prozess.“
„Wir verstehen die Veränderungen, die sich ergeben haben, und wir werden unser Bestes tun, um unsere Agenten und Kreditsachbearbeiter weiterhin zu unterstützen, während wir alle diese Veränderungen bewältigen. Aber ich sehe es als eine großartige Gelegenheit, den HECM for Purchase weiter auszubauen und auszubauen.“