„Was wäre, wenn Hausbesitzer Eigenheimkapital nutzen könnten, ohne Schulden aufzunehmen?“
Wann Hometap Das 2017 ins Leben gerufene Fintech mit Sitz in Boston bot Hausbesitzern, die nach einer Alternative zu einem Kredit suchen, eine unorthodoxe Antwort auf diese Frage. Durch eine Eigenheiminvestition können Eigenheimbesitzer im Voraus Bargeld im Austausch für einen Anteil am zukünftigen Wert des Eigenheims erhalten. Im Gegenzug erhält Hometap innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren einen vereinbarten Prozentsatz des Verkaufspreises oder Schätzwertes.
Anstatt zusätzliche Schulden wie eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) oder ein Home-Equity-Darlehen aufzunehmen, um Eigenkapital zu erschließen, sind diese Geschäfte – oft als Home-Equity-Vereinbarungen (HEAs) oder Home-Equity-Investitionen (HEIs) bezeichnet – schuldenfrei „Eigenkapitalbasierte Finanzierungen, die Kunden mit unterschiedlichen finanziellen Bedürfnissen entlasten“, sagte Dan Burnett, Leiter Anlegerprodukt bei Hometap.
„Wir betrachten dies als eine neue Anlageklasse im Immobilienökosystem und als Ergänzung zu den traditionellen Schuldenoptionen, die es heute gibt“, sagte Burnett.
Hometap gehört zu einer Handvoll Unternehmen – darunter Einklang, Freischalten, Punkt Und Streben – die Eigenheiminvestitionen anbieten. Als Gegenleistung dafür, dass Hausbesitzer einen Pauschalbetrag in bar erhalten, erhalten sie einen Anteil am zukünftigen Wert oder an der künftigen Wertsteigerung des Hauses.
Fintechs, die sich mit Wohneigentumsinvestitionen befassen, gibt es schon seit fast zwei Jahrzehnten, aber erst vor kurzem wurden einige von ihnen von Großinvestoren unterstützt, die das Hochschulprodukt in den Mainstream bringen wollten.
„Erschwinglichkeit war schon immer eine Herausforderung“, sagte Ashkán Zandieh, geschäftsführender Gesellschafter und Branchenvorsitzender der Zentrum für Immobilientechnologie und Innovation. „Darüber hinaus bedient das konventionelle Underwriting die New-Age-Wirtschaft wie etwa Gig-Worker nicht, daher besteht eine Nachfrage nach alternativen Finanzierungen.
„Und angesichts der steigenden Immobilienpreise und der wachsenden Belastung durch traditionelle Hypothekenschulden versuchen Hausbesitzer, ihr Eigenheimkapital anzuzapfen, ohne zusätzliche Schulden aufzunehmen.“
Die Eigenheiminvestition ist für viele Eigenheimbesitzer ein neues Konzept und im Vergleich zur Größe des traditionellen Hypothekenmarkts immer noch klein. Das jährliche Investitionsvolumen in den USA wird auf 2 bis 3 Milliarden US-Dollar geschätzt, eine Zahl, die von Home-Equity-Investmentgesellschaften geschätzt wird.
Es wird jedoch erwartet, dass der Markt wächst, da Hochschulunternehmen Partnerschaften mit Hypothekengebern und Immobilienmaklern anstreben. Auch die bewerteten Verbriefungen von Home-Equity-Vereinbarungen und Home-Equity-Investitionen geben Anlass zu Optimismus hinsichtlich einer weiteren Expansion, da sie signalisieren, dass institutionelle Anleger sich für die Anlageklasse interessieren, hieß es aus Quellen GehäuseDraht.
Wendepunkt
Ein Wendepunkt für den Home-Equity-Investmentmarkt kam mit dem Abschluss der ersten gerateten Verbriefung von durch HEAs besicherten Schuldverschreibungen im September 2023. Die Schuldverschreibungen wurden von Unlock Technologies herausgegeben und von einer privaten Investmentfirma ausgegeben Saluda-Qualität und bewertet von DBRS Morningstar.
Das Rating von DBRS Morningstar für die Verbriefung in Höhe von 224 Millionen US-Dollar eröffnet neue Arten von Anleihekäufern, die von Natur aus niedrigere Kapitalkosten haben, sagte Ryan Craft, CEO von Saluda Grade.
„Mehr Verbriefungen, eine größere Verfügbarkeit von verbrieftem Anlegerkapital und schließlich die Ratings, die jetzt auf den Markt kommen, dürften die Finanzierungskosten senken. Und das hat bereits begonnen“, sagte Craft.
Die Bedeutung einer Bewertung bestehe darin, dem Markt mehr „Tiefe“ zu verleihen, sagte Eoin Matthews, Mitbegründer von Point.
Punkt und Redwood Trust schloss im Oktober 2023 die erste Verbriefung von Points Eigenheiminvestitionsvermögen ab und emittierte forderungsbesicherte Wertpapiere mit einem Rating von etwa 139 Millionen US-Dollar.
„Es handelt sich um viel mehr Kapital – insbesondere Versicherungskapital – das das Rating benötigt, um die Anleihe kaufen zu können“, sagte Matthews. „Das Rating eröffnet also einfach diese riesige Welt. Um die Größenordnung zu verdeutlichen: Das Versicherungskapital beläuft sich auf etwa 8 Billionen US-Dollar, und etwa die Hälfte davon fließt in die Anleihenwelt.“
Seitdem Unlock und Saluda Grade im August 2021 die erste Verbriefung mit Home-Equity-Vereinbarungen abgeschlossen haben, wurden mindestens acht weitere HEI-artige Verbriefungen im Gesamtwert von 1,89 Milliarden US-Dollar abgeschlossen.
Craft geht davon aus, dass diese Shared-Equity-Angebote „weitaus regelmäßiger“ auf den Markt kommen werden, wobei bis Ende dieses Jahres mindestens fünf davon erwartet werden.
„Wir sehen aufgrund der Vielzahl an Emittenten in diesem Bereich mehrere Transaktionen, ein besseres Verständnis der Produkte und verbrieften Strukturen und jetzt auch die Verfügbarkeit von Ratings“, sagte Craft. „Wir sehen bereits eine Preiskompression auf dem Markt für verbriefte Schuldtitel, die sich letztendlich auf die Preisgestaltung des Produkts und die Wettbewerbsfähigkeit des Marktes auswirken wird, was wahrscheinlich zu sinkenden Preisen führen wird.“
Mögliche Partnerschaften
Eigenheiminvestitionen dürften für den Markt für Eigenheimfinanzierungsprodukte unverzichtbar werden. Hypothekengeber und Immobilienmakler müssen HEI-Angebote in ihre Geschäfte integrieren, sagte John Arens, Leiter der Geschäftseinheit bei Aspire, einer HEI-Plattform im Besitz von Redwood Trust.
„Wir glauben, dass HEI das Potenzial hat, eine transformative Innovation in der Eigenheimfinanzierung zu sein, nicht nur als Eigenkapitalzugangsprodukt, sondern auch als Anzahlungsbeitragsprodukt“, sagte Arens.
In diesen Fällen geht es darum, den Verbrauchern die Möglichkeit zu geben, das Eigenkapital ihrer aktuellen Immobilie zu nutzen, um die Kosten einer Anzahlung für einen Neukauf zu senken. Käufer können ihre monatliche Hypothekenzahlung reduzieren und möglicherweise auf eine private Hypothekenversicherung verzichten – eine Voraussetzung, wenn Käufer einen herkömmlichen Kredit mit einer Anzahlung von weniger als 20 % des Kaufpreises aufnehmen.
„Ich denke, das ist wahrscheinlich der Ort, an dem Sie auf lange Sicht die beste Produktmarktanpassung innerhalb der Immobilienbranche haben werden – die Hebelung von Eigenkapital, um einem Verbraucher zu helfen, in Zukunft ein Haus zu kaufen“, sagte Michael Micheletti, Chief Marketing Officer bei Unlock.
Partnerschaften mit Immobilienmaklern oder Hypothekengebern, um Hausbesitzer und Käufer über HEI-Produkte aufzuklären, werden von entscheidender Bedeutung sein, sagten die von HousingWire befragten Unternehmen. Mangelndes Wissen der Verbraucher ist eine der größten Herausforderungen dieser Fintechs.
„Während das heutige Home-Equity-Produkt in der Welt der Eigenkapitalfinanzierung damit beginnt, sich zu einem Kaufprodukt zu entwickeln, wird für Hausbesitzer sicherlich das Immobilienmakler-Ökosystem ein wichtiger Akquisitionspunkt sein. Und wir glauben, dass Entwickler von HEAs wie Unlock sicherlich darauf abzielen werden“, sagte Craft.
Redwood beispielsweise kauft seit 2019 Hochschulen von Drittgebern und versorgt Teile des Hypothekenmarkts ohne Agenturen mit Liquidität. Durch diese Bemühungen hat Redwood heute ein breites Netzwerk von etwa 190 korrespondierenden Originator-Partnern aufgebaut.
„In den letzten Quartalen haben wir begonnen, mit Verkäufern zusammenzuarbeiten, um unser HEI-Produkt bei ihren Kunden einzuführen“, heißt es in einem Aktionärsbrief des Redwood Trust zum Jahresende 2023.
„Um die Chancen, die wir im Eigenheimkapital sehen, weiter zu nutzen, haben wir im Januar auch ein traditionelles Second-Lien-Hypothekenprodukt für unser Netzwerk eingeführt. Die Kombination aus Second-Lien-Darlehen und HEI hat zu einem einzigartigen, koordinierten Lösungspaket für unsere Originationspartner geführt.“
Drohende Herausforderungen
Die geringe Größe des Marktes für Eigenheiminvestitionen bedeutet Wachstumspotenzial, bedeutet aber auch weniger Regulierungen im Vergleich zur Hypothekenbranche, die strenge Offenlegungs- und Schutzmaßnahmen für Verbraucher erfordert.
„Aus Sicht des Verbraucherschutzes ist es ein bisschen wie ein Wilder Westen“, sagte Jenny Song, Direktorin bei Navitas Capitalein auf Immobilien und Bautechnologie spezialisiertes Risikokapitalunternehmen.
Song wies darauf hin, dass Fintech-Unternehmen durch bestimmte Vertragsstrukturen, die für die Kunden benachteiligend seien, in der Lage seien, Renditen für ihre Investoren zu erzielen. Und weil es unterschiedliche Arten von Strukturen gibt, ist es für Verbraucher schwierig, eine genaue Einschätzung vorzunehmen.
„Viele von ihnen verfügen über einen Absicherungsschutz, bei dem Ihr Haus vielleicht 1 Million US-Dollar wert ist, sie es aber auf 800.000 US-Dollar absichern“, sagte Song. „Wenn Ihre Immobilie nicht einmal an Wert gewinnt, müssen Sie sich irgendwie mit der Lücke befassen.“
Aus Sicht der Fintechs treten sie gegen größere Player an – darunter auch die Banken der Branche mit größeren Bilanzen.
„Die etablierten Akteure sind in der Regel die Banken, die Ihr Spar- und Girokonto führen. Alle diese Unternehmen für alternative Finanzierungslösungen müssen damit konkurrieren … daher sind die Kosten für die Kundenakquise hoch und Vertriebspartnerschaften bestehen bereits“, sagte Zandieh.
Während die großen Anbieter bereits mit Immobilienmaklern und -maklern zusammenarbeiten, um potenzielle Kunden zu gewinnen und diese bereits in der frühen Immobiliensuche zu gewinnen, engagieren sich Immobilieninvestitionsgesellschaften im Allgemeinen erst dann, wenn ein Eigenheimbesitzer ihr Eigenkapital nutzen möchte, so Zandieh sagte.
Es bleibt auch abzuwarten, wie sich ein niedrigeres Zinsumfeld auf Hochschulanbieter auswirken wird, da es die Kreditkosten für Hausbesitzer und potenzielle Käufer senkt.
„Wenn die Zinsen sinken, sind wir auch für eine breitere Anlegerschicht ein attraktiveres alternatives Anlageinstrument, was hoffentlich zusätzliche Nachfrage auf der Kapitalseite schafft und unseren Hausbesitzern wettbewerbsfähigere Preise bietet“, sagte Burnett.
Trotz der Unsicherheiten in Bezug auf Vorschriften und makroökonomische Faktoren verstärken die anhaltende Verbrauchernachfrage nach Eigenheiminvestitionen sowie die bewerteten Verbriefungen von Eigenheimfinanzierungsverträgen den Optimismus hinsichtlich eines potenziellen Marktwachstums.
„Investitionen in Eigenheiminvestitionen nehmen zu, da die Verschuldung der Verbraucher so hoch ist wie nie zuvor und die Verbraucher versuchen werden, ihr Eigenheimkapital viel stärker zu nutzen“, fügte Micheletti hinzu.
„Was haben HELOCs vor 10 Jahren gemacht? Machten sie viel Lautstärke? Nein, man konnte kaum einen bekommen“, sagte Micheletti. „Ich denke, es kommt wirklich darauf an: ‚Was ist der Anwendungsfall?‘ Es kommt auf die Verbrauchernachfrage an und man muss eine gute Produktmarktanpassung haben.“