Dienstag, der Verkaufsbericht für neue Häuser diesen Sektor offiziell auf die Strafbank gesetzt, und wir stehen kurz davor, die fünfte rote Flagge der Rezession zu hissen. Wenn der Verkauf neuer Eigenheime und der Wohnungsbau beginnen, zusammenzufallen, ist eine Rezession normalerweise nicht weit entfernt. Wie alles andere in der Wirtschaftswissenschaft braucht dieser Bericht jedoch Kontext. Es kann Menschen verwirren, die den Unterschied zwischen dem Sektor für den Verkauf neuer Eigenheime und dem Sektor für den Verkauf bestehender Eigenheime nicht kennen.
Vor ein paar Monaten schrieb ich, dass der Sektor des Verkaufs neuer Eigenheime aufgrund steigender Hypothekenzinsen gefährdet ist. Viele Immobiliendaten hinkten der Zinsbewegung hinterher, daher war noch nicht ersichtlich, dass sich höhere Zinsen auf die Daten ausgewirkt haben. Zurückblickend auf den Sommer 2020 war der einzige Faktor, von dem ich sagte, dass er den Immobilienmarkt verändern könnte, die 10-Jahres-Rendite, die darüber liegt 1,94 %. Ich weiß, dass die Zinsen historisch gesehen niedrig sind, aber die Rate der Wohnungswechsel wird beeinträchtigt, wenn die 10-Jahres-Rendite über 1,94 % steigt.
Ratet mal, was im März passiert ist?
Alles, was ich tue, ist, bei dem zu bleiben, worüber ich seit Jahren gesprochen habe; Zinsen spielen eine Rolle, aber es handelt sich eher um eine Änderungsrate für den Wohnungsbau, was auch bei der vorherigen Erweiterung der Fall war. Außer jetzt hatten wir in den Jahren 2020, 2021 und 2022 massive Kursgewinne. Der Markt ist äußerst ungesund und braucht ein Gleichgewicht; das nennen wir Balance!
Ich weiß, dass einige Leute mir da nicht zustimmen, aber die Preisgewinne sowohl im Verkauf von Bestands- als auch Neubauwohnungen zeigen, dass Bauherren und Verkäufer zu viel Preissetzungsmacht hatten und überprüft werden mussten. Dies geschieht nur durch höhere Raten.
Aus Volkszählung: Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im April 2022 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 591.000, laut Schätzungen, die heute vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 16,6 Prozent (±10,4 Prozent) unter der revidierten März-Rate von 709.000 und 26,9 Prozent (±13,7 Prozent) unter der Schätzung für 2021 von 809.000.
Wie wir unten sehen können, hat uns der Verkaufsbericht für neue Eigenheime fast auf das Niveau von 2018 zurückgebracht – das letzte Mal, als die Zinsen in Richtung 5 % stiegen und einen Angebotsschock auslösten. Wie Sie sehen können, waren die Verkaufszahlen nie so hoch wie in den Jahren 2002-2005. Dieser Immobilienzyklus basiert und wird immer auf der realen Nachfrage basieren, im Gegensatz zum Kreditboom, den wir von 2002 bis 2005 erlebt haben.
Langsam und stetig gewinnt das Rennen. Diese großen Schlagzeilenpreise werden in der Regel auf ein angemesseneres Niveau korrigiert. Der Wohnungsmarkt änderte sich jedoch, nachdem die 10-Jahres-Rendite überschritten wurde 1,94 %.
Aus der Volkszählung:Verkaufspreis Der durchschnittliche Verkaufspreis von neuen Häusern, die im April 2022 verkauft wurden, betrug 450.600 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 570.300 $.
Um bei dem Thema zu bleiben, dass die Jahre 2020-2024 anders sein würden, können wir sehen, dass die Bauherren Preissetzungsmacht hatten und sie auf den Verbraucher übertrugen. Die Dinge werden jetzt anders sein, aber Balance ist auf lange Sicht eine gute Sache.
Ich verstehe, warum die Leute mich wegen meiner Position bekämpfen werden, dass höhere Zinsen erforderlich sind, aber Sie müssen bedenken, dass ich ein spezifisches Preiswachstumsmodell für den Wohnungsbau nur für 2020-2024 erstellt habe, in dem Wissen, dass wir auf ungesunde Weise ausbrechen könnten. Solange die Eigenheimpreise in diesen fünf Jahren nur um 23 % gestiegen sind, könnten wir von 2020 bis 2024 jedes Jahr insgesamt 6,2 Millionen Eigenheimverkäufe verzeichnen. Das ist nicht passiert, also sind Regeln Regeln, und Modelle werden für a geschrieben Grund. Die folgende Tabelle sagt mehr als tausend Worte.
Aus der Volkszählung: Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende April bei 444.000. Dies entspricht einer Lieferung von 9,0 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn das Angebot 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren. Sie werden glücklich bauen.
- Wenn das Angebot 4,4 bis 6,4 Monate beträgt, ist dies nur ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Wenn das Angebot 6,5 Monate und mehr beträgt, ziehen sich die Bauherren mit dem Bau zurück.
Das monatliche Angebot ist in die Höhe geschnellt, der 3-Monats-Durchschnitt liegt bei 7,4 Monate, und die Schlagzeilennummer ist bei 9,0 Monate!
Bevor ich fortfahre, muss ich die Leser daran erinnern, dass sich der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime vom Marktplatz für den Verkauf bestehender Eigenheime unterscheidet. Noch heute denken die Leute, dass diese monatliche Angebotsspitze für den aktuellen Hausverkaufsmarkt ist. Dies ist nicht der Fall; die monatliche Versorgung für bestehende Häuser beträgt nur 2,2 Monate.
Meine größte Sache ist es, den Gesamtbestand wieder auf das Niveau von 2018-2019 zu bringen, das von reichen kann 1,52-1,93 Millionen, und ich kann aufhören, diesen Wohnungsmarkt als einen ungesunden Wohnungsmarkt zu bezeichnen. Dies wird jedoch nicht viel helfen, da der bestehende Hausverkaufsmarkt einen anderen Bestandskanal hat.
Jetzt steigen die Lagerbestände auf dem bestehenden Hausverkaufsmarkt, und wir hatten gerade einige positive wöchentliche Jahresabschlüsse. Dennoch gibt es auf dem bestehenden Hausverkaufsmarkt einen aktiven Verkäufer, der sich entscheidet, sein Haus zu verkaufen, um ein anderes zu kaufen oder zu mieten. Sofern Sie kein Investor sind, ist dies die traditionelle Entscheidungsfindung für das Angebot, die es schwierig gemacht hat, dass der Bestand außerhalb extremer Immobilienschwäche oder erzwungener Verkäufe wächst, um den Bestand über sechs Monate hinaus zu erhalten. Das war bisher nur im Zeitraum 2006-2011 der Fall.
Der Sektor des Verkaufs neuer Eigenheime ist ganz anders – es ist ein Vertrag über den Kauf eines Eigenheims, das noch nicht gebaut ist. Was haben wir jetzt? Ein riesiger Rückstand an Häusern, die noch nicht fertig waren und sogar einige, die noch nicht begonnen haben! Ja, die Bauherren haben Probleme, da die Zinsen für sie gestiegen sind, und dies wird sich auf den Aspekt des Einfamilienbaus in ihrem Geschäft auswirken. Dies unterscheidet sich jedoch erheblich von dem, was wir von 2002 bis 2005 gesehen haben.
Es ist nicht schockierend, dass sich der Immobilienmarkt drehte, als die 10-Jahres-Rendite über 1,94 % stieg. Dieser Markt, sowohl für den Verkauf neuer Eigenheime als auch für den Verkauf bestehender Eigenheime, unterscheidet sich jedoch stark von dem Anstieg der Nachfrage, den wir von 2002 bis 2005 erlebt haben wohin sich der Sektor entwickelt, der sich nicht darauf verlässt, dass die Immobilienpreise wieder auf das Niveau von 2012 fallen.
Solange die Zinsen höher bleiben, wird der Markt das Gleichgewicht schaffen, das er braucht. Die nächste wirtschaftliche Einstellung wird sein, wenn die rote Rezessionsfahne Nr. 5 gehisst wird, weil Baubeginne dazu neigen, in eine Rezession zu fallen. Der einzige Grund, warum ich heute nicht die Flagge hisse, ist, dass dies der Bericht über den Verkauf neuer Eigenheime ist, nicht der nächste Bericht über die Baubeginne. Der Wirtschaftskreislauf wird immer interessanter und wir werden ihn immer Datenzeile für Datenzeile durchlaufen.
The post Sind neue Eigenheimverkäufe Anzeichen einer Rezession? erschien zuerst auf HousingWire.