Vorbörsliche Aktien: Gewerbeimmobilien sind in Schwierigkeiten. Warum Sie darauf achten sollten

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New York
CNN

Ökonomen sind zunehmend besorgt über die 20 Billionen Dollar gewerbliche Immobilienbranche (CRE).

Nach Jahrzehnten des blühenden Wachstums, das durch niedrige Zinsen und leichte Kredite gestützt wurde, sind Gewerbeimmobilien an eine Wand gestoßen.

Die Bewertungen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind gesunken, seit die Pandemie zu niedrigeren Belegungsquoten und Veränderungen bei den Arbeits- und Einkaufsmöglichkeiten der Menschen geführt hat. Die Bemühungen der Fed, die Inflation durch Zinserhöhungen zu bekämpfen, haben auch der kreditabhängigen Industrie geschadet.

Der jüngste Bankenstress wird wahrscheinlich zu diesen Problemen beitragen. Kreditvergabe an gewerbliche Immobilienentwickler und -verwalter stammt größtenteils von kleinen und mittelgroßen Banken, bei denen der Liquiditätsdruck am größten war. Rund 80 % aller Bankkredite für Gewerbeimmobilien kommen laut Ökonomen von Goldman Sachs von Regionalbanken.

„Ich denke, Sie werden sehen, dass sich Banken in einer Welt schneller von kommerziellen Immobilienverpflichtungen zurückziehen [where] Sie konzentrieren sich mehr auf Liquidität“, schrieb Richard Ramsden von Goldman Sachs Research am Freitag in einer Notiz. „Und ich denke, das wird in den kommenden Monaten und Quartalen wichtig sein.“

In letzter Zeit haben Leerverkäufer ihre Wetten gegen gewerbliche Vermieter verstärkt, was darauf hindeutet, dass sie glauben, dass der Markt weiter fallen wird, da Regionalbanken den Zugang zu Krediten einschränken. Laut S&P Global ist Immobilien weltweit die Branche mit den meisten Leerverkäufen und die dritthäufigste in den Vereinigten Staaten.

Wie groß ist also diese Bedrohung für die Wirtschaft? Before the Bell sprach mit Xander Snyder, Senior Commercial Real Estate Economist bei First American, um das herauszufinden.

Dieses Interview wurde aus Gründen der Klarheit und Länge bearbeitet.

Before the Bell: Warum sollten Privatanleger darauf achten, was gerade bei Gewerbeimmobilien passiert?

Xander Snyder: Banken haben ein großes Engagement in gewerblichen Immobilien. Das wirkt sich auf die Bankenstabilität aus. Die Gesundheit des Marktes wirkt sich also auf die Gesamtwirtschaft aus, auch wenn Sie nicht an Gewerbeimmobilien um der Gewerbeimmobilien willen interessiert sind.

Wie schlimm steht es gerade?

Das Preiswachstum verlangsamt sich und für einige Anlageklassen beginnt es zu sinken. Büroimmobilien sind aus offensichtlichen Gründen stärker herausgefordert als andere.

Jetzt beginnt sich auch die private Kreditvergabe an die Branche zu verlangsamen – die Bankkredite begannen mehr als einen Monat vor dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank auszutrocknen. Kredite wurden für alle gewerblichen Immobilien knapp, und eine erneute Bankpleite obendrein verstärkt diesen Trend nur noch.

Wie erwarten Sie, dass die Bankenturbulenzen die Dinge verschlimmern werden?

Ich denke, dass kleinere Banken, die tendenziell eine größere Konzentration von gewerblichen Immobilienkrediten haben, einer stärkeren regulatorischen Prüfung unterzogen werden. Das bedeutet, dass kleine und mittlere Banken die Kreditvergabestandards noch weiter verschärfen werden, was es schwieriger machen wird, Kredite zu bekommen.

Spielt die Möglichkeit einer drohenden Rezession eine Rolle?

Da Kredite knapper und teurer werden, ist es schwierig, genau zu wissen, was Gebäude wert sind. Sie sehen, dass sich diese Lücke zwischen Verkäufern und Käufern öffnet: Verkäufer wollen Preise für Ende 2021 erhalten, und Käufer sagen: „Wir wissen nicht, was die Dinge wert sind, also machen wir Ihnen dieses Lowball-Angebot.“ Das war bereits der Fall, und das Ergebnis dieses Preisunterschieds führte zu einem Rückgang der Transaktionsaktivität.

Es gibt keine breite Einigkeit über die Bewertung von Vermögenswerten. Die wirtschaftliche Unsicherheit wird diesen Trend noch verstärken. Und wenn Sie eine Bank sind, ist es viel schwieriger, Kredite gegen den Wert eines Gebäudes zu vergeben, wenn Sie den tatsächlichen Wert des Gebäudes nicht kennen.

Wie besorgt sollten wir also sein?

Viele Leute hören von gewerblichen Immobilien und denken, es sei alles dasselbe und die Trends sind alle gleich, aber sie sind es nicht. Die zugrunde liegenden Fundamentaldaten von Mehrfamilien- und Industrieanlagen bleiben auf nationaler Ebene relativ stabil.

Anders sieht es bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien aus. Die Art und Weise, wie wir Büroflächen nutzen, hat sich grundlegend geändert, und das hat die Nachfrage verändert. Darauf sollten Sie achten, zumal zinsgünstige Bürokredite fällig werden. Wir geraten in eine Situation, in der Büroeigentümer höher refinanzieren müssen und das Gebäude nur zu 50 % genutzt wird. Das führt nicht zu guten Cashflow-Metriken für den Kreditgeber.

Ich denke, auch der Einzelhandel steht vor Herausforderungen. Viele Menschen sitzen immer noch auf überschüssigen Pandemie-Ersparnissen, die langsam ausgegeben werden, und die Fed versucht sicherlich, die Arbeitslosigkeit ein wenig anzukurbeln. Ich stelle mir also vor, dass sich beide Dinge auf die Ausgaben des Einzelhandels und damit auf den Einzelhandel als Anlageklasse auswirken werden.

Die Stagflation, die Kombination aus hoher Inflation und schwächelnder Wirtschaft, könnte ein Comeback erleben. Die Mehrheit der Ökonomen erwartet irgendwann in diesem Jahr eine Rezession und prognostiziert, dass die Inflation über 4 % bleiben wird, so die jüngste Umfrage der National Association for Business Economics, die am Montag veröffentlicht wurde.

Es scheint, als hätte sich der Nebel seit der Umfrage vom letzten Monat gelichtet, die eine erhebliche Meinungsverschiedenheit unter den Befragten darüber zeigte, wohin sich die US-Wirtschaft im Jahr 2023 entwickeln wird.

„Die Diskussionsteilnehmer sind sich im Allgemeinen über die Inflationsaussichten und die Folgen von Zinserhöhungen der Federal Reserve einig“, sagte Mervin Jebaraj, Vorsitzender der NABE Policy Survey. „Mehr als sieben von zehn Diskussionsteilnehmern glauben, dass das Wachstum des Verbraucherpreisindex (CPI) bis Ende 2023 über 4 % bleiben wird, und mehr als zwei Drittel sind nicht zuversichtlich, dass die Fed in der Lage sein wird, die Inflation auf ihren Wert zu senken 2 %-Ziel innerhalb der nächsten zwei Jahre, ohne eine Rezession auszulösen.“

Dennoch erwarten mehr als die Hälfte der Teilnehmer des NABE Policy Survey irgendwann im Jahr 2023 eine Rezession. Aber nur 5 % glauben, dass sich die Vereinigten Staaten derzeit in einer solchen befinden. Das ist fast viermal weniger als die 19 %, die glaubten, dass sich die USA im August in einer Rezession befanden.

Der jüngste Zusammenbruch im Bankensektor könnte die USA in eine Rezession stürzen, sagte der Präsident der Federal Reserve Bank of Minneapolis, Neel Kashkari.

„Es bringt uns jetzt definitiv näher zusammen“, sagte er während einer CBS Face the Nation-Interview an diesem Wochenende.

„Was für uns unklar ist, ist, wie viel dieser Bankenstress zu einer weit verbreiteten Kreditklemme führt. Und dann würde diese Kreditklemme, wie Sie sagten, die Wirtschaft bremsen“, fügte er hinzu.

Während Kashkari sagte, dass das Finanzsystem „widerstandsfähig“ und „stark“ sei, sagte er, dass es immer noch „grundlegende Probleme und regulatorische Probleme gibt, mit denen unser Bankensystem konfrontiert ist“.

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